扩募、上新，多只保租房REITs推进，市场关注租金波动风险

近日，多只底层资产为保障性租赁住房的公募REITs（下称保租房REITs）申请状态有了新进展。

据上交所披露，华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT两只产品的扩募申请状态更新为“已反馈”；新发市场上，汇添富上海地产租赁住房REIT、两只首发产品的申请状态也更新为“已反馈”，以及华泰紫金苏州恒泰REIT的首发申请已被受理。

宏观环境方面，市场化租金寻底、保障性租赁住房市场供给增加，都可能带来租金下降风险。例如，仅上市两个月后，招商基金蛇口租赁住房REIT林下项目因重要租户退租，导致出租率下降30.86%。

行业人士认为，总体看来，当前REITs市场情绪较佳，不排除风险偏好提升，估值较低的产业园等周期板块或有一定补涨机会。

退租、降租趋势延续

具体看来，招商基金蛇口租赁住房REIT于2024年10月23日上市。上市不久后，该基金披露的退租公告称，企业租户租赁合同到期后正式退租，涉及退租的房屋为143套。占林下项目总已出租面积的34.11%，从而退租导致出租率下降30.86%。

无独有偶，红土创新深圳安居REIT2024年以来，受宏观经济和居民收入预期下降等因素影响，项目租金也受到了影响，具体看来，截至2024年9月30日，该基金保利香槟苑项目保障性租赁住房出租率为90.30%；相较于2024年2季度，该项目保障性租赁住房出租率为95.55%，环比下降了约5%。

一位地产人士告诉第一财经记者，保租房REITs这类基础设施项目普遍面临周边租赁住房项目竞争的风险，因为项目区位、档次、客群和规模相似，这些因素都会分流潜在客户。同时，随着上海市保障性租赁住房的持续供应，存在新供应项目与基础设施项目竞争的可能。若供给增长快于需求将导致市场失衡，影响出租率和租金。

基于行业现状，上交所就上述保租房REITs披露的反馈意见中，也主要关注了项目的经营情况、出租率、租金、项目估值等安排。

具体而言，对汇添富上海地产租赁住房REIT，上交所要求披露项目租约期限合规性，特别是虹桥与江月路项目一年期以下租约占比分别为12.75%和36.17%的原因，以及是否符合行业惯例。

对华夏北京保障房REIT，上交所要求补充出租率等材料，并对未来出租率参数设置的合理性发表明确意见。该基金申报材料中，温泉凯盛家园项目近三年及一期出租率分别为84%、83%、89%和88%，预测期内出租率假设为93%。

此外，对于华夏华润有巢REIT扩募申请，上交所反馈意见中提到，除了要求补充披露租金率取值高于周边同类项目的原因外，还要求进一步披露竞品项目情况。根据申报材料，华夏华润有巢REIT项目周边开业满一年的租赁住房项目有3个，闵行区除了已经开业的10个租赁住宅社区，还有8个潜在供应项目共约1万套（间）保租房计划入市。上交所要求华夏华润有巢REIT补充披露同区域内市场化租赁住房项目的详细情况。

二级市场估值回暖

不过从二级市场表现来看，保障性租赁住房项目REITs领涨。

2024年至今，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT涨幅均超约50%，红土创新深圳人才安居REIT累计涨幅约43%，此外，国泰君安城投保障房REIT和华夏华润有巢REIT分别累计涨超26%、32%。

国信证券指出，在今年经济弱复苏的环境下，不同项目类型的REITs基金中，对经济周期相对敏感性较低的产品涨幅较高，如保障房、生态环保等，在低迷市场中依然能相对保证稳定现金流。

此外，新发市场方面，2024年以来，公募REITs发行市场显著回暖。截至2024年底，保障住房类REITs新增一只，截至目前，已上市总计5只。不过，行业人士预计，后期新政策下，REITs底层资产进一步扩大并且取消了回报率的硬约束等发行条件，预计保障住房REITs扩募节奏或将提速。

2024年8月1日，基础设施领域REITs项目正式由试点转入常态化发行。新政策扩容了发行范围，例如市场化长租公寓被纳入，在租赁住房领域首次将专业机构自持、不分拆单独出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目纳入了底层资产。

“不过，底层资产为保障性租赁住房的公募REITs，现金流依赖租金。”上述地产人士分析称，且租金定价、调整及租户准入受监管，市场化调整空间有限。如政策变化，包括但不限于租赁价格指导、租户资格审核标准趋严等，都可能导致运营收入降低。

毕马威中国发布的季度公募REITs市场观察报告分析称，底层物业的运营能力对REITs市场价格至关重要。提升并加强运营能力成为REITs价值提升或稳定市价的重要手段。例如，提供减租优惠以维持较高的出租率，或缩减运营费用，延后资本性支出，通过“节流”手段使净收益率暂时维持在相对高位。租户管理，包括行业集中度、单一客户集中度、续租谈判、新租户储备等，也是管理人的日常工作之一。