上海长滩 | 上海长滩官方售楼处发布：宝山总价约370万起精装现房

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滨江3.0时代+大吴淞地区百万方滨江生活综合体上海长滩主推建面约67-233㎡新品总价约370万起精装现房，已实景呈现：上海长滩预约热线：400-8778-334

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上港集团与中旅免税签署合作框架协议，在上海长滩商业综合体的后续定位、招商、运营管理等方面进行全方位合作，共同参与打造上海国际邮轮旅游度假区。

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长滩自带集精品奥莱、休闲娱乐、文化、亲子等业态于一体的18万方集中式商业综合体，这次与中免签约更是定下了未来国际化、高层次的商业方向！

同时标志性的长滩观光塔、大型音乐厅计划年内启动运营，约146万方综合大城即将兑现！

上海长滩四期二批次续销中，主推建面约67-233㎡新品，总价约370万起。

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区位|蓝图澎湃

滨江3.0时代+大吴淞专项规划

1、世界级滨水区新起点

几乎每一座世界级的城市，都有着代表城市面貌的江/河/湖/海。

正如黄浦江，孕育了上海。

“十四五”规划中，上海市政府提出一江一河”战略，浦江两岸板块的规划逐步清晰。从百年外滩到陆家嘴，从苏河湾到徐汇滨江再到北外滩…“滨江”一跃成为资产增值的代名词。

宝山滨江，“一江一河”规划世界级滨水区的新起点，拥有约6.8公里景观岸线，作为长江、黄浦江、蕰藻浜三江交汇，将建设世界一流邮轮母港和邮轮旅游目的地。

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上海长滩航拍实景图

上海长滩，更是在此之上又做升级，是宝山超百万方滨江综合体之上的地标住宅，又是“一江一河”顶层规划下的滨江3.0时代，堪称孤品中的孤品！

2、大吴淞专项规划

1）超大体量成片规划开发

大吴淞地区，规划能级再加码，开发范围扩容至约110平方公里，相当于约38.8个前滩，27.5个北外滩，17.7个东外滩；规划2035年常住人口约100.6万人，远超嘉定新城的70万规划人口。将打造超大型城市产业转型升级的样板标杆。

示意图仅供参考

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2）多区协同合作

大吴淞规划开发模式参考大虹桥，地理位置上全境位于上海2035主城区，涉及了宝山、杨浦、静安、浦东四个区。更有静安区和浦东新区强强联手，协同合作，规划落地确定性更有保障。

示意图仅供参考

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3、高铁站+国际邮轮港

1）距离宝山高铁北站仅约3公里

万众期待的宝山高铁北站，即将开工，预计2027年通车。站点开通运营后，为大吴淞规划吸纳全国高精尖人口提供强有力的硬件支持。

上海长滩距离宝山高铁北站仅约3公里，开车仅需要5分钟，占尽天时地利。

示意图仅供参考

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2）世界级水上会客厅吴淞口国际游轮港

上海长滩与硬核高新产业毗邻。距离项目仅约2.5公里就是目前亚洲第一、世界第四的游轮母港，吴淞口国际游轮码头，未来将与高铁北站一起成为上海的北门户枢纽，发展高度让人期待！

吴淞口国际邮轮码头图源网络

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生活|全能高配

中免集团入驻商业+包罗万象的滨江大城

1、中旅免税与长滩共创上海国际邮轮旅游度假区

中旅免税是全球重要的免税品分销商，主要涉及免税经营品种、商品品牌、全球采购、物流配送等领域。为人所熟知的虹桥、浦东机场免税店、日上免税店都在中旅免税集团旗下。

上海长滩约18万方环形“江豚形状”集中商业已经确定，将由上港集团、中旅免税联袂打造。这一商业体已建成，未来引进商业业态将更加国际化，成为集精品奥莱、休闲娱乐、文化、亲子等业态为一体的微度假网红消费目的地。

上海长滩商业体实拍

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上海长滩规划有约30万方大型体验式商业，除了横跨河面约18万方环形“江豚形状”商业中心，还有滨江沿街商业及夹层内街商业，将引入新颖、潮流的业态。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

