海淀上地学区新房和樾望云，火爆的秘密！抓住最后的机会？

北京海淀&越秀&华润功德寺项目

功德寺樾望雲售楼处电话（开发商客户经理）:13810796655（已认证）

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也许两三年后大家才会发现，2025年北京开年的第一场土拍，会蕴含如此强劲的能量波，甚至直接开启了楼市的新纪元。

让我们重温一下这场万众瞩目的土拍：

朱房村0029、0030是海淀区五年来首次取消地价上限和销售指导价的地块，因此，这场土拍将会反馈市场最真实的定价水准，不仅是对市场信心的一次考验，也是对开发商实力的筛选

2025年1月2日，8家房企聚首市政务中心11层，激情竞价400余轮，0029地块由华润+招商+中铁以溢价17.3%，楼面地价8.92万元/㎡拿下，0030地块落槌在溢价25%，被建发房产以楼面地价9.5万元/㎡斩获。

朱房村地块土拍现场（图源：乐居买房）‍‍‍

这次土拍势必会在北京房地产史册中留下深深印记。起始价每平米7.6万，本就刷新海淀北的单价地王；依旧创下超高溢价，体现开发商的强信心和高预判；0030地价每平米9.5万，标志着海淀科创轴心的新房价格跃入13万+的新境界

此时，3公里外的功德寺，或将是海淀最后限定销售指导价的项目，10.5万的均价似乎已经躺赢，真是如此吗？

市场风起云涌之际，我们更要冷静自持，越到关键节点，越要稳稳守住资产的阵地。

01

楼市的王牌，只属于海淀

北京楼市变火了？并没有，因为这里是海淀！

只有海淀，2024年新房成交均价逆势上涨15.5%，领涨全市。

只有海淀，在二手房价的下行中扛到了最后，去年春节才开始小跌，横盘5、6个月后就迅速反弹

哪怕丰台拿出二环看家底儿的好地也是零溢价，只有海淀，过去五年供地全部拍出溢价，半数地块竞到15%甚至更高

而海淀楼市的底气，不光来自全国唯一GDP过万亿地市级区县的成绩，更有软件和信息服务、智能制造、人工智能、科技服务、医药健康五大千亿级创新产业集群的坚实支撑。

产业兴则城市兴，当下的海淀，人工智能企业数量占到全市七成比重，集成电路产业全市占比超半数，国家级专精特新“小巨人”企业占到全市4成，近万家国家高新技术企业汇集于此，如同强大的磁石，吸附着最优质的资源与人才，最终如涟漪扩散般反映在房地产市场上，使得海淀的土地与房子更具稳定性与增值潜力

这是独属于海淀的王牌，也是房企马拉松式举牌竞价，对朱房村志在必得的信心所在。

02

就算今年只买一套房，也一定是功德寺‍‍‍‍‍

朱房村地块的落槌，意味着今年的海淀要“卷”起来了！功德寺+朱房村+永丰南北+翠湖，5000套房子如出笼猛兽，定将海淀掀起惊涛骇浪。

率先亮相的嘉华天珺卷户型，随后出炉的颐海澐颂卷起了精装，对于买房人来说，这实在是妙不可言，因为海淀从不缺少购买力，地段越好、品质越高、质价比越强的新房，越能在二手房价上绽放更大惊喜

如果今年只买一套房，「毅家之言」的建议是：功德寺。

不光是因为功德寺作为海淀最后的限价地，销售指导价10.5万元/㎡，与朱房相距3公里，房价便宜小3万的价格优势。更因为功德寺所在片区，本就是海淀产业能级最高的园区。

在海淀一众科创产业园中，功德寺以北650米的中关村软件园独踞“王者”之尊

中关村软件园聚集近800家企业，听起来虽不算多，可每一家企业都如雷贯耳。腾讯、百度、联想、新浪、网易、滴滴、亚信科技、科大讯飞、软通动力、启科量子、广联达……中国创新成果最多、赢利能力最强的企业齐聚软件园，近10万科创精英投身其中，无论在前沿科技的人工智能、量子科技，还是技术基础设施的大数据、云计算，缔造全国遥遥领先的海淀科创样本。

每一天，软件园里的企业都能创造15.4亿元收入，而软件园每平方公里的年收入超过2100亿元，是国内智力最密集、单位经济产出最高的园区之一

中关村软件园实景‍

从另一个维度出发，强大的产业，尤其是科创产业，催生人口的年轻化，带来收入的增长，购买力汹涌而来，房价顺势上扬，因此，海淀购买力最强的群体就在中关村软件园，而这里，也是豪宅最扎堆的区域

与功德寺地块一路之隔的西山华府，房龄15年的房子还能卖到每平米10-12万，西山壹号院、如园两个房龄10年左右的次新小区，二手房价为11-15万/㎡，功德寺正南2公里的圆明天颂，二手房挂牌价更达到每平米20万！相比之下，功德寺指导价限定在每平米10.5万元，当下的房价倒挂，就像是开启宝藏之门的唯一密码。

