【大行报告】港置：料政策续出稳楼市 2025年楼价全年有望上升超过10%

【财华社讯】12月30日，香港置业发布报告指出，2024年即将完结，回顾过去一年楼市，特区政府全面撤销辣招及放宽物业按揭成数，配合减息周期启动，利好楼市气氛，带动一二手住宅交投齐升，惟楼价弹升力度有限，全年呈负增长。香港置业研究部董事王品弟(Peter Wong)表示，展望2025年，预期中央持续推出刺激经济措施、减息未完、內地买家持续入市，料全年楼价有望上升超过10%。交投方面，预期明年会较今年活跃，料"一手涨、二手升"势头延续，估计2025年一手成交量有望达1.8万宗，按年升逾1成；二手成交量进一步升至4.2万宗；楼价全年升逾10%。

2024年楼市表现反覆 全年"量升价跌"

回顾2024年楼市，特区政府全面撤销辣招及放宽物业按揭成数，配合减息周期启动，利好楼市气氛，带动一二手住宅交投齐升，估计2024年全年一手成交量近1.6万宗水平，按年增约5成，创2021年后的3年新高；二手成交量预料可达4万宗，较去年升逾1成，同创3年新高，而全年楼价将录单位数跌幅，呈"量升价跌"。

3大因素 2025年楼市"稳中向好"

展望2025年，本港楼市受惠以下3大因素，相信将呈"稳中向好"景况，3大因素包括：

1.中央持续推出刺激经济措施

2.减息未完

3.內地买家积极入市

1. 中央持续推出刺激经济措施恢复"一签多行"初见成效有助"先旺丁、再旺财"

虽然特朗普再次当选美国总统，引发了市场对中美贸易摩擦再度升温的担忧，推高美国通胀，联储局可能会放慢减息的步伐；然而相信减息周期未完，加上贸易摩擦并非新鲜事，自2018年首次向中国征收关税以来，內地和香港已经有了不少应对经验和策略。日前中央举行经济工作会议，强调做好明年经济工作，实施适度宽松货币政策，适时降准降息，并且明确提出稳住楼市股市，以及扩大国內需求，保持经济稳定增长。

內地与香港推出了一连串措施，包括內地一系列政策组合拳救市，以及港府全撤辣招、已大大增强楼市信心，交投亦因而转旺；至于今年12月1日起恢复深圳居民赴港"一签多行"政策，使访港旅客数量增加，有助推动本港消费，促使经济复苏。

从旅游发展局数字可见，2024年首11个月，访港旅客人数达到4,025万人次，而內地旅客达到3,094万人次，已双双超越2023年全年数字；更重要的是，12月1日始恢复深圳居民赴港"一签多行"，因此上述数字尚未反映出来。

事实上，香港餐饮联业协会表示，受惠"一签多行"下，入境旅客较去年上升，圣诞节餐饮业的营业额按年增加约8%，反映"一签多行"成效明显。旅游业一直是本港的经济重要支柱，2003年自由行开放，內地旅客入境人次不断飆升，连带零售业销售值亦屡创新高；是次深圳复办"一签多行"，香港旅游促进会亦推算，预计措施每年可带来额外约200亿元消费收益增长，带旺香港经济。

从过往数据可见，零售业销货额走势与香港差饷物业估价署的楼价指数的走势相似(见图一)，相信"一签多行"对本港零售业带来正面作用，亦会为本港经济及楼市带来支持。

2. 减息未完

另一方面，近年楼价回调，加上高才通等专才来港推高租金，令过去两年本港楼市出现"租金上升、楼价下跌"现象，租金回报率向上。若以撤辣后(以4月至11月註册计算)购入的二手成交个案，并其后经由集团促成的租务个案中，近6成个案租金回报逾3.5厘；有3成租务成交的租金回报率达逾3.5厘至4厘水平，占比最重，亦有约19%的租金回报率更逾4厘至4.5厘，更有约10%租务成交的租金回报率甚至超过4.5厘(见图二)。

更重要的是，减息周期启动，美国联储局自9月开始减息，而香港银行于3个月內累计减0.625厘，除舒缓供楼人士的压力之外，亦增加用家及投资者入市的诱因。事实上，随着减息周期展开，近月定期存款息率已显着回落。预期明年美国减息2次，相信本港银行亦会跟随，料按息水平有机会跌至3.25厘水平，将会有更多"供平过租"个案。

3. 內地买家积极入市

与此同时，撤辣后內地买家积极入市，由于他们来港置业已无需再缴付"辣税"，加上本港减息步伐已经展开，对內地客及新香港人来说入市成本已经降低，故市场上不乏他们的踪影。据香港置业资料研究部综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，2024年首11个月內地买家(以买家姓名的英文拼音鉴別)于香港楼市一手私宅注册量共录5,408宗，已较去年全年2,119宗大幅高出超过1.5倍，并创纪录新高(见图三)；相较整体一手市场注册量按年约5成的升幅，內地买家一手私宅注册量按年升幅更为显着，反映內地买家相对看好香港后市，并积极于一手市场寻宝。

若以新盘划分，今年首11个月內地买家一手私宅注册量最多的首5个新盘中，有3个均位处启德，分別为天玺.天、柏蔚森及维港1号，单计该3个新盘，內地买家一手宗数已达800多宗，可见內地买家钟情一手物业，尤其是新发展区，而启德正符合他们的喜好。

启德天玺.天为今年最多內地买家购入的新盘，今年首11个月该盘共录404宗內地买家一手私宅注册，并占该盘个人买家约50%，亦即每2位个人买家中有1位属內地买家；內地买家个案涉及金额约48亿元，更占该盘个人买家金额约53%，可见该盘深获內地买家欢迎。相信启德将仍是明年新盘推售焦点，再加上预期明年美国减息周期尚未完结，中央救市措施出台，特区政府积极吸人才来港，料将为港楼尤其是启德带来新需求。

货尾盘占比明年或挑战5成新高

值得留意，今年新盘市场的特色，除了有不少內地买家入市，同时亦有不少为货尾成交。今年的一手成交量当中，货尾盘占比已增加至4成半，占比连升2年。由于目前库存量仍有不少，相信明年发展商持续推出全新盘外，同时亦积极销售货尾盘，预期明年货尾盘占比或可进一步挑战5成新高(见图四)。

乐观预测楼价全年升逾10%

虽然中美关系令市场增添存变数，但随着减息周期展开，预料明年息口将进一步回落，带动经济和市况好转。预期明年楼市将会"稳中向好"，若美国减息幅度及速度胜预期，相信本港楼市有望更为受惠，乐观预测有助推高楼价全年升逾10%。交投方面，相信住宅买卖成交会较今年更为活跃，估计2025年全年新盘销售量约1.8万宗(见图五)，按年升逾一成；全年二手住宅注册量预料升约5%至4.2万宗(见图六)。