未来，业主们下楼就可以享受到吃喝玩乐游购，丰盈的消费新场景。

2、约180米长滩观光塔北上海滨江新地标

社区内就拥有——上海长滩观光塔

直径约25.7米，主体建筑结构高约180米的长滩观光塔，被称为“定海神针”，它的出现，刷新了整个北上海的滨江天际线！

建筑内部，更规划设置了包括云端餐厅、空中婚礼场等一系列互动空间；顶端，还有一个360度的全景观光平台。

目前正在进行内部装修，未来登上塔顶，可以俯视黄浦江与长江相汇，远眺“陆家嘴三件套”。建成后势必会成为地标级建筑，北上海的新晋网红打卡点。

长滩观光塔实拍图源网络

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3、滨江生态休闲文化高能配套

1）巨幕球形影院

IMAX巨幕球体影院已经基本完工，作为目前中国最大最先进的数字影院，预计可容纳380人同时观影。配上裸眼3D效果、世界顶级影像系统，以及圆顶式结构半球形屏幕营造苍穹般画面，不出社区就能拥有超震撼的全新观演体验。

球形影院实拍图源网络

2）北上海大型音乐厅

投资5个亿的“水晶宫”音乐厅，建成后将成为北上海最大型的音乐厅之一。

可容纳千人，满足古典、现代等不同类型的音乐会，让丰富的文艺项目成为日常生活的一部分。

长滩音乐厅实景图，图源网络

3）两大主题公园+滨上海长滩预约热线：400-8778-334江景观步道

上海长滩绿化用地高达约18公顷，约3.3万方瀑布公园、约4.1万方坡地公园、约1.75公里滨江观光带就位于住宅之间。

水景、草坪、江风，纵享城市不可多得的松弛感。

上海长滩实景图源网络

• 瀑布公园，高度约10.5米、弧长约36米的弧形瀑布景观，占地约3.3万方

长滩瀑布公园图源网络

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• 坡地公园，镌刻着宝山历史与工业文明的艺术陈设，占地约4.1万方

长滩坡地公园实拍图源网络

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• 滨江景观带，长约1.75公里

绵延的滨江景观步道也是一道靓丽的风景线。绿茵坡地、人工沙滩、演艺广场、高层组团点缀在那一抹“长滩蓝”之间。

日出日落，江边总是热闹非常，络绎不绝的人群迎着拂面的风，来此或散步遛弯，或慢跑嬉乐……

长滩滨江景观带实拍

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这样的房子，是地标、是景点、是整个上海都难遇的超前生活，难怪能都打动购房者日趋冷静的心。

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人居|品质现房

公园人居住区+热销江景现房

1、品牌国企匠造，高标装修现房交付

1）上港集团实力背书现房交付更安心

上海长滩由上海本地大型国企上港集团开发，一期至三期已经顺利交付入住，并且都得到业主的广泛认可。

四期也已经是现房状态，无后顾之忧，也节省了等待的时间。在这里开启的生活不会是凭空想象，所见即所得。

上海长滩四期实景图

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2）约3.15米层高堪比别墅产品

市面上常规住宅产品层高基本在2.8-2.9米左右，而上海长滩的层高达约3.15米，比常规产品足足多出来20余公分。

这也意味着更多采光与更多空间。

装完地暖和中央空调后丝毫也不会感到压抑，更大的窗高让阳光可以更充分的洒进屋内，同时欣赏到更大视野的迷人江景。

柜子也能比其他项目多做出20厘米+的高度，进一步扩容收纳，提升空间利用。

3）国内外知名品牌诚意装标

堪比市区千万级高端住宅的装标，极致用心，不遗余力，只为给业主带来更舒适，更具质感的生活。‍

钢制的防火防盗入户门，艺术涂料墙面，品牌实木复合地板；

更甄选大金中央空调、博世室内水暖系统、西门子全屋开关系统、西门子开关面板、科勒卫生间五金，方太厨电等一线品牌家装，美观、实用和功能性兼具。

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样板间实景图

2、满足不同置业客群的优质户型

上海长滩在户型上更是做到了全维度覆盖，不同家庭结构、不同预算、不同居住需求都能找到属于自己的“家”。

低总价上车的温馨小家，多成员家庭的改善多房，还有一步到位的江景大平层。在上海长滩都能拥有抢占滨江的好机会！

以下为全套户型：

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3、配置泳池会所的品质社区

选择一处栖所，亦是选择一种呼应圈层志趣的理想生活方式，上海长滩深知这一点，精心配备多功能社区会所，涵纳室内游泳池和健身房，几十种健身器械、跑步机、动感单车、瑜伽塑形是应有尽有。

优质的绿化、精致的立面、舒适的楼间距，高档社区该有的配套设施一样不少。

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滨江3.0时代+大吴淞地区百万方滨江生活综合体上海长滩主推建面约67-233㎡新品总价约370万起精装现房，上海长滩预约热线：400-8778-334

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。