东莞的房租还在跌......

来源：东莞淘房志 凯文老师

东莞的房租还在跌了！

诸葛找房数据中心最新显示，2024年1-12月，全国40个大中城市租金挂牌均价为34.94元/㎡/月，较2023年下降1.41%。

创近年来最大跌幅。

而东莞也不例外，根据数据显示，东莞2024年12月租金均价约28.5元/㎡，同比下跌1.11%。

东莞去年的租金又跌了。

而在小红书上看到，不少租客写到：新的一年，想要房东降租了。

有网友A表示：原来租的小区，高峰期租金5000，后面3000租的，去年和房东谈2800没同意。

没想到现在房东居然主动说：少200了。

这也没啥奇怪的，年底了，出租房空置率上升，需求也不旺盛，房东们也怕你不租了。

有些愿意降一点，早点租出去了。

毕竟多一两个月房租，比少个一两百块，更划算一点。

年底了，东莞租赁市场遇冷

网红盘租金也跌了

东莞租金真的跌了。

查阅贝壳网的数据发现，现在东莞的租金是真的跌了，有些网红盘租金也跌了。

譬如东莞城区的网红盘景湖时代城，目前98平三房租金最低只要3000元/月，相比前两年最高租金在3800-4000元。

差不多下跌了接近1000元。

另一个网红盘万科金域华府二期，106平三房租金最低只要2700元/月，相比之前的3500元的房租，也是大幅下降了。

东城的万科中天城市花园，92平三房，现在最便宜的一套，月租金2800元。

万江的网红盘东江之星，目前95平三房，配置齐全的，最低租金在3000元/月，相比此前的3500-3800元/月，也是下降了。

松山湖的万科金域松湖一期，96平三房，现在最便宜的一套，租金在2100元/平，比城区还要便宜一些。

其他的强镇街，譬如虎门的万科云城，91平租金最低价格在2700元/月，大朗的万科中央公园二期，95平三房租金在3000元/平。

寮步的95平三房租金在2500元/平......

从上可以看出，目前东莞城区和强镇街，网红楼盘的三房租金，大都回到了不到3000元。

其次，东莞有些租房挂盘量大的小区，价格也内卷，下跌。

譬如，东城的景湖春晓，目前在贝壳网上，租房的房源高达132套，小区最便宜的33平单间，现在月租在1300元了。

甚至有业主挂出了一套106平三房，月租在2000元。

南城的万科翡丽山，小区租房挂盘有83套，单三房挂盘就有55套，内卷比较严重，现在好几套95平的三房，租金只要1800元。

虎门的南部湾万科城，在租房源有202套，单三房在租的就有134套，价格最便宜的一套95平三房，只要2200元/平。

另外，20-23年大量入市的新盘交房，业主出租的比例高，价格便宜。

譬如，南城的万象府，目前在租的房源高达98套，有村民挂盘的毛坯房， 140平四房价格在1500元/月。

万江的保利首铸天际，目前贝壳网上在租房源也有47套，86平三房，目前最低的一套租金在2600元/月。

也是比较低的。

东莞出租房源高达29900套

空置上升，需求减少

为什么年底了，东莞的租金还跌了。

首先年底的空置上升。

从贝壳网的数据来看，目前东莞在租房源高达29900套，接近3万套的数量，是比较高的。

以城区为例，目前在租的房源最高，南城有5010套，东城3038套，莞城1920套，三地接近1万套，占比整个东莞接近三分之一。

但从常住人口等方面看，城区目前接近1万套的量，是明显供过于求的。

其次，更多的业主愿意出租。

原来房价上涨时，业主对这一点租金是看不上的，还担心房子搞脏了，不好卖。

现在苍蝇蚊子都是肉，出租能减轻一点房贷压力，也是特别愿意出租的。

再者，有效需求减少了。

年底是传统的淡季，尤其类似东莞这类外来人口占比较高的城市，人口流动性也比较大。

年底不少租客提前退租，但没有形成新的租房需求，有效需求是明显减少了。

最后，租客对租金的承受能力在下降。

前两年，东莞有些租客对租金价格不太敏感，但随着收入锐减，对租金变得更加敏感。

有租客，就希望业主能够适当降低租金，减缓自己的租金压力，也让自己的生活压力减轻。

综合来看，这两年的租房供应在上升，需求在减少，叠加租客价格更敏感，希望降租金。

导致了东莞的租金是下降的。

为什么

东莞的租金回报率这么差？

纵观整个东莞，租金回报率是特别差的。

据诸葛数据研究中心显示，2024年上半年，东莞整体的租金回报率为1.4%，在全国重点城市里面，几乎是垫底了。

2023年的数据更显示，东莞的租售比高达1∶935，也就是需要935个月租金才能回本。

换算下来，东莞租房需要77.9年，才能回本。

为什么，东莞的租金回报率这么差，是什么原因呢？

一是房价太高，泡沫太大。这两年房价持续下跌后，租售比回升了一些，更健康了。

二是镇街、人口、产业分散。东莞的人口、产业分布各镇，导致东莞城区和松山湖、长虎等片区，租金差别不大，租金整体水平也不高。

不像深圳，南山福田等核心区的租金价格高昂，辐射周边价格依次递减，租金各板块差异巨大。

三是东莞的产业以中低端为主。东莞虽号称有1000万人口，但从事的都是中低端行业为主，租金的承受力不高，也不利于租金的上涨。

四是东莞的城中村占比高。东莞的城中村比深圳还要严重，价格便宜而且量大，对商品房价格有抑制。

五是城建配套差。东莞的城建水平，真是三四线的水平，整体就是个大农村面貌，虽然民间比较富，但没什么人愿意付高租金租房子，以至于比珠海的租金都要低。

要知道，珠海的GDP比东莞差了一半多。

整体来说，东莞的租金要提高，不仅要产业升级、提高中高端收入人群占比。也要加大城建的力度，完善城市面貌，公共配套、教育医疗等设施。

要不然，破破烂烂的地方，很多人不愿意掏那么多钱租房。

觉得不值。