就在上海市中心！这里的旧房原拆原建，同步加装电梯，居民欣喜：还能住在好地段

“我们炒菜从不敢离开厨房，人稍微走开一会，老鼠蟑螂就会路过。”徐宝云和史美兰夫妇住在打浦路303弄28号一楼，几十年来都与邻居合用厨卫。夫妻俩每一年的新年愿望中，都有“盼望旧改”这一项。

2024年的最后一天，他们的愿望终于实现。12月31日，黄浦区打浦路339弄4-5号、6-7号以及打浦路303弄27-28号旧住房综合改造项目二轮签约启动，当天即以100%的高比例生效。

“我们是第一批去签字的，生怕出现变数。”史美兰的担心不无道理。这是黄浦区第一个多产权类型混合、成套房屋与不成套房屋交织、居住用房和非居住用房叠加的旧住房综合改造项目，虽然只涉及3幢房屋238户产证，但涉及产权房、私房和非居住用房等多种房屋类型，且旧改地块横跨2个自然小区。

2024年12月31日，徐宝云准备挂上2025年的日历。舒抒 摄

面对统筹规划、制度创新以及利益协调等多重难点，该项目的实施方案却实现了“原址重建+成套化改造”后，没有一户居民抽户离开。这为上海市中心高密度居住区的旧房综合改造提供了崭新的借鉴，也在“解决今天问题”的同时，为明天的发展腾挪出了新的空间。

都想旧改，都不想搬走

“前期征询了很多次，没有居民想要离开，设计的抽户数量从最初的12户，一直逐步调整到了一户不抽。”卢湾公房资产经营管理有限公司副总经理陆忠明说。

打浦路339、303弄房屋始建于上世纪50年代，位于打浦路以东、瞿溪路以北，距离轨交鲁班路站很近，周边就医、购物都非常便利。

打浦路339弄5号居民合用厨房。 海沙尔 摄

此次旧改包含三幢“小梁薄板”房屋及部分沿街商铺，涉及居民235户、单位3户。黄浦区拟采取原址改建的方式实施改造，在居住面积不减少的前提下，通过局部加层、扩建，结合地块间调整安置的方式，为每户居民家庭配备独用的厨卫设施，实现套内成套，同步加装电梯、增设地下非机动车库。

黄浦区五里桥街道瞿中居民区党总支书记计玉芳告诉记者，瞿中是整个街道唯一没有商品房的居民区，辖区内均为使用权房和售后公房，且都是最高可达7层的多层住宅。伴随社区的老龄化，居民对旧改的向往越发强烈。

打浦路339弄5号楼道。舒抒 摄

为何率先改造这三栋居民楼？小梁薄板房、非成套户数多、厨卫合用普遍、房屋老化破损，都是它们亟待改造的原因。

“一直能听到天花板有蟑螂、老鼠在爬的声音，晚上我不敢一个人出去上厕所，要老伴陪我一起去。”史美兰说。家住打浦路339弄5号的胡耀明去年刚搬回小区，在此之前，他将近8年没在小区里居住。“9户人家共用4个厕所，条件实在太差了，住不下去。”

记者注意到，这里每间厕所门上都拴上了不同种类的门锁，有密码锁和机械锁，也有人家干脆不锁。

居住环境较差，让居民对成套改造、改善居住条件的意愿越发强烈。于是，2024年7月，黄浦区房管局牵头启动“打浦路339弄、303弄旧住房综合改造项目”，但这还只是开始。

打浦路339弄5号上锁的合用厕所。

胡耀明

史美兰 均 海沙尔 摄

“一户一策”实现“一户不抽”

陆忠明介绍，此次旧改地块数量多、范围广、用地边界复杂，“螺蛳壳里做道场一直是最难的。”

负责具体改造设计的上海市房屋建筑设计院有限公司项目负责人顾锋介绍，此次旧改项目的房屋面积普遍较小，最小仅8平方米，最大26平方米，十几平方米的户型为大多数。但在统计原始房屋类型中，轻轻松松就能梳理出十几种不同的房型，且均为不成套房屋，这使得“一户一方案”的改造设计势在必行。

虽然项目初始定位就是原址改建，但从房屋原址范围来看，若要同时满足居民回搬需求和光照、规划、环境、消防、绿化等设计规范，且每户居民都能拥有独立厨卫，那就需要12户左右居民抽户外迁。

