时代已不同，上海等主要城市房屋租金持续降低还不见底

曾几何时，中国城市的房屋租金尤其是上海这样大城市的，长期高企还不断上涨，成为外来居民沉重的经济负担和心灵痛点。但短短几年过去，这种长期上涨的局面已经全面扭转，似乎已经跨越到了另一个时代。

根据著名房地产研究机构中指研究院本月发布的今年1至11月的数据：中国50个主要城市的住宅平均租金累计下跌了2.72%，其中一线城市、二线城市和三四线代表城市分别下跌了2.29%、3.01%和2.38%；中国30个主要城市的集中式长租公寓中，有28个城市的租金累计下跌。

值得注意的现象是，一些大城市的租金下跌幅度也很大。

拿租房人群最为集中的上海来说，根据易居房地产研究院今年前十个月累计的数据：上海16个区的房屋平均租金同比全部下跌；跌幅的地域分化很明显，不同区的跌幅在2.1%至30.6%之间，其中市中心的静安区和徐汇区的跌幅也超过了10%。

不同房屋类型的租金跌幅分化也很明显，高端服务式公寓的跌幅尤其明显。根据同策研究院的数据，一些老牌服务式公寓的租金价格降幅甚至达到了30%。

但是，尽管租金降幅很大，租赁交易成交量也没有随之放大。一位高端住宅租赁市场的资深中介表示，“往年十二月一天接二三十个（业务）电话都是有可能的，但现在两三天都接不到一个电话。”他还抱怨说，自己现在手里还有四套房子待租，但是多次降低租金也乏人问津。而且他还观察到，不只是他这里，绝大多数房屋托管租赁公司都有不少空置房源待租。

造成上海房产租赁市场萧条的原因可能主要有两个方面：一是很多外资企业外方人员撤出后，居住在上海的外籍人员数量大幅减少；二是不少企业降薪裁员，很多外来白领降低了个人租房预算。

根据上海统计局的数据，上海利用外资金额和居民生活相关性强的企业的利润都有明显的下降。

今年前十个月，上海新设外商投资企业共计5014家，同比增长了2.2%。但是，同期间上海实际利用外资金额却同比下滑了28.9%。

今年1至11月，上海规模以上工业企业利润总额同比下降8.1%，与居民生活相关性强的服务业中的租赁业、居民服务与修理业、教育服务业和文体娱乐业的利润总额同比分别下降了14%、28.4%、37.8%和25.6%；今年前三季上海限额以上批发和零售企业营业利润同比下降了10.7%，限额以上住宿和餐饮企业营业利润则暴跌了127.4%（大家都不怎么出去吃饭了？）。

这些行业利润的下降，势必会影响到号称是国际大都市的上海的就业市场，进而影响到房屋租赁市场的近期行情。

此外，还有一个很可能的情况是，尽管所谓的调查失业率长期维持在5%左右变化不大，但上海的外来务工人口数量正在减少，而这些人是都不会计入失业率统计范围的。也许，上海的常住人口已经在明显减少了。这将对上海的房屋租赁市场造成深远的影响。

不过，今年下半年以来官方已经推出了多轮房地产刺激政策，房地产市场在十一月份随即出现了一定的回暖迹象。上海二手房交易也因为限购放松的原因，在上月显著回暖。

虽然这些变化还没有影响到房屋租赁市场的趋势，以后也不会直接造成市场供需关系的改变，但在心理上可能会对租金价格产生一定程度的支持作用。

未来房屋租金的走势究竟如何还拭目以待，但也不必过于乐观和悲观了。毕竟还有个和币值的比价问题。