戴德梁行2024年度盘点：南京写字楼市场震荡恢复、 零售商业市场竞争加剧、产业地产回归制造业属性

2025年1月9日，戴德梁行在南京成功举办2024年度市场回顾媒体发布会，针对南京写字楼、零售商业及产业地产市场进行多维度的解读。

写字楼市场震荡恢复，企业积极求变聚势向新

2024年南京高品质写字楼新增供应面积约47.3万平方米，入市的代表型项目包括金陵中环、深业滨江中心、阿里中心一期等。全市高品质项目存量超500万平方米。市场需求持续修复，2024年录得吸纳量20.7万平方米，较去年增加4.6万平方米，同比增长28.6%。成交类型方面，除了传统租赁客户外，运营商以及办公转经营性业态等多元成交也助推了全年成交量提升。受区域新增供应，企业降本增效等因素影响，四季度末全市空置率为28%。

从全年租赁客户成交行业类型来看，TMT、金融、专业服务三大传统行业成交活跃。以芯片、大数据、软件服务为主的TMT行业成长性强，成交活跃区域集中在集中在新街口、河西、雨花、鼓楼等，成交面积跨度较大，租赁成交占比达24%；以保险、银行、基金为主的金融行业整体承租能力较强，集中于新街口、河西等成熟区域CBD，租赁成交占比约17%。专业服务行业以律所、咨询公司、设计公司为主，选址偏好新街口、河西等，半层及整层成交多为律所类客户，资质较好，租赁成交占比约10%。其余如教育培训、商务商贸、电力及（新）能源也有一定占比。

从租金表现来看，整体租金水平小幅下调。第四季度，全市的平均租金约2.55元/平方米/天，同比下降6.2%，环比下降1.8%。新街口、鼓楼、河西、江宁板块租金分别为4.01元/平方米/天、2.96元/平方米/天、3.33元/平方米/天、2.37元/平方米/天，各板块租金均有不同幅度下降，价差进一步缩小。

从销售市场表现来看，2024年写字楼销售市场新增供应约19.96万平方米，同比下降38%；成交面积约29.50万平方米，同比减少32%；成交均价约1.74万元/平方米，同比上升14%。整体销售仍以去库存为主，整体均价拉升主要受鼓楼、玄武等部分项目的高价交易影响。

2025年未来供应仍处高峰期，即将入市的典型项目有：华贸中心、河西金融城二期C1、中华城A1/A2、玄武招商局中心、壹城数创未来中心、中芬合作交流中心等项目入市，预计为市场带来超50万平方米办公新增供应。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事阳江石表示,2024年市场处于震荡恢复期，租金小幅下降，企业积极求变。头部企业的搬迁、扩租，运营商及经营性业态等多元化成交，助力成交量提升。2025年新增供应处于高峰期，随着局部竞争的加剧，越来越多的业主开始提供定制装修的租赁方案、更加灵活的商务条件以及更加丰富的商务配套，因此我们认为更有竞争力的产品打造，全方位的软性服务升级，将有助于持续吸引租户。

零售商业市场竞争加剧，消费提振催化需求

据南京市统计局，2024年前三季度，南京全市实现社会消费品零售总额6,377.75亿元，同比增长3.3%。全体居民人均可支配收入56,649元，同比增长4.0%。第四季度共录得四个新项目入市，包括KUMOLL酷青年中心、新星里一期、PSESpace次元空间以及雨花万象天地，新增零售面积共计约233,000平方米。因此，市场总存量增加至约727万平方米。

季内，来自众多业态的品牌商继续扩张，若干品牌首次进入南京市场。其中，餐饮、时尚、二次元潮玩、3C产品体验店，及生活方式业态表现最为活跃。由于有大量新增供应入市，全市整体空置率升高至8.01%。与此同时，随着新项目的入市，南京零售物业市场竞争愈发激烈，现有项目的调整及翻新将更为活跃，导致项目间的分化加剧。四季度，南京中高端购物中心首层平均租金报价环比下降2.61%至人民币588.18元/月/平方米。

