“三生”融合，宝山璟晗社区打造创新友好社区

新时代城市

建设者管理者之家

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近日，宝山璟晗社区项目作为“新时代城市建设者管理者之家”正式投入运营。项目位于宝山工业园区金勺路901弄宝山高新技术产业园区内，单床位价格为200-300元/月，项目已完成保障性租赁住房项目认定。

项目由上海地产住房发展有限公司开发建设，2023年12月为响应中央三大工程建设，该项目还列入了“平急两用”公共基础设计项目清单。2024年，上海为民办实事项目中明确供应筹措“新时代城市建设者管理者之家”3万张床位，宝山璟晗社区列入其中，通过“完善功能、补齐短板、提质增效”，改造转化为新时代城市建设者管理者之家正式供应上市。

宝山璟晗社区通过国企-民企双向联动，一方面采用运营前置推进已有设施的转换利用，主动融入城市和园区整体规划。另一方面充分发挥专业化精细化运营经验，物业、公寓、商业、邻里中心实现一体化运营，持续探索保障性租赁住房微利可持续高质量发展模式，以实干担当共擘城市生活美好画卷。

经验1：运营前置

激发“平急两用”新活力

地产住发作为上海市属国企胸怀大局，深刻领悟总书记悉心关切，聚焦总书记点题的重大任务，联动保障性租赁住房专业化运营机构对旗下多个闲置平级两用房综合评估，做先行先试的“探路者”。

图：地产集团领导现场指导

此外项目需要充分考虑保障性租赁住房政策、新时代城市建设者管理者之家政策相关配套和运营要求，及宝山工业园区企业需求特点。总结来看，宝山璟晗社区的落地需要兼顾的场景更加丰富、实现的服务功能更加综合多样。

经验2：“三生”融合

打造创新友好社区

解决产业园区企业员工居住问题的是保障性租赁住房构建多层次住房体系中的重要组成部分，对于缓解住房租赁市场结构性供应不足，解决产业园区新市民、青年人等群体住房困难问题具有重要意义。

宝山区作为五大新城之一，近年来多个保障性租赁住房项目选址便于其服务相邻的“北转型”重点区域和特色产业园区，把租赁住房的高质量发展的着力点放在实体经济上。宝山璟晗社区地处宝山工业园区产业基地中心，区域内有大面积工业仓储功能区，临近宝山北部科创产业园宝山工业区是宝山区“十四五”规划“2+5+12+N”中的2个产业基地之一，未来就业人口超2.4万人。

宝山璟晗社区项目共计1250套房源，立项之初便对周边企业进行充分调研，充分考虑地理位置特殊情况，细致排摸生产型企业员工入住需求，以“人”为本，突出生产、生活、生态“三生”融合。重点研究生产空间、生活空间、生态空间的内在联系，实现生产空间便捷高效、生活空间舒适宜居、生态空间绿色低碳。

在改造升级过程中，持续调整和细化运营方案，确保宝山璟晗社区最终落地成为产业人才集聚、创新要素交融、运营服务精细暖心的品质人才生活社区。项目整体配置了多主题居住区、乐活共享区、商业配套区等多功能模块，旨在打造配套设施齐全、空间功能共享、社区服务暖心的创新友好型大社区，践行习主席调研上海新时代城市建设者管理者之家项目时提出的：要践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。

经验3：四位一体

提升全域运营效能

宝山璟晗社区重点聚焦园区内生物医药、新能源汽车、智能硬件、邮轮配套等四大产业。产城融合关键在于基本公共服务的配置与供给，需要满足从业者在生产、生活、休闲、教育、医疗等诸多方面需求，聚集区域人气，从而达到产业和城市功能相互融合的目标。

在前期调研过程中我们发现项目周边功能性配套相对短缺，无论是交通、购物、休闲都需要3-5公里路程。基于此，在园区空间规划方面，园区以产业园区青年实际需求为导向，运营团队积极开展周边企业走访摸排，发现无论是一张床、一间房还是一套房，当前改善需求占据周边人群需求主流。宝山璟晗社区针对园区不同租住和周边配套短板，用心规划单人间、双人间、多人间等不同房型，以“安全对标校园、卫生对标医院、服务对标酒店、生活对标智慧社区”的标准，高品质提供“拎包入住”。

除住宿空间外，项目筹建期对公共空间的价值、结构、功能进行了充分的思考。结合项目自身硬件条件，配置了前台接待区、党群活动区、商超餐饮生活区、运动健身区、社区治理联动等功能模块，公共区域集中在项目入口独栋建筑内，便捷惠民，真正实现“家门口”品质生活。

宝山璟晗社区的运营区别于常规的小区物业管理，不仅仅是围绕“住宿需求”，单一解决企业员工住宿的难题，需要从政府维度、园区维度、企业维度、住客维度，以多元融合为宗旨，构建“四位一体”的服务体系，即以人才服务为核心，以公寓运营为载体，以物业管理为基础，以邻里中心为活力场，为产业园区新市民、新青年提升租住生活体验。

经验4：多元共治

推动社区自治内循环

在市区审批及升级改造过程中，地产住发与市级相关部门和属地政府宝山区相关委办局以及罗泾镇、宝山工业园区管委会搭建长效沟通机制，在合规审批、项目地域文化融入、园区核心企业需求融入、属地社区治理衔接方面做深做实，通过提前谋划、务实推进，确保试点项目实现效益的最大化和可持续发展。

宝山璟晗社区人员流动性大，社区事务新且杂，属地政府资源有限，为了充分发挥社区各方面作用，激发社区自觉自律，社区除了与房管、公安、消防、市容等建立社区联动机制外，探索了形式多样的“多元共治”：自治自律文化宣传、挖掘骨干领袖党员、培育孵化住客自治组织、吸纳社区志愿者、联动企事业用人单位等。

图：宝山区主管部门现场沟通协调

在超大型社区中探索以楼层为单位的网格化自治管理模式，汇聚多方力量，在社区共建共治共享方面持续“加码”，激发社区“内循环”，让社区文明创建成果共得共享。

此外，社区还设置就业指导功服务，重点介绍宝山工业园区及上海其他园区线上零工平台的相关政策和服务内容，引导求职者利用就业服务驿站和线上零工平台获取更多的就业信息和就业指导。

写在最后：如何达到产业园区职住平衡，推进产城融合，是困扰城市管理者以及产业园发展建设主体的难点。以宝山璟晗社区项目为例，盘活产业园区中的平急两用房作为保障性租赁住房使用，是促进产城融合、职住平衡的有效手段。

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