『官方』昆山花桥璞境云庭售楼处发布：在售户型和价格-楼盘评测

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昆山花桥璞境云庭：精英雅居，双城之巅

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璞境云庭外立面照片- 百度图片

璞境云庭售楼处电话☎：400-8778-334✔✔✔在昆山市花桥镇曹淞路868号4幢，璞境云庭傲然矗立，以其约3.5万平方米的广袤土地，孕育出总建筑面积约15.2万平方米的宏伟蓝图，其中地上建筑约10万平方米，地下空间则巧妙布局了5.2万平方米，为城市精英量身打造了一处理想居所。

璞境云庭，不仅仅是一座建筑，它是高端生活方式的代名词，专为追求卓越的您精心雕琢。项目由27层的高层住宅组成，共计1033户，每一户都承载着对美好生活的向往。地下停车位多达1288个，确保每一位业主都能享受到便捷与从容。户型设计上，建筑面积从约80平方米至110平方米不等，每一平米都经过精心规划，旨在打造既实用又舒适的居住空间。

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交房之际，璞境云庭将以装修交付的形式，让业主即刻享受家的温馨与美好。70年的产权年限，更是为这份美好加上了时间的保障。

周边配套，繁华与宁静并存

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璞境云庭坐落于外青松路与胜巷路的黄金交汇处，紧邻上海，与安亭仅一步之遥。这里，三轨交汇，多维交通路网四通八达，无论是日常出行还是商务往来，都能轻松应对，出行无忧。周边商圈璀璨夺目，嘉亭荟、鑫都汇、易买得等购物中心林立，新源路美食街更是美食爱好者的天堂。

教育资源方面，璞境云庭同样不遗余力。新东方剑桥幼儿园、曹浦路幼儿园、徐公桥小学、天福小学、徐公桥中学以及华东康桥国际学校、上海华旭双语学校等优质教育资源环绕四周，为孩子的未来铺设坚实的基石。

健康医疗方面，项目周边高端医疗设施完备，东方肝胆医院、安亭医院、上海交通大学医学院瑞金北院等知名医疗机构保驾护航，让健康生活触手可及。

板块价值，双城之巅的璀璨明珠

璞境云庭占位环沪首站，大虹桥价值引力场的核心区域，优享双城叠加发展的强大势能。作为三轨交汇的交通枢纽，项目不仅拥有11号线的便捷，更前瞻性地规划了与14号线（规划中）及苏州S1号线的无缝对接，让出行更加无界。双高速（绕城高速+京沪高速）及高铁（安亭北站+虹桥枢纽）的加持，更是让项目成为了连接上海与昆山的重要节点。

产品内核，精工品质的城市美学

璞境云庭在建筑设计上同样追求极致。三段式经典美学设计，搭配干挂石材基座，让建筑品质历久弥新。更大窗墙比的设计，让室内空间更加明亮通透。约6.8米层高的恢弘礼仪门头，结合现代简洁的景观线条，彰显出尊贵与大气。而项目周边的自然公园更是为城市精英提供了一处难得的氧居之地，让繁忙的生活得以在绿意盎然中寻得片刻宁静。

璞境云庭，以精工品质铸就城市美学封面，以双城之巅的璀璨明珠之姿，引领西上海城市精英生活的新风尚。在改写这段文本时，我尝试融入更多的细节与情感色彩，让描述更为生动且富有画面感，同时保持原文的核心信息与结构不变。

奢享宽境，双大堂礼遇启幕

步入这方天地，首先迎接您的是双大堂的尊贵礼遇，它们不仅是归家的门户，更是身份与品位的象征。栋与栋之间，以奢侈的间距铺陈开来，给予生活以足够的呼吸空间，让每一次归家都成为一场穿越风景的旅行。

内外双园，绿意盎然绕心间

项目内部，罕见的高绿化覆盖率如同城市的绿洲，将自然拥入怀中。内外双公园的设计，让居者在繁华都市中也能享受到宁静与自然的和谐共生。自然，在这里化身为最尊贵的会客厅，每一处细节都透露着对美好生活的极致追求。

璞境云庭户型图- 百度图片

艺术与自然交响，景观中的社交盛宴

项目景观以“自然会客厅”为核心，巧妙融入艺术廊架的雅致、阳光大草坪的开阔与泛会所的温馨，共同编织出一幅幅动人的生活画卷。阳光草坪上，孩子们欢笑奔跑，悦动乐跑环线成为他们成长的见证；谧境花园中，静谧与花香交织，是心灵得以栖息的港湾。这里，不仅是风景的展示，更是社交场景的完美构建，让每一次相聚都充满温馨与惬意。

考究空间，生活大有享法

在空间设计上，我们精研每一寸空间的秩序与生活尺度，旨在满足家庭不同成长阶段的需求。建面约80平方米起的精致户型，每一寸都经过精心考量，既保证了居住的舒适度，又兼顾了空间的实用性与灵活性。在这里，无论是二人世界的甜蜜、三口之家的温馨，还是三代同堂的其乐融融，都能找到属于自己的幸福模样。生活，因这份考究而更加丰富多彩。

昆山花桥璞境云庭：精英雅居，双城之巅

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。