2025上海楼市预测：最难卖的房子是豪宅

如果要用一句话总结2024年的上海楼市，那可能就是「二手跌、新房涨」；

而要在新房里挑出谁涨得最猛，那一定就是「豪宅」。

上海不坑穷人，我们用数据说话——

火箭哥整理了2021年至今的环线新房数据，内环远远拉开其他区域，从大盘来说买进就是赚（个别区域有偏差）：

上海越贵的房子涨幅越高，3000万以上的新房涨幅更是超20%。

即使以3000万为基准，一年前后的价差约600万，打工人一辈子都赚不到价差的钱。

不仅从价位段上看豪宅涨得快，面积段上也是如此——

上海越大面积的房子涨得越快，其中200-300平尤其夸张，如果在今年买进这个面积段的新房，堪称最大赢家。

相比之下，上海二手房价从2022年下半年至今一直在下跌过程中，均价从当时的6.6万已经到现在的5.3万了：

上海最火的项目一直都是最贵的房子，从21到24年都是如此——

根据火箭哥整理，所有触发新房中约45%都是单价10万+的项目，也就是总价起步千万级。

看到2024年积分排行榜单，前3名无一例外都是3000万+豪宅：

从2021年积分政策出台至今，经过了21-22年的疯狂后，每一年的触发积分项目占比都在下降；

2024年，上海每上市10个项目，仅有1个可以触发积分，所谓的积分政策约等于形同虚设，仅对极少数热门项目有约束。

讲到这里你以为这是篇吹豪宅的文章，但其实恰恰相反——

2024年上海供了太多豪宅还这么好卖，是因为填补了过去2年豪宅太少的坑；

而从2025年开始，上海还有接近30个市区豪宅（总价超3000万）即将上市，供需关系已经发生根本扭转：

2025年上海市区无论什么价位段的项目，最终可能都逃不开和中介合作的命运。

P.S.我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以私信我免费领取：

01 “2025年预测”

根据火箭哥人肉整理，我们统计了今天上海所有新房的渠道情况，得到这样的结论：

在总计约394个在售项目（定义：2024年网签成交15套以上的项目）中，有差不多210个项目有着各式各样的渠道折扣优惠，占比约53%；

换句话说：

上海每卖出去2套房子，就有超过1套房子是通过中介的手卖的。

（注：数据截止2024年7月26日）

所谓没有对比就没有伤害，大家知道在上海炒房情绪最高涨的2021年，这个数据是多少吗？

5%都不到。

大盘数据是约53%的项目开了中介渠道，但我们自己在买房的时候，是不是会感觉没这么多？

我的数据是对的，你的体感也是对的，那么到底哪里错了呢？

火箭哥又整理了一版数据，我们一起来看看——

我们会发现：

500万级总价及以下的新房现在几乎100%都会开中介渠道，越高总价的项目相对就好很多；

本质原因，还是市区相对不愁卖，而郊区竞品太多。

而在2025年，因为2024年供应了太多市区豪宅，竞争态势将格外激烈；

加上原本就天量的豪宅、不断抬轿子的土地价格，明年豪宅必将和中介渠道眉来眼去大开通路，这是供需决定的、不随个人意志而转移，玩调性死得更快。

祝愿大家新年快乐的同时，我们也给到我们对于年度的十大总结：

1、市区越来越贵，供应激增豪宅压力放大，和中介合作是必然；

2、外围供应锐减，6-8万单价新房极度稀缺；

3、板块分化加剧，大面积越来越吃香；

4、70/90取消后新房面积放大，总价门槛越来越高；

5、二手量升价跌，跌幅缩小，房东下家心态互相试探；

6、二手房笋盘越来越少；

7、拆迁力度加大，催生新购房需求，比如东安新村；

8、土拍两极分化， 郊区狗都不要，市区抢破头；

9、新房入市节奏加快，从集中推售变为小步快跑；

10、取消限价带动产品升级，质价比成为取胜关键。

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