最高院：房产被查封，有这些情形就可排除执行！

作者：周军律师.

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日常生活中经常碰到，买房已付款还没过户时，因为出卖方的原因被查封的情形。这种情况下，通常通过提执行异议和执行异议之诉来解决。

当事人需要了解的是，有哪些情形才可以排除执行呢？

我们来看一些具体情形：

一、刚买的“二手房”未过户被法院查封的

无过错买受人购买的房屋被法院查封的应解除查封。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合以下四个条件，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

这里要注意的是，要证明合法占有，需要提交物业、水、电燃气费等缴费凭证原始单据或其他证据，法院才能认可。

二、从开发商处购买的房屋未交付被法院查封

在开发商作为被执行人的案件中，人民法院对于尚登记在开发商名下但已出售给消费者的商品房采取执行措施时，消费者可依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定提出案外人异议，要求解除对涉案房屋的查封。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

这里要注意的是，名下无其他用于居住的房屋范围通常只限定于县域，而非全国范围。并且只需要自己名下无房产即可，配偶、子女名下房产在所不问。宅基地房未登记的，通常也不计入。

三、承租期间房子被查封拍卖的

对于法院拍卖的房屋，承租人可向法院提交房屋租赁合同、租金支付凭证及占有使用房屋等证据材料，证明与被执行人存在真实租赁关系的，可请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。

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