但在实际征询中，没有一户居民有外迁的意愿。

“事在人为，我们最终研究出了2种方法。”陆忠明介绍，第一种是对房屋原本建造楼梯间的凹面处进行“拉平”，在原址上增加使用面积。第二种是对其中一栋具备条件的房屋进行加层，释放出12户新增套数，正好满足原本需要抽户的数量。

这也是为何，打浦路339、303弄两幢原本相互独立的小梁薄板房，会开启联动改造、统筹安置。

打浦路303弄28号 舒抒 摄

在此过程中，黄浦区规划资源局通过调整优化用地边界、周转腾挪，探索“原址改建+地块平衡”的方案，最终克服了高密度老旧居民区的客观条件限制，实现两个不同小区的房屋联动改造，为提高市中心土地及房屋空间利用效率探索了新路。

最终，经过不下七、八次的易稿，238证全部回搬的旧改方案尘埃落定，不仅“一户不抽”，每户还可增加约5平方米的套内厨卫面积。

厘清产权突破多个“首次”

“抽不抽户”的难题可靠精妙的设计和部门协同创新来化解，而产权的纷繁复杂则需要底数清、情况明、数据准的居民工作来破解。

黄浦区房管局城市更新和房屋安全监督科科长马明玉介绍，打浦路339弄两栋居民楼存在多产权类型混合的情况，尤其是产权房原址回搬的产权归集、登记及其过程中产生的税费处理问题，在黄浦尚无先例。

均 海沙尔 摄

如何让设计巧妙的“一户一策”方案，最终在不影响得益均衡的前提下，真正进入居民心里？黄浦区房管局、区税务部门、区不动产登记部门对居住类产权、非居住类产权等不同类型的房屋，在不动产登记、契税免除、产权归集等方面展开了创新，使得方案设计与群众工作得以同步开展。

此次改造还涉及沿街商铺的停业与外搬，具体涵盖了商铺租约中止、停业损失、租客清退、装修补偿等多种难题和诉求，这在黄浦此前的旧改项目中同样尚属首次。

“商户同样有定制化的‘一户一策’。”马明玉介绍，黄浦区通过过渡补偿等方式，帮助商铺减少经营损失，并为商户协调门店迁址等事项，逐步探索出了非居住用房改造方案的实施路径。

“三会”制度发挥效能

居民心齐了，但每天仍有新的诉求和顾虑涌现。

“对非旧改对象的小区居民来说，听到这3栋楼旧改的消息，大家喜忧参半，不过喜肯定是大于忧的。”计玉芳说，“喜”是看到自己家楼栋旧改的可能性，“忧”则是担心旧改中出现的噪音、扬尘、遮光等各类问题。

眼下，已经有居民在座谈会上提出，打浦路303弄27-28号扩建空间较小，有12证居民将异幢安置到打浦路339弄4-5号，新邻居的加入是否会让339弄本就捉襟见肘的停车位更加“抢手”。

居民协调会 舒抒 摄

海沙尔 摄

为此，五里桥街道充分发挥党建引领作用，跨前一步利用“三会”制度，通过举办街道社区代表会议、引导街区党建共治联盟、发挥“零距离家园”理事会等多元平台效能，整合居民区资源和居民建议，在旧改方案中及时优化了地下非机动车库的设计，相应的停车管理方案也在制定中。

设计方也尽可能对居民提出的每一条个性化诉求研判其可行性。顾锋介绍，打浦路339弄一户居民希望改造后的房屋能对房间大门的位置进行调整，以便回搬后布置家具。改动虽小，但这一调整却会使走道面积变大，影响整个房间的布局。

黄浦区房管局、五里桥街道与永业集团等各方成立的旧改工作组得知后，迅速联系设计团队进行头脑风暴、集思广益，最终在方案中通过巧妙布局厨卫，找到了居民理想的开门位置，满足了这一个性化诉求。

记者还了解到，此次旧改中，打浦路339弄、303弄将同步实施小区修缮及“美丽家园”工程，将旧住房成套改造与加装电梯、老旧住房综合修缮、地下非机动车库建设等民心工程相结合，全力保障和改善民生，持续提升人民生活品质。

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作者：舒抒

微信编辑：皮小姐

校对：cp

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