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嘉兴【交控上湖云庐】楼盘测评:优缺点全解析

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“对一座城市深厚的情怀，莫过于在城市的画板上添上一抹靓色。”

17年深耕，许下数万份美好承诺，收获近万位家人的肯定。浙江交控深刻理解嘉兴的气质，读懂嘉兴人的生活需求。基于这样的认知，浙江交控献礼嘉兴的焕新作品，必然全力以赴，更应从「心」出发。

在人们对于品质居住的向往日益迫切时，基于国企的时代担当，浙江交控与秀湖再次金风玉露恰相逢。在盛世豪庭、丽江半岛、上湖轩、梦溪云庐等标杆作品的基础上，以更纯粹的匠心，以更优秀的作品——【上湖云庐】，胜却禾城无数，满足嘉兴【交控粉】的期待。

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嘉兴市长虹实验学校（浙江师范大学附属学校）正式官宣入驻，并开始招生，作为嘉兴名列前茅的名校，浙师大的到来，将开拓秀湖书香版图，让秀湖板块的教育资源更上一层楼。（非学区承诺，具体以政府划分以及批文为准。

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上湖云庐与嘉兴市长虹实验学校（浙江师范大学附属学校）仅一路之隔，与宏远教育集团金盛幼儿园相毗邻（非学区承诺，具体以政府划分以及批文为准），周边学府林立、人文锦绣；包括东侧即将于8月动工建设的星级农贸市场、计划明年上半年动工的邻里中心等便捷生活配套在握；秀洲妇幼保健院、浙江新安国际医院等医疗资源环伺。

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除此之外，上湖云庐傲距秀湖中轴——秀洲大道，可一脉串联秀湖生态公园、风筝公园、全民健身中心、嘉兴文化艺术中心等地标级资源汇聚，为居民塑造高品质生活圈。

未来择居于此，便捷舒享、乐享日常的美好生活，已然清晰可见。

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在这样的卓越土地之上，更拥有城市发展聚焦所带来的生活配套，上湖云庐精研生活改善的由衷向往，精心雕琢每一处产品细节，力求以更卓越、且具有表率性的作品，献礼秀湖。

在社区景观营造上，上湖云庐，以“归家、交互、成长、乐活、居家”五大维度，匠心演绎【舒心园区】体系。同时，对园区体系进行升级，打造一条环景跑道、两大主题成长乐园、三大全龄交互场景等舒心场景，形成人与园区、人与人、人与自然的连接，让家不只是居住，更是“有温度、有品质、有情怀”的心灵场所，为社区开启全龄智慧生活。

交控上湖云庐售楼处400-8778-334在户型空间的呈现上，项目共鸣板块能级跃升、人居品质迭代的时代呼唤，匠心打造滨水洋房作品，建面约109㎡南向三开间户型，方正格局，南北通透，宽景双联阳台设计，满足了功能性与观景性阳台的双重需求。

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建面约119㎡三居户型，力图在有限的空间内延展出无限可能，将每一寸空间的利用展现得淋漓尽致。三开间朝南设计，充足的采光，让景观面、采光、通风都做到较大化，以家人、陪伴、健康为设计理念将所有动线合理划分，生活功能层次分明。

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建面约145㎡爆款改善户型，格局上做到了南北通透+四开间朝南。其中三间卧室朝南，无论大人，小孩还是长辈，都不必纠结朝南的卧室分配，全家人可以共同享受阳光沐浴下的起居生活。除此之外，主卧270°环幕飘窗设计，部分户型南北双阳台配置，为秀湖人居焕新而来。

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难得的土地禀赋、醇熟的生活配套，邂逅国企巨匠打造、精益求精的产品力，上湖云庐承载着嘉兴万千【交控粉】的向往与期待，建筑面积约109-145㎡低密滨水洋房，首开在即，敬邀珍藏。

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。