上海
如果要用一句话总结2024年的上海楼市，那可能就是「二手跌、新房涨」；
而要在新房里挑出谁涨得最猛，那一定就是「豪宅」。
上海不坑穷人，我们用数据说话——
火箭哥整理了2021年至今的环线新房数据，内环远远拉开其他区域，从大盘来说买进就是赚（个别区域有偏差）：
上海越贵的房子涨幅越高，3000万以上的新房涨幅更是超20%。
即使以3000万为基准，一年前后的价差约600万，打工人一辈子都赚不到价差的钱。
不仅从价位段上看豪宅涨得快，面积段上也是如此——
上海越大面积的房子涨得越快，其中200-300平尤其夸张，如果在今年买进这个面积段的新房，堪称最大赢家。
相比之下，上海二手房价从2022年下半年至今一直在下跌过程中，均价从当时的6.6万已经到现在的5.3万了：
上海最火的项目一直都是最贵的房子，从21到24年都是如此——
根据火箭哥整理，所有触发新房中约45%都是单价10万+的项目，也就是总价起步千万级。
看到2024年积分排行榜单，前3名无一例外都是3000万+豪宅：
从2021年积分政策出台至今，经过了21-22年的疯狂后，每一年的触发积分项目占比都在下降；
2024年，上海每上市10个项目，仅有1个可以触发积分，所谓的积分政策约等于形同虚设，仅对极少数热门项目有约束。
讲到这里你以为这是篇吹豪宅的文章，但其实恰恰相反——
2024年上海供了太多豪宅还这么好卖，是因为填补了过去2年豪宅太少的坑；
而从2025年开始，上海还有接近30个市区豪宅（总价超3000万）即将上市，供需关系已经发生根本扭转：
2025年上海市区无论什么价位段的项目，最终可能都逃不开和中介合作的命运。
P.S.我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以私信我免费领取：
01 “2025年预测”
根据火箭哥人肉整理，我们统计了今天上海所有新房的渠道情况，得到这样的结论：
在总计约394个在售项目（定义：2024年网签成交15套以上的项目）中，有差不多210个项目有着各式各样的渠道折扣优惠，占比约53%；
换句话说：
上海每卖出去2套房子，就有超过1套房子是通过中介的手卖的。
（注：数据截止2024年7月26日）
所谓没有对比就没有伤害，大家知道在上海炒房情绪最高涨的2021年，这个数据是多少吗？
5%都不到。
大盘数据是约53%的项目开了中介渠道，但我们自己在买房的时候，是不是会感觉没这么多？
我的数据是对的，你的体感也是对的，那么到底哪里错了呢？
火箭哥又整理了一版数据，我们一起来看看——
我们会发现：
500万级总价及以下的新房现在几乎100%都会开中介渠道，越高总价的项目相对就好很多；
本质原因，还是市区相对不愁卖，而郊区竞品太多。
而在2025年，因为2024年供应了太多市区豪宅，竞争态势将格外激烈；
加上原本就天量的豪宅、不断抬轿子的土地价格，明年豪宅必将和中介渠道眉来眼去大开通路，这是供需决定的、不随个人意志而转移，玩调性死得更快。
祝愿大家新年快乐的同时，我们也给到我们对于年度的十大总结：
1、市区越来越贵，供应激增豪宅压力放大，和中介合作是必然；
2、外围供应锐减，6-8万单价新房极度稀缺；
3、板块分化加剧，大面积越来越吃香；
4、70/90取消后新房面积放大，总价门槛越来越高；
5、二手量升价跌，跌幅缩小，房东下家心态互相试探；
6、二手房笋盘越来越少；
7、拆迁力度加大，催生新购房需求，比如东安新村；
8、土拍两极分化， 郊区狗都不要，市区抢破头；
9、新房入市节奏加快，从集中推售变为小步快跑；
10、取消限价带动产品升级，质价比成为取胜关键。
预祝大家新年快乐，有任何问题也欢迎关注我们公众号：上海新房火箭哥，我们坚持每天更新原创内容：
最后，火箭哥为大家整理了上海最新各个板块的租售比、房价成交行情和卖房技巧定期在群内分享；群内免费福利太多，我们都写在这张海报里了，感兴趣的朋友欢迎私信我入群！
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