北京买房：理清思路，购房建议1415

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，目前家里马上二胎，有刚改需求，想买丰台或者西城 140 平以上的房子，孩子有西城户口不考虑学区。

目前家里持有房产如下：

（1）长椿街临地铁带电梯老破小 50 平 。

（2）槐柏树后街两室两厅两卫，无电梯 100 平。

（3）紫竹院 40 平老破小无电梯。

（4）广安门菜百附近，三室一厅两卫，120 平高层有电梯。

请问上述房产有哪个应该快点出售用于置换更好？自身现金流不多，未来新房还款每个月想控制在 2w 以内（含公积金），所以想卖房凑首付。另外房子的话目前在看东铁营金茂府，感觉产品不错，但对地段很担心，想听听您的看法，

A：

1、用哪个置换？既然都是学区房，那哪个溢价高就用哪个换呗。溢价高就说明租金收益低，而且过了入学高峰之后的保值风险大，所以常规建议是在高峰期过去之前置换。

这让当地中介给算账吧，应该是两个小户型的溢价率更高。自己算也行，用总价除以预估租金，老破小的北京平均值现在是500多600吧，80平以上的就在700了，超过的就是学区溢价。但如果不熟的话最好让中介算，他们更熟悉本地业务。

2、我好多年不卖房了，对新房不熟，也不方便点评人家。

3、地段儿担心哪方面啊，南三北五吗？那这就只能是看自己的判断了，以前的价格走势只能说明以前，万一以后这里成为富人追捧的豪宅区也说不定，一切皆有可能。

就算有钱人不追捧，那鹤立鸡群出类拔萃的感觉也挺好的，房子毕竟是用来住的，自己喜欢就行。这要不还是咨询别人吧，我实在不熟，说多了不合适。

4、不过还是提醒一句吧，任何商品除了自身的品质之外，都需要环境的衬托，摆错了地方就是“错配”。塑料包放在奢侈品专卖店里也能买高价，而到地摊儿上就是破烂儿了，很多时候环境决定市场价值。

房子也一样，老破小在北京都动辄几百万，放鹤岗去也就值几万了。香港有个穷老头儿叫李嘉诚，说了句话是“房产价值由什么决定，地段地段还是地段”。美国也有个干过开发商的科级干部，叫特朗普，说过一句话是“房地产选对了地段，那就成功了一半”。这看自己是否认可吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我孩子已经落户，北京身份证下来了，想买房，但我身体影响不能到北京看房。在网上看了看，关注了几个小区一个是角门西的丽水园，首经贸的万年花城，还有就是丰益花园，都是十号线附近。

我的需求是给孩子买套婚前房，（女孩未婚，西城工作）首付200到300，总价500到600，两居或小三居，麻烦您给分析分析这几个小区，要保值好的。

A：

1、最好还是现场看房，毕竟网上的信息片面，和现场环境的感觉不一样。

2、仨小区的地段儿和小区都挺好的，或者说从地段儿来说三个可以等同。非得排序的话就从小区角度了，万年花城，丽水园和丰益花园。

从规模来讲万年花城是超级大盘，而且是集中开发，几期或几个区都离得很近，以外界角度看就是一个大型小区。从内部管理来说这种小区的物业也相对容易，维护和赚钱都不算难。

丽水园虽然规模也不算小，但也就算中等吧，比万年花城小多了，而且还分为塔楼板楼的两个小区，连名字都做了区别。这种小区在物业上越到后期越不太好管，所以排在万年花城后边。

丰益花园是经适房，质量非常好，但毕竟性质上弱于商品房，后期涨物业费什么的更麻烦，也就是管理难度会越来越大。所以排第三。

3、保值情况也是这种排序，在同为板楼的同等户型的情况下，万年花城占优，然后是丽水园，之后是丰益花园的板楼。

仅供参考。

三

Q:

目前在昌平立水桥有套两居，孩子要上学了，因本区域没有好点的初中想换房。求推荐总价500以下两居，换海淀或是朝阳自己拿不定主意。

A：

1、是京户吧？那海淀或朝阳就先看孩子的天分吧，非常高的就必须去海淀，天牛娃扎堆儿的地方才氛围好呢，互相促进。或者说期望值很高的也去海淀，顶级牛校多，每年考上清北的人数也多。普通牛娃就在朝阳呗，相当于海淀的低配版。好学校也不少，肯定不会耽误孩子。

2、房子角度是海淀的所有带学位的都有溢价，平均值30%左右，上地万柳中关村的更高点儿。朝阳则是中小学对口都是牛校的溢价在30%左右，只对口中学的就没什么了。当然这说的是500万总价的房子啊，朝阳要千万以上的还就没什么溢价了。

也就是朝阳能买到溢价低些的房子，居住的性价比相对高点儿。而且基本都是九年校，不是的也都单校划片，小学初中的入学都省心。

3、反正要是我就先看朝阳的了，既然现在是在立水桥，那就应该工作在附近，买朝阳的也更方便些吧？这就看朝外、嘉铭和望京陈分的吧，都是常规的选择，500万的两居不算难。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们非京籍家庭，今年孩子四年级了，为了孩子能一直在北京上学，正在努力走积分落户，目前自测100分左右。房子是在北京酒仙桥有一套二居，有贷款200万。现在考虑在郊区买二套增加积分，手里有200万，年入税后40万。

目前不知道是应该选择买近郊昌平，亦庄开发区的房子，还是远郊区县的房子，如果从投资角度分析，您建议怎么选择合适呢？

A：

1、100分，预计哪年能落户成功啊？应该是争取在孩子中考之前吧？买的这第二套房自住吗？有让孩子转学的想法吗？

2、如果有的话那就是首选亦庄，独立学区。非京籍是否能进入目标学校不太好说，但应该是在亦庄学区之内上学没问题。

如果没有上学的想法那就昌平呗，没学区溢价，租金也就相对高，典型的就是回龙观沙河与南邵，天通苑中小户型的也都差不多。

或者说也可以在亦庄附近看没溢价的房子，比如河西北部的，租金也不低。将来被划入亦庄学区就算占便宜了，不划入也不吃亏。

3、远郊一般不建议，图什么呢？200万的首付在郊区不低了，犯不上买套房只是为了增加职住分，为此而降低租金和投资性有点儿犯不上。

仅供参考。

五

Q:

想咨询一下我是外地的，女儿在北京工作，2021年女婿在天通苑买了个三居室连中介税费共五百多万，是买在了最高点，刚需也没办法。我现在手头有200多，想在北京买个老公房长期持有。

之前看你公众号有人问朝阳的十里堡，最近我也关注了，不知您有没有推荐的老公房社区，你觉得老公房值得投资购买吗？我主要是用于投资，年纪再大些后也有可能自己居住。

A：

1、十里铺的老公房也棉纺厂宿舍区为主，都差不太多，选择没硬伤的就行。

2、老公房是否值得投资？短期的话投资性不大，除了租金收益率相对高之外没什么优势，不如房龄新的受追捧。长期持有的话还行，基本都是跟随大盘涨跌，占不到便宜也不吃亏，属于稳妥的保值。

老公房中投资性强的也有，但不多，基本都是强势部委的宿舍区。这些小区的维护好，价格走势比商品房都强，比如财政部、发改委、外交部和人民日报社等单位的。但价格就都比较贵了，200多首付的话贷款比较多，看是否合适吧。

3、另外买老公房的话最好买原产权尚在且愿意负责的，这样在维护上至少不吃亏。而且万一有原址重建的话也能配资，这就是特殊的利好了。

仅供参考。

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