3万/㎡买大校场、新玄武！南京法拍房，抄底好时机？

大校场、新玄武3万/㎡，江宁方山2万/㎡，西善桥、岱山单价1字头……

南京一批交付时间不长、品质还不错的次新房，正集中流向法拍房市场，规避相关风险的前提下，买房人可以捡漏了！

锐评君注意到，1月10日起，大校场的云澜尚府，新玄武的中海玄武公馆，西善桥的世茂璀璨睿湾，江宁方山的五矿澜悦溪山等，有低价房源摆上司法拍卖货架，单套房源最高吸引了超9000人围观。

大校场：云澜尚府

1月10日上午10点，大校场云澜尚府有一套约230.7㎡的四房将被拍卖。

这套房位于高楼层（28层），评估单价约4.37万/㎡，打7折拍卖，起拍单价仅3万/㎡出头，房屋基本参数如下：

户型面积：230.7㎡

评估总价：1008.08万

评估单价：4.37万/㎡

起拍总价：705.66万

起拍单价：3.06万/㎡

权利限制情况：无抵押；被武汉市中级人民法院查封

我们知道，云澜尚府是大校场的拓荒盘之一，规划11栋17-32层住宅，主力户型143-228㎡，于2020年10月开卖、2021年4月收官，新房含包均价约4.8-5万/㎡。

小区于2023年3月底整体交付，物业为金基物业，科技系统、铝板+真石漆立面、酒店式落客大堂等，整体品质在线。

去年，锐评君曾对云澜尚府的入住率做过摸排，物业工作人员表示小区入住率还不错，由于户型偏改善，自住比例较高，也有部分在周边工作的人来租房。

即将拍卖的这套房为四房两厅三卫设计，四开间朝南、南向双套房、大宽厅连接阳台，放到现在的改善市场也并不过时。

室内，没有入住痕迹，为空置半装修状态。

根据拍品详情页，房屋无抵押，已被武汉市中级人民法院查封。

成功拍下后，法院将出具执行裁定书、协助执行通知书等，配合办理权属变更手续，过户产生的相关税费，按规定由买卖双方各自承担。整体来看，隐形的产权纠纷隐患较小，买受人也无需承担拍品所有人的不菲税费。

不过要注意，2023年5月初至2024年4月底，这套房欠下1年的科技系统运行费约10692元。根据拍卖页面，房屋欠下的水、电、煤气、物业费等，由买受人承担，建议有拍卖意向的人特别留意。

目前，公开平台上鲜有云澜尚府的次新房成交记录。不过拍卖房屋同款户型，挂牌价在1180-1300万不等。

对比一番，这套评估价1008.08万，打7折705.66万起拍的法拍房，性价比非常高。若底价成交，单价仅3万/㎡出头，难怪已吸引超9000人次围观。

锐评君认为：

高峰时期大校场超20家新盘互卷，选择余地非常丰富。但过去一年板块仅中信泰富·九庐一家纯新盘入市，伟星誉璟府等也陆续清盘，可选项渐渐收窄。另外，即使有优惠，大校场新盘单价也多在4-5字头。

注意规避相关风险的前提下，云澜尚府这套3万/㎡出头起拍、品质还不错的改善户型，倒是可以密切关注、伺机出手。

新玄武：中海玄武公馆

1月13日上午10点，新玄武的中海玄武公馆，一套约125㎡的房屋将被拍卖。

这套房位于小区B区的11层小高层，为顶楼房源，建筑年代为2017年，评估总价550万，打7折385万起拍，起拍单价也是3万出头。房屋基本参数如下：

户型面积：125.45㎡

评估总价：550万

评估单价：4.38万/㎡

起拍总价：385万

起拍单价：3.07万/㎡

权利限制情况：被法院查封；有抵押

拍卖的原因，拍品详情页的执行裁定书指明了：被执行人因金融借款合同纠纷一案被强制执行，名下的中海玄武公馆房屋拿出来拍卖。

凭着南师附小铁北分校+科利华铁北分校的双学区配置，中海玄武公馆的次新房价一度冲到6万/㎡。

如此对比，这套单价3万出头起拍的法拍房，性价比非常高。

作为一个交付不到10年的小区，中海玄武公馆整体品质还不错，小区绿化日渐丰盈，单元入户门配备门禁系统。

即将拍卖的房屋内部有明显入住痕迹，装修风格较为老旧，不过保养得还不错，干干净净，看起来应该是腾空了。

根据拍品介绍页面，房屋交易产生的税费，由买受人和被执行人各自承担。若有物业费、水电费等的欠费，由买受人承担。

公开平台显示，近一个月以来，中海玄武公馆B区的次新房成交，多以142㎡大户型为主力，成交单价约3.8-4.1万/㎡不等。一套与拍卖房屋相似的户型，位于低楼层，成交单价3.5万/㎡。

