2025济南近20新盘入市，张马、长岭山、柏石峪片区引关注

齐鲁晚报·齐鲁壹点 刘万新

2024年济南全年土地成交顺利交出答卷。整体看全年住宅用地成交达2839亩，多数地块底价成交。在2024年底成交的住宅用地中，有不少明星地块，尤其是张马片区的中建城发项目、长岭山片区海信项目、柏石峪片区华润项目比较引人关注。记者调查了解到，2025年有近20个新盘进入市场销售，成为济南购房新选择。

2024全年土地成交55宗共2839亩

7宗溢价其余全部底价成交

根据济南市公共资源中心对外公示数据，2024年济南市区累计成交居住用地55宗，总占地2839亩，地上建筑面积近346万平米，环比2023年出让占地面积增加37.56%，地上建筑面积增幅5.79%。

2024年成交的55宗住宅地块中，几乎全部底价成交。其中，溢价成交仅7宗土地，其中6宗溢价率在3%以内。而溢价最高的是由海信地产竞得的长岭山地块，溢价率达到45.64%。

根据成交数据，济南二环东路以西仅成交13宗679亩，这意味着55宗土地中42宗都位于济南东部，包括张马片区14宗、新东站7宗、莲花山5宗、孙村4宗、CBD区域3宗、贤文3宗、唐冶2宗等，而这些区域也是济南市住宅重点开发区域。

此外，2024年烟建、大华、海通置业、瑞马、建邦等民营企业竞得居住用地仅7宗149亩，其余地块均被央企、国企、地方平台拿地。

长岭山、柏石峪、张马成热点片区

将规划建设改善产品

2024年上半年成交的土地，有不少快速入市，形成了年内明星项目。如位于凤凰路的凤凰路壹号院、位于开拓路以东的济高保利云上璟誉、位于CBD西的保利金茂琅誉、位于莲花山片区的凤栖和鸣、位于和谐片区的中海天空之镜。

此外，2024年底不少地块集中成交，其中张马片区由中建城发竞得12宗低密度住宅用地，海信地产242轮竞拍拿下长岭山片区地块，以及柏石峪片区由华润置地竞得2宗低密住宅用地。据悉，这三宗地块有望2025年上半年入市，为济南改善住宅需求提供新的选择。

记者了解到，作为2024年土拍最受关注的住宅地块，海信长岭山将打造高端改善项目，预计面积从130-230平米不等，2025年二季度入市。

而作为年底成交的柏石峪片区两宗住宅土地，记者从华润置地了解到，项目将打造140-240平米的改善产品，2025年年中入市，精装交付。

作为年度成交的最大宗土地之一，中建城发竞得张马片区的12宗低密住宅用地，记者了解到，项目将打造联排别墅为主、洋房为辅的改善楼盘，预计2025年一季度前后入市。

除了三大片区外，2025年济南白马山、药山、王舍人、彩石、西客站、港沟、唐冶等片区也有新盘陆续入市。

成交地块容积率创新低

多项指标显示土地供应向好

谈到2024年土地市场，合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业研究院院长许传明表示，济南土地市场交易规模已经低位触底，2024年土地成交规模比2023年有所回升。“目前看，济南土地成交持续下行的趋势得到遏制，成交规模基本完成触底，城市新区占土地成交主力的时代结束，成熟区域的土地成交重新成为主力。”他表示，适应市场变化的中小地块占据成交主流，需要补仓的房企拿地热情比较高。

业内人士陈亮表示，2024年济南居住用地成交总量与近几年差不多，但是成交时间、地块位置、拿地企业性质等都呈现不均衡情况，“这些会在一定程度上影响济南楼市的供应节奏”。

他表示，2024年济南土地市场也呈现了新的特点，“成交地块的综合容积率创近几年新低，仅有1.92；全年没有一宗成交地块容积率超过3.0，仅有9宗超过2.5；起拍楼面价也呈现下降趋势；开发商拿地相对谨慎，底价、低溢价是市场主旋律”。

2024年济南出台了《济南市建筑工程容积率计算细则》、《进一步优化土地市场的若干措施》政策，鼓励开发商积极拿地、建好房子，为济南住宅产品迭代指明方向。此外，2024年若干计划内的优质地块未能出让，随着新一批城市更新项目的公示，2025年预计会有越来越多的优质地块进入市场。