2024年12月，中央经济工作会议将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为2025年九大重点任务之首。提出“实施提振消费专项行动”“加力扩围实施‘两新’政策”“更大力度支持‘两重’项目”。与此同时，南京政府出台了一系列促销费措施，包括《南京市促进服务消费高质量发展若干措施》、“两新”补贴活动等。受上述措施的积极影响，南京居民的消费将会被催化，这将促使餐饮、智能家居、3C产品、汽车、体育、娱乐等行业零售商在宁业务的发展。

未来，零售总建筑面积逾111.1万平方米的未来供应计划于2025年入市。随着大量新增供应集中入市，新项目的激烈竞争和招商进展缓慢或导致部分项目延期开业，亦有可能令部分商场的业主考虑在租约条款内作出让步。

戴德梁行大中华区研究内容主管ShaunBrodie表示，南京正积极推进国际消费中心城市建设。在各项政策的支持下，南京将在发展首发经济、培育新型消费业态、打造多元化消费场景、商圈升级、存量商业焕新改造、应用数字化技术等方面持续发力。有鉴于此，南京零售物业市场将继续保持活跃态势，并进一步发展升级。

产业地产回归制造业属性，产业强区韧性彰显

南京单层厂房及核心板块高标准厂房量价相对稳定、略有回调，非核心板块高标准厂房租金售价均降至疫情前水平。戴德梁行产业地产部重点监测的区域涵盖江宁开发区、南京经开区、溧水经开区、六合经开区、江北新区及其他次核心板块重点项目。截至2024年，销售型高标准厂房项目存量约220万方，未来三年新增入市超150万平方米，当前整体去化率约68%；租赁型高标准厂房项目存量约190万方，未来新增入市超100万方，当前整体出租率约为72%。

戴德梁行产业地产部南京负责人刘奕分析目前南京产业地产市场情况：

南京高标准厂房整体市场存量大，竞争激烈，需求走弱，去化速度和租售价格双双承压，但市场表现仍优于研发办公类产品。

综合考虑市场、项目、政策等因素，南京部分城区建成板块如江北新区、雨花经开区、江宁麒麟等地已在尝试将研发用地调整为工业用地或增加兼容工业用途，促进研产贯通。

从需求角度来看，虽然租户与投资者出价更为谨慎、决策周期更长，但无论是制造业选址还是园区开发投资商拿地，“核中核”项目——即产业强区的核心优质项目——依然备受关注，韧性彰显。

产业准入方面，自2024年起，南京个别工业板块逐渐放开负面清单、准入限制，对部分有特殊生产工艺流程的先进制造业企业不再一刀切。

南京各区放开民营园区开发商一手拿地限制，二手工业用地价格回归正常。

投资需求、存量市场和政府政策的多重影响下，产业用地正逐步回归其本质属性，成为发展先进制造业和培育新质生产力的关键空间。这将为南京以制造业为突破口，推动产业强市建设提供有力支撑。

展望未来，戴德梁行高级董事、南京及合肥公司副总经理王飞强表示，南京房地产市场正从增量市场向存量时代转型。在此背景下，优化存量物业运营和挖掘存量资产价值成为激活市场的重要途径。南京的商办及产业地产市场拥有大量资产，也面临激烈的市场竞争。只有通过全面规划和实施资产价值增长战略，贯穿于“投融管退”的资产管理周期，才能提高资产效率，降低成本与风险，适应市场变化，最终满足资本市场退出的要求，实现价值的闭环与增长。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，南京作为江苏省会和特大城市，近年来聚焦“产业强市”战略，在科技创新引领、产业转型升级方面成效斐然，为南京的实体经济注入了强劲动力。戴德梁行深耕南京市场二十余载，始终与城市发展同频共振。未来，戴德梁行将秉持专业精神，深度参与南京的城市发展和产业布局，助力南京打造具有全球竞争力的产业高地。

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