信号！开发商正扎堆“退地”

全国各地正在掀起一场声势浩大的“退地潮”，覆盖广州、北京、深圳、成都、宁波等一二三线城市。

这波退地潮中，万科、越秀、华润等地产巨头纷纷行动，将一些早年拍下却尚未开发的土地退还地方。地方政府一方面通过调整土地用途、降低开发要求等方式“解套”，另一方面加紧推动土地再上市，以吸引开发商重新入场。

与此同时，地方政府开始试水“地票”补偿政策。

2024年8月底，越秀地产4天内退地4宗，金额超120亿元，这些地块是越秀地产3年前拿下的，一直未开发。广州市政府对此补偿方式为等值应付票据，越秀地产可用这些票据继续在广州买地。

2024年12月，万科以底价28.8亿元拿下广州番禺南站商务区3宗宅地。这3宗地块此前就由万科持有，后因轨道交通建设原因不具备开发条件而停滞；2023年底被政府收储并调整规划后，重新挂牌。

国家发展改革委国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学表示，房企退地是正常的商业调整行为，主要是商业地产环境改变后，原有土地开发性质已不符合形势变化的要求。这背后的逻辑，一方面是政府层面积极盘活存量闲置土地；另一方面则反映出，企业在市场环境变化后，面临资金压力。

多位专家均预计，2025年房企“退地”情况还会增多。从囤地到退地，中国楼市的游戏规则正在发生深刻变化。

退地需求凸显

曾诞生于楼市地市火热时期的一些高价地块，正面临被房企退回的命运，这是楼市供需失衡的一个信号，也是市场调整的必然结果。

2024年最后一天，保利发展以70.22亿元底价拿下广州天河区2宗地块（前身为“绢麻厂地块”），折合楼面地价5.1万元/平方米。

业内人士对于绢麻厂地块并不陌生。绢麻厂地块第一次拍卖是在2001年5月，起拍价仅3.86亿元，折合楼面地价1012元/平方米，但因无人应价而被收回。

2008年1月，绢麻厂地块再次出让，吸引了十余家房企竞拍，包括恒大、奥园、粤海地产、新世界中国、保利发展等，经过200轮举牌后，恒大以41亿元总价竞得，楼面地价1.31万元/平方米。

但由于恒大未缴齐土地出让金，又未对地块进行开发，地块于2010年被广州收回并更改为商业用途，恒大被罚没1.3亿元保证金。直到2024年9月，该地块才又调整为住宅用地。

除出险房企，央企、国企以及地方国资平台，也出现“退地”情况。

2024年7月，华润置地针对福州斗池路综合体未开发部分，提出退地申请。这宗地块华润置地已拿了10年，但原计划建设4栋商务楼及1栋商业中心的东区地块却迟迟未开发。很快，调整完相关规划后，这块地重新上架拍卖，华润置地又将它买了回来。

之后的8月、9月和11月，越秀地产分别退回5宗地块，涉及资金超135亿元。其中11月以15.29亿元现金补偿退还广州大干围地块，政府在将该地块由商业用地调整为住宅用地后重新出让，由越秀地产以20.23亿元底价重新竞得。

在北京，万科将一宗8年前拿的地块退了，政府收回后改变了土地出让条件，比如不再需要企业自持，挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长，该地块再次入市后被保利建工以89亿元买下。在武汉，华侨城将位于杨春湖高铁商务区的105亩地，直接退还给政府。

2024年11月份，南京人居森林地块在被退回几个月后，调整规划，容积率降为1.5、建筑高度降为60米，摇身一变成为低密宅地。此外，西安、长沙等地均出现房企退地现象。

这波退地潮，不仅是开发商在止损，更是市场在重新定规则。规划调整后，土地的开发价值提高，让开发商“退一步再拿回来”成为可能。

不过，从目前这些“退地”情况来看，“地方政府直接收回、收购落地的案例少，即收回土地，做公共用地，然后对开发商做出补偿。大部分案例是收回后调整规划，收缩或退出配建或自持比例，商办改住等等，这些是多数案例。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

土地收储须加快落地

“退地”背后，开发商对市场预期并不乐观。

国家统计局数据显示，2024年1～11月份，全国房地产开发投资同比下降10.4%，降幅比前10个月扩大0.1个百分点。该指标连续7个月位于两位数降幅水平，且降幅仍在缓慢扩大。

从影响投资的几个重要指标看，1～11月，房屋新开工面积同比下降23%，降幅较前10个月扩大0.4个百分点；房屋施工面积同比下降12.7%，降幅扩大0.3个百分点。

克而瑞对23个重点城市2023年至2024年上半年成交的住宅用地开工、开盘情况进行了统计，23个城市整体开工率为46%，其中一线城市开工率达到84.6%，二线城市则大幅降低至36.9%。

也就是说，目前在一线城市以外的地方，土地成交1年半以后的开工情况都是非常低迷的，尤其是部分非市场化拿地较多的二线城市，长久不开工成为常态，土地供应也成为“无效供应”。

近年来，城投平台托底拿地，成为普遍现象。从2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市成交的含住宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），但城投拿地项目中全部开工的地块仅20%，加上部分开工的地块，总体开工率22%。

2024年10月，财政部在新闻发布会上明确，允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。随后，自然资源部出台了关于地方政府专项债券资金收购闲置土地细则。

专项债新政将为地方政府带来更多低成本的增量资金，政府收储的范围和数量有望扩大。而收储的定价则是各方较为关注的话题。

李宇嘉分析称，当前土地收储的主要困难在于，一方面是地方没钱，另一方面是收购价格谈不拢，因为土地收回后，国家及各地要求若库存压力过大，就不能再将收回的地块出让，但收购要花钱，特别是专项债、专项借款，要求资金平衡，这就对收购价格有底线要求，还要在评估价基础上打折。

2025年1月3日召开的国务院常务会议提出，要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地。

据华泰证券测算，截至2024一季度，我国存量闲置的未开工土地计容建筑面积或达到12.6亿平方米。部分“闲置土地”的地段和资质不佳，实质开发价值较低，加之部分土地可能面临开工后又停工，各地实际闲置土地库存压力可能更大。