2025年，上海老破小要翻身了

　　岁末年初，上海二手成交一路高歌猛进。

　　今年卖爆的还是老破小，而且是断崖式领先。

　　有人说老破小不值得买，有人说老破小即将被淘汰。

　　但老破小到底还有没有生命力，市场说得算。

　　从最近市场的行情和信号来看，老破小除了成交量暴增，成交价格也在回暖。

　　分享一个市场上已经发生的事情：

　　我们的买房师元旦期间帮客户谈判一套学区老破小，在潍坊十村，对口明珠小学，挂牌价240万，按照之前的行情砍到200万成交的问题不大。

　　但这次房东一分钱都不肯让，十分硬气，最后成交价就是240万。

　　老破小零议价的背后，是情绪和价格的复苏。

　　难道最不受待见的老破小，要在2025年打一个漂亮的翻身仗？

　　量价齐升

　　2024年一些列重磅救市政策，老破小成了最大的受益者。

　　降首付后超低门槛上车，降利率后叠加高租售比，还款压力大幅缩减甚至可以覆盖。

　　这也是为什么在楼市下行周期，最不被看好的老破小却卖爆了的原因。

　　2024年上海总价300万以下的老破小成交占比48%，如果放大到500万以下则高达75.7%。

　　其中，杨浦、徐汇、普陀，是今年老破小成交量最大的区域。

　　俗话说，有市就会有价。

　　据房外房研究院数据监测，目前超跌的老破小已经有价格回暖的趋势了。

　　1）徐汇区的上海南站、植物园板块实现了量价齐升。

　　要知道这俩板块，一直是上海中环被诟病的地方。

　　因为这一块全被老破小填满，整个区域没有任何次新商品房。

　　但是这里的学校却是一等一的好，小学有上海小学、徐汇实验小学、园南小学、初中有徐教院附中、长桥中学，还有位列四校八大之一的高中上海中学。

　　对于预算有限但又追求顶级教育路线的家庭而言，这是一个不错的选择。

　　2）杨浦中原板块

　　中原板块内既没有抗打的学区，也没有能拿得出手的产业，为啥能出现价格上涨？

　　完全是因为跌得实在太便宜。

　　这个板块内绝大部分是建于上世纪八九十年代的老旧小区。最近几十年，别的区域都在加快建设、城市面貌日新月异，但中原还待在角落里，几乎保持着旧时模样。

　　3）浦东内环梅园、中环御桥板块

　　从我们在一线的体感来看，浦东御桥板块在上个月就开始价格企稳了，梅园板块紧随其后。

　　超跌形成价值洼地

　　楼市行情较为低迷的当下，老破小究竟为何翻身呢？

　　大家都知道，在上海的二手房市场，老破小一直是一个具有争议性的产品。

　　市场上对于老破小“抨击”集中在几方面：

　　一是房子太老，年久失修，户型奇葩，经常遇到蟑螂、老鼠什么的。

　　二是基础配套不行，物业管理一般、没有停车位。

　　三是涨的慢，上海的房票珍贵，限贷政策又严格，要谨慎使用。

　　所以，多数情况下老破小都是被大家“踩”的对象。

　　在本轮楼市下行周期中，老破小跌得也很惨。比起最高点下跌40%都很正常，更有甚者直接腰斩。

　　比如，杨浦区鞍山板块的密云小区，2021年成交价13.2万/平，10月份跌到了6万多单价，价格腰斩；

　　杨浦区控江路板块的控江六村，2020年10万单价，今年10月单价4.2万，跌超60%。

　　除杨浦外，当年凭借闵实验暴涨的一梯队学区房高兴花园，今年也因价格暴跌频繁出现在社交平台。

　　老破小的价值

　　当价格足够便宜，老破小学区好、租金可观、地段成熟的优势开始凸显。

　　除此之外，还有别的附带价值吸引大家为其买单。

　　1、租售比高

　　大部分内环内的老破小，租金回报率能达到3%，甚至更多。

　　与之相对的是银行存款利率的不断降低，从3%降到2%，甚至逼近1%。

　　从我们之前统计的数据来看，普陀曹杨板块的曹杨五村（南岭园）租售比最高。

　　这个小区多是1955-1997的老破小，租售比却吊打新天地豪宅。

　　备注：以上数据，统计口径，均来自于绿网挂牌价格。平均房价、租金水平，与单套有差异。

　　2、配套成熟，极致享受市区繁华

　　市区的核心地段，意味着下限非常高。一定程度上讲，这也是不可再生资源，就像石油一样。

　　老破小已经在品质上放弃了很多，在工作通勤、生活配套、小孩上学上会有非常好的体验。

　　住在老卢湾的南昌路，每天20分钟去静安寺上班。

　　出门随时打卡拍照，逛街去环贸、散步去襄阳公园、复兴公园、喝酒去新天地。

　　除了住的憋屈，在生活方式上极致地享受市中心繁华。

　　3、有旧改预期

　　上海市中心的老破小除了极致的便利，还有个优势就是旧改。

　　如果预期小区会有拆迁动作，房价也会跟着涨。

　　支撑群体

　　看到这里，想必大家已经知道是哪些群体在为老破小买单了。

　　第一类，学区需求群体。

　　教育对于中国家长来说是头等大事，学区房仿佛成了孩子能进入名校的“投名状”。

　　很多家长会单纯为了孩子上学，不在意居住品质，买一套带学区的老破小。

　　在上一轮上海房地产牛市中，学区老破小的涨幅是非常可怕的。

　　第二类，预算不足的年轻刚需群体。

　　因为价格触底和单身放开二手限购，释放了很多年轻刚需的群体。

　　这类人一般是上班族，以新上海人为主，他们收入高，流水高，但资产积累不足，在二三十岁的年纪，只求在上海有个遮风挡雨的住所，对品质本身没有过多的奢求。

　　他们买老破小，看中的是低总价，上班近，交通便利，生活配套齐全。不过，在他们有实力之后，会第一时间置换掉老破小。对于这样的新上海人来说，老破小只是阶段性的过渡。

　　第三类，本地的置换群体，主要是土著，包括动迁户。

　　没错，置换的土著，也会买老破小。而且这样的置换群体，比我们想象地要大。

　　新上海人更喜欢郊区远大新，但土著是有地段情节的。

　　他们在这个区域生活了几十年，亲朋好友都住这附近，即便房子老一点，破一点，他们也更愿意住在这里。

　　年纪大了，换一个低楼层的，房子小了，一室换两室。

　　小结

　　现在市场上关注并且想下手买入老破小的人不在少数。

　　有的图便宜、有的博拆迁、有的当投资。

　　相当部分人是想抄底。

　　毕竟很多老破小已经进入过去8年来估值的最低谷。

　　但买老破小也要从自身需求出发，这里观观有几点建议：

　　1、远郊没有未来板块的老破小千万别买，范围尽量买在中环内

　　2、产业+学区+高租金

　　3、房龄最好90年代以后的

　　4、附加值越多越好

　　最后，请大家买房时务必要有卖家思维。你要想一下你卖房的时候，这个房子好不好卖。

　　在房子回归居住属性的当下，建议每个买房人都按照需求，谨慎购房。