北京买房：理清思路，购房建议1412

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我也是一直对天通苑的大复式挺感兴趣的，主要是为了自住舒适。关于投资角度也关注过欧神，看过他关于大复式的那套理论。但我一直没出手买，因为一是还没到退休的时候，二是我想到个悖论，就是既然大复式的投资性这么高，那为什么价格没被炒上去呢？

所以我目前为止还是观望。今天是看了您写的，想再请教一下您的看法，如果我此时买下200平以上的顶复步梯房，将来在加了电梯之后会怎样？如果不加电梯的投资性会怎样？

A：

1、加电梯的效果肯定是增加价值啊，按现在的例子是增加5-10%。但是这有个“物以稀为贵”的推导，也就是在大多数还没有加电梯的情况下，先加的自然有明显增值优势。

但后期如果大部分都加了，那大家的价值就拉平了。或者说加电梯的增值是一次性的，兑现之后就不可能再次增值了。利好出尽未必是利空，但也不可能有延续性。

2、不加电梯那就还这样儿呗，最好的成绩是不落后板块大盘，但几乎不可能逆袭。尤其是未来如果房价持续走高，那大复式由于面积大总价高，价格趋势还有走弱的可能。

3、我建议还是多考虑居住体验吧，房子是用来住的，天通苑顶复的居住体验确实不错，只要喜欢就该买就买，没必要太纠结什么投资性。而且就算走弱也不会像前些年那么明显了，五年八年都未必能拉开差距。

4、您对于欧神言论的判断很有道理，就是这种情况。如果一类投资品的投机性很强，那就必定有大量的人来炒，绝不可能眼看着机会而留给别人。那既然是十多年了价格也没被炒起来，就说明大多数人觉得真实回报率并不高，所以才不掏钱的。

仅供参考。

二

Q:

请问，我前几年因为自己做生意的原因买了两个底商和一套公寓，现在有点后悔了。底商在***路，开始几年还行，后来是修路之后本来以为拓宽会增加人流，结果没想到是都走机动车了，行人一落千丈。

两个底商是打通的共260平，当时是2012年三万多一平买的，现在贷款已经还清，但因为人流少了导致租金上不去，也就能卖不到3万了吧。公寓是当时注册了个小公司，其实没用上，一直租着，东四环林达渔场的，赔倒是不赔就是没利润，赚了几年的房租而已。现在朋友租着呢，4000块钱聊胜于无。

A：

1、这是要问我什么呢？是卖了套现，还是说换成普宅？

2、底商要是还能做生意就留着呗，用不上那就看自己是租是卖了，我好像也没什么建议。能卖3万按说还不错呢，说明每天每平米3块钱左右，两个底商每个月收入2万多块也不少了。这种临街的底商没有商管费吧，那成本低，利润还相对高呢。

3、总之我没什么建议，只能是看自己的意愿吧。或者说注重租金就留着，注重保值升值什么的再考虑卖掉。如果不缺钱就留着吧，换成普宅的话都没这么多租金，这应该纯收益不低于现在的银行利率了，就当存了个大额定期吧。

仅供参考

三

Q:

请问，刚需预算300以内正规两居室（南北通透带客厅），不考虑学区，工作在国贸附近。目前看了石佛营和定福庄，两个价格差不多，各有优劣，石佛营面积勉强够用，定福庄面积大一点但周边配套整体环境感觉差一些。

能否帮忙分析下这种情况叠加，考虑保值选哪套更合适些，另外是否还有其他的推荐？石佛营64平两居，定福庄69平两居，价格预计差10w。

A：

1、叠加保值，光看地段儿当然是石佛营了，这没什么可说的。在同等小区的情况下，哪个离核心区更近哪个保值更好，至少是流动性强。

2、价格预计差10万，哪边儿贵啊？如果是石佛营贵，假定64平300万，才4.6万一平吗？这价格不太对吧？如果是定福庄贵，就是69平300万，单价4.3万，还行，但石佛营的就更不太对了，偏低了，房源有什么瑕疵吧？

3、多说一句吧，算我多嘴。“南北向”和“南北通透”是不太一样的。南北向是只要两边都有窗户就算，而通透则是中间不能有墙壁和房门的遮挡，通常指的都是客厅的南北能穿堂风。

中介和我们开发商故意混淆了概念，扯大旗作虎皮，为的就是忽悠卖房。但最好是不听这种蹭概念的说辞，60多平也很难做到通透，一般都得80平以上。

另外就是这石佛营的价格不太对，再考察一下吧。我没到现场不敢多说什么，但尽量别买带硬伤的，否则就不太好聊保值了。

仅供参考。

四

Q:

请问，如果是地段价值的话，那常营的万象新天和管庄的远洋一方哪个更优？和通州相比的话会不会是通州的潜力更大？

A：

1、如果是纯粹比较地段价值的话那就看老公房，用同等房龄、品质和规模的老小区来对比价格，哪个高就说明哪个的地段价值大。

因为老房其实都没什么房产价值了，每平米1000块钱都算多说着，所以其价格中绝大部分都是地段价值，否则早就跟鹤岗似的几万一套了。

不过常营和南边这比不比的意义不大，肯定是北边的地段价值更高，相差了至少10%以上吧。

2、有可能是通州某些地段的潜力更大，但这得看具体板块。一般来说潜力大有三个要素，一是待建土地多，否则谈不上潜力；二是有新的产业规划，还得是高端的，否则创造不出什么财富；三是真得实施，否则就是鬼话的大饼了。

这看具体的目标板块吧，要不然我也不知道说什么。反正常营管庄属于比较有潜力的，也就是待建土地还不算少，但毕竟是两区交界，新规划不太好说，也不太容易落地。

仅供参考。

五

Q:

我最近想把大兴的小房子换到城里，看来看去，丰台总部基地在预算内可以承受。目前看了首开华润花香四季、四合欣园、鸿业兴园三个小区比较满意，麻烦您给分析一下这三个小区哪个性价比更高些？

A：

1、性价比高，那直接计算租售比不就得了。用总价除以预估租金，哪个数值低就代表居住的性价比高。或者说同等总价之下，哪个的租金高就自然是性价比高了。这种事儿不用分析，就是算账的事儿，让当地中介给算算就行。

2、我估计是四合欣园的性价比最高。因为这里是四合庄的回迁房，相对价格最低，而租金却未必低多少，所以性价比高。

鸿业兴园指的是二区吧？属于保障房，比回迁房的级别高点儿，但性价比就低点儿了。花香四季是政策房（自住房），比保障房的性质又高了，那在同等地段儿和价格段之内，性价比就一般都相对低。

3、不过提醒一句，性价比是居住方面的概念，属于消费。而房子还有天然的投资属性，那性价比越高的有可能投资性就不占优了。甘蔗不能两头甜，各有优劣，看自己更重视哪方面吧。

仅供参考。

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