本土国企，明年至关重要！

继续土拍数据分析，聊完各地金刚后，从房企角度看看目前福州国企的土储情况，为了更好评估，简单计算了一下建筑面积，基本都扣掉网签部分，实际还是会有一点偏差，存在商业面积等，同时给了个评分：（个人随意）

难：不好卖，可以躺平那种
跑：没搞头或者降价跑量的意思
重点：不代表是好地块，只代表房企的重视度

城投-榕发

首先就是代表企业榕发，前几年房企可以说是拿地最凶猛的一家，今年相对低调了一些。

从房企拿地情况来看，面积合计1081亩，建筑面积147万方，贡献261亿。

从南二环的北园开始，房企在前几年一直都是以那纯商为主，对比其他几家还是主打安商、公租，可以说房企的趋势也说明了当时被给予的厚望。

从操盘项目来看，当初房企的商品房也有过红盘，破记录摇号的祥浦苑、热销的观湖郡、悦乐郡等，这些项目最大的卖点就是纯商+低于当时周边的定价。

来到进场大面积开发，房企也已经上市了6个项目，一开始的去化并不理想，今年房企也算是迎来反弹，从转型来看也是国企里面最明显的，造公区、开分销、走特价，销量逐步回升。

对于房企，还有过半土地未上市，这里面最头疼的就是三远的纯商，高容积率+大面积。

目前来看，重点项目就是即将上市的南湖旧改-锦珹大观。

这个地块争议不少，位置不错，容积率较高，同时是这几年少有的超高层住宅，特别在目前大家有点恐高后，要如何卖，以及要卖多少都备受关注。

就像6群网友说的，锦珹大观注定是榕发转型最关键的项目，破千套的改善盘，这个压力也必须让它给出最高标准。

对于榕发的拿地总结，21-22年的地块，虽然谈不上非常优质，但也没有到很差的地步，这2年的地块才是真正的考验。

城投-建总

接着就是兄弟企业建总，两家也是前4年参与商品房相对比较明显的企业。

从房企拿地情况来看，面积合计621亩，建筑面积75万方，贡献137亿。

房企也是今年拿地最多的一个，2024年贡献81亿。

对于建总的拿地情况就差异非常大，房企21-23年，拿地并不多，过半还是安商、公租房。

其中商品房代表是江南尚璟、华林雍璟，都是主打偏改善的项目，特别是江南尚璟，在南二环的混战里面，做到差异化定位，去化也是最抢眼。

本来很舒服的储备情况，来到24年面对兄弟拿不动后，也就只能大面积下场了。

年初就拿下3幅高宅旧改，基本是第二个三远，然后有在年尾拿下台江凤凰旧改的核心纯商。

这里面还有一幅新店旧改的近百亩地块，才是最可怕的一个，单幅91亩-容积率3.2，快媲榕发的锦珹大观，奈何区位差异有点大。

从房企的整体情况来看，即将交房的尚璟、雍璟是品牌口碑的关键点，这一年拿的地块，大部分压力都非常大。

高宅三幅，评级各不同，目前一期主打改善产品，套数也达到850多套。

这个体量在浦上大道这个位置，很明显定位和榕发南湖一样，绝对是房企转型最关键的一幅。

综上，房企前2年的改善定位只是开始，后面才是真正考验产品力和市场认可度的时候。

左海集团

这几年除了城投的两家外，参与度较高的一个就是左海集团。

从房企拿地情况来看，面积合计959亩，建筑面积88万方，贡献181亿。

2024年，左海也是拿地最凶猛的另一家，贡献71亿。

对于房企从左海望岳开始，也是一路拿地，虽然没有一人独揽一个区域的壮举，但是新店东区、金山北，都有房企不少项目，可谓难度爆表。

这也是个人感受，最极端的一家，要么是重点地块，要么就是困难地块。

从房企上市项目情况来看，只有袖珍盘和安商房做到高去化清盘，剩余地块表现都一般。

对于前3年的土地，最难的就是鼓山边的两个，在东区房价走低后，这里即便做东区外溢，市场也不多了。

当然真正的考验还是今年，拿下一些还算有看点的地块，近期最受关注应该是划片金山小的纯商，群友分享是改善定位，有点意思。

目前左海最大的困扰是在市场没有代表作。

前几年最受关注的烟山，上市过晚，还没竖起一个代表盘，就要面临大量储地，可以说压力很大。

综上，相比于两家城投子公司，在市场已经有了一定的落地项目，左海在同样拿地背景下，却没有代表盘，加上这一年最佛系的卖房表现，要如何在明年破局，可以说是最值得关注的一家。

