2024楼市盘点·法拍房｜2024年法拍房市场年末 “翘尾”，住宅二拍成交占比升至51.3%

在刚刚过去的2024年，法拍房市场出现显著变化。

中指研究院最新发布数据显示，2024年全国各类法拍房挂拍量累计达76.8万套，成交17.6万套，总成交金额达3308亿元，成交金额较2023年微降约6.7%。

其中，法拍住宅成交11.7万套，按拍次成交率为18.4%，较2023年略有下滑；按拍品清仓率为31.4%，较2023年30.3%的清仓率略有提升；成交金额为1635.9亿元，同比减少1.9%；成交均价9128元/平方米，同比下降1.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，从拍卖阶段的成交情况看，二拍成交占比继续提升。2024年法拍住宅二拍成交占比为51.3%，较2023年提升5.4个百分点。此外，随着最高法明确严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”，为法拍市场注入诸多利好因素，从单月法拍的成交情况看，2024年12月的法拍房成交出现“翘尾”行情。

“当前法拍房评估定价主要锚定周边市场商品房价格，2024年房价整体下行，法拍房市场评估定价因此受到影响。同时，购房人群关注到整体房价下行趋势，对购买预期随之降低，供需两端对去年成交金额收窄微降构成直接影响。”

中指研究院高级分析师张晓飞1月9日通过微信接受每经记者采访时表示，区域市场分化（各能级城市压力）和拍卖阶段变化（二拍占比增加）也对成交金额产生了影响。“未来，随着政策效果的逐步显现和市场透明度的提升，法拍房市场有望逐步回暖，但区域分化和价格下行压力仍将是主要挑战。”

住宅二拍成交占比升至51.3%

法拍房的成交情况不仅与城市能级相关，也与法拍的不同阶段有较大关联。

整体来看，在高能级城市的法拍成交活跃度要远高于三四线城市。中指研究院数据显示，各能级城市中，2024年一线城市法拍住宅成交均价高达44752元/平方米，远超三四线城市的5094元/平方米，高能级城市房价优势突出。

清仓率亦是一线城市领先，如上海和杭州的法拍住宅清仓率分别达到73.6%和76.7%。三四线城市的法拍住宅清仓率相对较低，反映出高能级城市法拍房市场更为活跃。

而相对来说，低能级城市法拍住宅市场面临较大压力，成交均价低迷，清仓率不高，市场活跃度欠佳。不过，部分城市如台州、中山表现相对亮眼，但整体去库存压力依然较大。

具体来看，在各能级城市中，2024年一线城市成交法拍住宅房源6994套，占比达60%；成交总金额462.1亿元，占比达28.2%，成交均价44752元/平方米。二线城市全年成交法拍住宅房源45997套，成交总金额638.1亿元，成交均价10015元/平方米；三四线城市成交法拍住宅房源63871套，成交总金额536.2亿元，成交均价5094元/平方米。

此外，不同拍卖阶段的成交情况也发生了显著变化，二拍占比显著增加。

根据相关规则，各类拍品拍次中，可分为一拍、二拍、变卖、重新挂拍等情况，其中一拍流拍结束后需进行二次挂拍，二拍流拍情况下需在申请执行人确认后进行变卖。其中一拍起拍折价率（起拍折价率=挂拍价/评估价）在70%—100%之间；二拍起拍价率为一拍起拍价的80%。

据中指研究院数据，2024年法拍房交易各拍次中一拍成交6.6万套，在各拍次中占比37.3%，较上一年同期减少约5.5个百分点；二拍成交8.4万套，在各拍次中占比47.7%，较2023年同期扩大约5.3个百分点。

其中，法拍住宅成交11.7万套，各拍卖阶段中一拍成交4.4万套，在各拍次中占比38%，较上一年同期减少约6.1个百分点；二拍成交6.0万套，各拍卖阶段中占比51.3%，较2023年同期提升约5.4个百分点。

“竞买人更倾向于等待二拍，因为二拍起拍价通常为一拍的80%，价格更低，吸引力更大，反映了购房人群对价格敏感度高。而房价走势的不确定性，反映出市场观望情绪浓厚以及法拍房市场风险意识增强的心理变化。”张晓飞分析指出。

年末成交现“翘尾”行情

虽然2024年法拍房成交金额有所下滑，但在年底却出现“翘尾”行情。

克而瑞数据显示，2024年12月，法拍房市场供应端新增挂拍3.6万套，环比下降9%，回落至年内均线附近；法拍房成交6040套，环比增长25%，达到年内第二高点。

每经记者注意到，2024年11月20日，最高人民法院发布《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，明确法拍房必须明示瑕疵，摒弃模糊表述，诸如“占有不明”“他人占用”等词汇不得在拍卖公告中出现。对于“带租赁权”或“带居住权”拍卖的情况，要求详细披露占有使用详情、租金、期限及权利人信息等关键内容，让竞买人能全方位了解房产状况。同时，强化腾退交付力度，执行法院除法定事由外，要扛起腾退交付的责任，严禁甩锅式的“不负责腾退”声明。

究其原因，中指研究院分析指出，最高法指导意见的实施，提升了法拍房的透明度和公信力，优化了交付流程；同时，财政部和税务总局调整契税税率，降低了房屋交易成本。此外，多地政府还通过专项债收购法拍房用于保障性住房。

从各地情况来看，2024年广东、四川、江苏、河南等省份法拍房挂拍量位列前位。其中，广东和江苏的法拍房挂拍量较2023年分别增加1.2万套和0.7万套；四川和河南的法拍房挂拍量较2023年分别减少0.5万套和0.4万套。此外，法拍房市场规模前10的省（自治区、直辖市）中成交量均较上一年增加。

从各城市的法拍情况看，重庆、郑州、昆明新增挂拍量超千套，其中昆明新增挂拍套数环比激增35%，遵义更是出现大幅增长，12月挂拍754套，环比增长135%，新增挂拍房源来源各异。一线城市除广州新增挂拍法拍房365套、环比增加14%外，北京、上海、深圳新增挂拍法拍房套数均环比回落。

“在中央稳楼市政策的持续全面推进，以及地方促需求、去库存举措的带动下，行业库存指标有望持续向好，购房者信心也在持续回升，预计2025年初法拍房成交率将位于近年高位，并持续缓慢上行。”

克而瑞分析指出：“交易量方面，若2025年房地产市场可如期筑底，并助力全国经济进入发展新周期，随着相关债务纠纷的减少，2025年法拍房挂拍量规模也将迎来阶段性的触顶。”

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