整体来看，若这套待拍卖的高楼层房源竞价不激烈，甚至是底价成交，还是值得出手的。

雨花：世茂璀璨睿湾

1月23日上午10点，雨花西善桥，世茂璀璨睿湾一套138㎡四房将被拍卖。

2019年底开卖，世茂璀璨睿湾的新房均价约2.9-3.2万/㎡。现在，这套法拍房评估单价约2.53万/㎡，起拍单价还不到1.8万/㎡。房屋基本参数如下：

户型面积：138.12㎡

评估总价：350万

评估单价：2.53万/㎡

起拍总价：245万

起拍单价：1.77万/㎡

权利限制情况：被法院查封；中国民生银行银行南京分行为他项权利人

千人摇号、首付比例3成改8成……近河西的缘故，西善桥的世茂璀璨睿湾一度是南京热盘。

但世茂暴雷后，这家楼盘陷入种种风波。先是二期住宅房源原定于2022年底交付，却一延再延至2023年7月交付。而后，2024年项目的商业体被爆烂尾多年。

好在住宅房源最终是顺利交付的，品质在区域内领先。

被拍卖房源是小区最大的户型，为138㎡四房两厅两卫设计，四开间朝南、套房主卧。房屋内部为正常居住状态，生活气息很浓厚。

不过，拍品详情页注明了，房屋已被法院实际控制，被执行人由于借款合同纠纷，房屋被拍卖。主要注意的是，这套房尚未办理不动产权证书，后续交易产生的税费需买受人先行垫付。

公开平台显示，去年3月起，世茂璀璨睿湾陆续有次新房成交，单价在2-2.7万/㎡不等。去年11月，一套与拍卖房源同款的低楼层户型，成交单价仅2万出头。

与云澜尚府比，世茂璀璨睿湾这套法拍房的抄底空间显然少了不少。有意向的买房人不妨综合对比板块在售新房、挂牌二手房，权衡之后再做决定。

雨花：绿城云栖玫瑰园

1月20日上午10点，雨花岱山的绿城云栖玫瑰园，一套258.01㎡的叠墅将被拍卖。

2020年，小区新房销售均价为3.3万/㎡，如今这套法拍房的评估单价约3.43万/㎡，打5.6折后单价1.93万/㎡起拍。房屋基本参数如下：

户型面积：258.01㎡

评估总价：886万

评估单价：3.43万/㎡

起拍总价：497万

起拍单价：1.93万/㎡

权利限制情况：被法院查封；中国银行等为他项权利人

值得一提的是，这不是这套房首次被拍卖。去年12月27日，这套房打7折，以621万起拍，但以流拍告终。第二次拿出来拍卖，折扣低至5.6折，性价比出来了。

绿城打造，由洋房、叠墅等组成的云栖玫瑰园品质相当不错。去年，项目为了清盘，给出了折后单价2.6万/㎡的给力优惠，目前已基本售罄。

即将二拍的这套房为带负一层的叠墅（跃层），室内为毛坯状态，没有入住、装修痕迹。由于低密的缘故，一楼采光还不错，负一楼设置了采光井。

但要注意，房屋欠缴的水电、物业费等由买受人承担，目前已知欠缴物业费已高达2.4万元，这都将是实打实的竞买成本。

江宁方山：五矿澜悦溪山

1月20日上午10点，江宁方山的五矿澜悦溪山，一套96㎡三房将被司法拍卖。

五矿澜悦溪山于2020年夏天首开，整体精装均价3万/㎡左右。这套将被拍卖的房屋，评估单价不到3万，打7折后，单价2万/㎡出头起拍。房屋基本参数如下：

户型面积：95.96㎡

评估总价：280万

评估单价：2.92万/㎡

起拍总价：196万

起拍单价：2.04万/㎡

小区于2022年5月底首次交付，在当时的江宁方山南，算是品质不错的新小区。

被拍卖房屋虽然内部已布置了家具，但从厨房、卫生间等的使用情况来看，并没有久住的痕迹，整体很新。

根据拍品详情页，这套房已占有，但占有人承诺拍卖成交后一个月内将房屋腾空交付给法院。交易产生的税费，由相应主体各自承担，欠费则由买受人承担。

锐评君查询了五矿澜悦溪山的次新房成交情况，去年7月，约96㎡户型的中楼层以209万总价成交，单价不到2万2。

如此看来，待拍卖房源若有数额较高的欠费，性价比反倒不如在售次新房。

这两年，居高不下的上架量，让法拍房也进入了史无前例的内卷时代。不少动辄7折、5.6折起拍的房源，较同区域新房、二手房，也确实具备性价比。

面对眼花缭乱的法拍房，买房人能不能放心下手抄底？锐评君提醒大家注意规避几个风险：

第一，权利瑕疵。遇到心仪的高性价比法拍房，大家一定要注意房屋权利情况。一般情况下，法院负责在拍卖成交裁定送达后，负责将拍卖房源移交给买受人，风险值就不大。

第二，高额税费。锐评君今天列举的几个拍卖房源，税费均已明确由相关主体各自承担，若出现由买受人垫付的情况，会从拍款中优先受偿，这样的话买房人只需缴纳自己应承担的税费即可。

第三，高额欠费。提醒大家，需要警惕各种由买受人承担的欠费，尤其是一些改善住宅，物业费、科技系统费等不是小数目，一定要在出手竞拍前找物业全面了解欠费总额，以免不必要的麻烦与损失。