古厝集团

古厝集团相对陌生，前身是文投，最具代表的子公司就是新榕，前几年除了金城湾外就是几个安商房，从目前项目名来看，也分成新榕、福厝。

从房企拿地情况来看，面积合计702亩，建筑面积84万方，贡献118亿。

如果说左海还没竖起代表作，那对于古厝的情况更是如此，堪称躺更平的左海。

前几年少量拿地，都以安商地块为主，延续当初的老本行角色。

唯一代表作就是三远的纯商，远山拾里，上市后的表现较差。

对于这样一家，商品房经验不多，也没有代表作的房企，在2024年依旧拿下多幅地块，不同于前面3家，古厝集团是拿下核心地块最多的一家。

二环内的纯商就达到4幅，体量都不大，配合那个楼面价，可以说简直是前几年的保建国。

目前房企最大的压力是新店东区旧改，拿下三幅，面积不小，容积率不低。

综上，古厝今年的拿地情况，只能用奖励来解释，让一家并没有商品房经验过多的企业大量入场拿地，为了鼓励它，所以给了它几个不错的地块，但是最终的情况是否会变成浪费好地块，也值得关注。

新区集团

最后就是新区集团，拿地最少的一家。

从房企拿地情况来看，面积合计453亩，建筑面积50万方，贡献62亿。

对于房企而言，也就2022年拿地，2024年没有意外兜底了三江口巨型纯商，相比于其他承担一个区域，新区集团也成了三江口的代表。

房企虽然拿地不多，但是都堪称灾难。

唯一有看点的也就是四大金刚里最晚上市的映南台。

其他地块，五四北涧田湖旁边1.8W楼面价，三江口两幅楼面价8K左右。

当然房企此前就有代表作，那就是2018年，以楼面价1.2-1.4W，拿下两幅三江口纯商。

目前的情况，5年时间，这个洋房纯商，网签65套，剩余159套，去化率29%。

综上，对于新区集团，除了因为自身使命奋力兜底三江口地块外，零星参与的地块，也谈不上优质。

房企总结

聊完5家房企的储备情况，其实也可以又一个大体感知，前几年除了榕发纯商上市最多，建总在市场有2个改善代表，左海相对佛系，至于福厝堪称入场新人，至于新区毫无看点。

可以说即便3年多时间过去，福州本土国企其实转型也并没有达到一定阶段，甚至对于个别企业而言，可能都还未开始。

目前五家房企，合计纯商达到55个，3816亩，可售444万方，贡献759亿，个人感受困难的面积237万方。

简单对比，2024年福州的商品房去化，月均650套，不到8000套，前2年好点，13000套左右。

按目前的储量来看，套均100平，就有4万套，相当于福州都在卖国企盘，也要3年多。

从刚刚地块储备来看，可以发现除了新区外，大部分房企其实都有部分重点核心地块，基本都是定位改善产品。

至于改善产品，前几年福州也不少，其中以外来房企为主，本土国企基本是配建房或者刚需盘，不过明年就不一样了，这里面比如榕发南湖就有千套以上的改善，建总在高宅一期也达到800多套，至于左海福厝，预计也会有不少改善盘供应。

其实对比一个数据，前几年福州单盘超过125平的套数：（未校准）

最多的也就金茂府、天二，700多套，所以明年已经知道两家，就给出了福州这几年单盘套数最多的改善盘。

可想而知，明年的市场压力会多大。

本土国企要如何逆转这个市场，如何在短时间内，让市场认可它们的改善产品，让这些项目也有自身的品牌效应，会是明年的核心问题。

近期已经出现部分房企降配降价等情况，对于外来房企可以卖完走人。

对于国企而言，天量库存，降价仅仅是短期内的效果，要解决这些天量库存，还是需要市场信心。

至于什么是市场信心，用产品保障价格，打消市场一直降价的悲观局面。