可门后的宝藏却不止于此，因为功德寺所在的上地街道，一向倍受“海淀妈妈”的热捧，就算上地东里西里这种房龄40年+的老旧小，成交价也能达到每平米15-16万元。过去这个区域有上地实验、人大附西山，而今，功德寺地块东侧数百米又新规划一所小初高学校，另设9班幼儿园。据“北京海淀”官方公众号消息，该学校将由海淀“六小强”之一的101中教育集团承办，预计2028年投入使用

这座学校就算是在海淀，含金量也堪称“王炸”！不仅与牛校上地实验学校系出同源，免除“小升初”派位的不确定性，12年优质校在侧，是海淀“虎妈”抚平焦虑的最优选，更造就海淀名校赋能的价值宝地。

功德寺地块区位示意

为了更好服务科创精英，海淀还在规划更多宝藏资源落位。功德寺地块直线距离约900米，是正在建设的地铁13B线软件园站，可直达望京、北苑和东直门，换乘2号线、5号线、10号线、首都机场线等8条地铁线，通达全城商圈，建成后将会进一步提升板块价值。

功德寺地块南侧一路之隔是37公顷的树村郊野公园，公园里的运动场设有兵乓球、篮球等场地设施，免费供周边居民使用。北侧的中关村软件园本就是花园式办公，且园区完全开放，园区内的公园、运动健身设施，以及众多餐厅、咖啡厅等消费场所，对功德寺来说就是家门口的配套。

大家关心的高压线，其实在土地出让文件里就已标明：本项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。强调同步实施，显然是要与功德寺项目施工保持同步，以海淀的财力，完全不用担心基建推动的效率。

在海淀的科创央芯，经济与产业，产业与人才，人才与名校，恰似紧密咬合的齿轮，环环相扣、协同转动，始终深刻影响着房地产价值的潮起潮涌。在奔腾不息的动力输出加持下，与中关村软件园相伴，如与时代巨轮并肩向前。

由此可见，放眼整个北京，功德寺双雄都是无可匹敌的宝藏盘，其价值想象力，生活丰富度、未来确定性，都站在北京楼市的巅峰之境。

03

骨子里的情怀，给海淀一个惊喜

价值潜力之外，回到生活本身，居住品质是买房人日益关注的购房要素。特别身处格局分化的时代，哪怕社区相邻，也会因品质的高下、房龄的新旧、服务的优劣，出现2-3倍的房价差，因此，地段之外，对房子的选择堪称一场精妙的艺术。

好在，功德寺地块迎来了绿城、越秀和华润，三家国央企都对产品理想心怀执念，也都对海淀有着非同一般的情结。

绿城和华润享誉京城的原点都在海淀，2006年，玉泉山下的御园和清河的橡树湾，迄今仍是海淀豪宅的品质丰碑。龙头国企越秀进京后的投资重点也放在了海淀，2023年香山樾横空出世，成为中国当代隐奢豪宅的代表作，2024年创下60.2亿签约额，问鼎海淀销冠、全市第二的佳绩。

功德寺001地块由越秀、绿城联合开发，002地块由华润、越秀携手打造。日前，项目案名亮相，将房企对城市的理想，对产品的雄心，对品质的坚守一展无疑。

越秀绿城项目案名为【和樾玉鳴】，华润越秀项目的案名定为【和樾望雲】。

案名中同样的“和樾”是越秀的顶级产品系，广州、深圳的和樾府都曾创下“叫好又叫座”的热销经典。

而与海淀地脉文脉呼应，“和”，是东方文化之魂，是对中国文化的映射；“樾”，是超越既往，启序文贵精神海拔。海淀之贵，由圆明园、颐和园的皇家行宫，到北大清华的知识涵养一脉承续，海淀之重，由先天禀赋到国家规划的重磅加持、品牌房企的匠心执笔，均在“和樾”二字中得以尽显。

【和樾玉鳴】的“玉鳴”显然出自绿城，在「毅家之言」看来，应当蕴含着三重深意。

首先，绿城首入海淀是在玉泉山下，此次重回海淀又落子玉泉山北，御园&玉鳴，金声玉振、雅乐和鸣

其次，在科创精英云集的中关村软件园，玉可代指当代海淀士者的君子气质，为当代士者打造一方安和居所，既享受物质的精奢美好，又获得精神上的愉悦富足，方是与海淀之士的理想“和鸣”。

第三，双擎和鸣，也有越秀与绿城强强联手，打造精品之意。

【和樾望雲】的“望雲”，是对海淀人殷切期望的回应，更体现出开发商立足人文厚韵，以量身定制的空间，营造惬意自如的生活状态，致力为海淀人觅得久违的松弛感与自在心境。

而“雲”，更有无界之意，一方面似乎是在表达空间展现的自由度，用空间与功能的自我定义，让房子成为舒缓情绪、自我疗愈、亲情升华的容器；另一方面，空间有界、生活无界，和樾望雲很可能在社区的公共配套上，如园林、会所等为海淀人创造惊喜。

仅从案名的字斟句酌，就能看出三家房企为海淀塑造精品的使命感和驱动力，这种骨子里的情怀和理想，方能淬炼出产品的匠心。

北京海淀&越秀&华润功德寺项目

功德寺樾望雲售楼处电话（开发商客户经理）:13810796655（已认证）

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