2025年，楼市16大预测

原创 刘晓博

1、2025年将是中国楼市企稳的关键一年。对楼市影响比较大的、将在2025年发生的头号因素，是“懂王”的关税政策。

中美第一轮贸易战（2018年4月到2019年12月），持续了大约20个月。新一轮估计时间比较短，可能在2025年末到2026年上半年达成协议。新一轮博弈可能让部分购房者产生“等等看”的想法。

2、为了推动楼市回暖，央行会继续降准、降息。降准幅度大约100个基点，可能分两到三次落实，第一次可能在春节之前；降息空间大约40到50个基点，1年期LPR降息空间略小一点，5年期略大一些。首次降息应该在2025年一季度。特朗普上台，不仅制约了美联储的货币政策空间，也让中国降准、降息更慎重了。

3、2025年会继续放松楼市限购。目前仍然保留限购的，只剩下北京、上海、深圳和海南。估计2025年海南全域可能取消限购；深圳核心区（目前外地人购房需要1年社保）可能阶段性取消限购（比如12到24个月）；上海可能分两步走，第一步取消外环外限购，如果仍然不能持续回暖，则阶段性取消核心区限购；北京五环外可能取消限购，但五环内很难取消限购。

4、2025年楼市一个重要的利好，是真正降低土地供应量，减少新房供应量。尤其是库存比较多的城市，如果有地方债的支撑，可能在未来几年持续减少供应量。如果做不到这一点，绝大多数三四五线楼市不可能企稳。

5、有经济学者一直建言，筹集资金5万亿（现在只能是增发国债）成立住宅银行，大规模收储存量房。但这个想法太浪漫，不可能实现。楼市未来的超级大招，可能是学习美联储，由央行购买跟房贷挂钩的MBS。这相当于印钞给楼市。

6、2025年住房公积金贷款利率有望再次调低。

7、2025年，房贷利率将继续走低，全国新发放房贷平均加权贷款利率渴望跌破2.8%。未来的降息将主要是LPR降息实现，减点（利率优惠）会收窄。

8、2025年全国新房成交面积和成交金额将基本止跌，双双维持在2024年的水平（9.3亿平方米+9.3万亿元左右）。而2024年1到11月新房成交面积下滑了14.3%，新房成交金额下跌了19.2%。

9、2025年，全国二手房成交将实现正增长，全年成交金额有望突破7.6万亿。其中上海成交额占全国的10%，深圳+北京占10%，成都+广州+杭州占10%，南京+苏州+武汉+天津约占10%。

人口流失的三四线城市，二手房市场将长期萎缩，住房流动性很差。一旦买入这种房子，想套现就必须“断胳膊断腿”，要给中介成交金额5%到10%为奖励。

10、要让全国楼市企稳，就必须让六大核心城市（北京、上海、深圳、广州、杭州、成都）回暖。要让六大核心城市持续回暖，就必须让它们虹吸全国，尤其是让北上深虹吸全国。只有北上深持续回暖，才能带动广州、成都、杭州回暖，进而带动更多城市企稳。

11、中国城市之间的马太效应才刚刚开始，“公平”和“效率”之间，“效率”显然更重要，它是“公平”的基础，因为“公平”需要钱，钱来自转移支付。现在只有大城市比较好的土地才能卖出去，有了这笔钱，才能疼挪资金、支撑人口流失地区的财政。

12、一线城市，以及少数二线城市（比如成都、杭州等），楼市已经基本企稳。即便2025年有反复，也可以通过继续释放利好稳住。这些城市片区好、配套好、品质好的楼盘，现在就是买入机会。如果你不打算移民，家庭资产的60%到70%还是要配置大城市核心区优质资产。投资性购房，尽量去一线城市核心区。成都、杭州供应量都太大了。

13、2025年，会有越来越多的二线城市核心区优质盘企稳、放量。但城市内部分化严重，每个城市都有自己的鹤岗化片区，北上广尚且如此，普通二线城市更是如此。

14、普通三四五线城市，楼市企稳需要更长的时间，比如要到2026年甚至2027年，关键看未来几年是否能真的减少卖地。

15、别墅作为一种特殊产品，未来分化将更加严重。在大城市核心区，别墅是稀缺的，未来老化的独栋别墅将允许拆除重建、重新计算土地年限，由此带来价值发现；而郊区配套差的别墅，尤其是三四五线城市郊区的别墅，将继续下跌，完全沦为家庭的“成本中心”和“负累资产”。

16、对所有的新区，都要保持一份警惕。如果这个新区距离传统市中心、有人气的地方比较远，买房之前要慎之又慎。城市大扩张的时代结束了，很多规划未必能实现，或者需要漫长的时间。等你买的房子周边有人气时，房子可能已经过时了，好房子被重新定义了。

除了楼市，大量的资金配置出口还有资本市场！2025年来了！怎么配置？好的主流指数依然是普通投资者的优选！好多人老说赚了指数却亏了钱，那我就问你，为什么你不买指数呢？

长期看，未来大资金青睐的品种，很可能就是中证A500指数ETF(159357)。A500覆盖的是各种行业龙头，代表的是A股上市的最优质的企业，也非常能影响指数的涨跌。