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海珠【中国铁建西派粤府】全面分析+优缺点总结，年底回款大优惠，稀缺的南向望江资源，户户朝南，最主要的是价格降啦，想捡漏的朋友过来

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据悉，该地块是2022年广州第三轮集中供地中，为数不多的溢价成交地块之一，最终中国铁建以4.34万元/平方米的楼面价成功竞得。

项目位于广州城市新中轴，贯穿天河北、珠江新城、广州塔，落点新中轴最后一公里，汇聚全城资源利好；

同时作为广州城市南门户，迎接来自湾区乃至世界宾客，打造具有标志性、未来感、烟火气世界一流城市门厅。

海珠区十四五规划，推动海珠创新湾构建展示珠江城市品牌、承启广州文化基因、集聚现代化科创要素的新城市轴线核心门户

熟悉项目的各位都知道，在海珠创新湾范围之内，旁边在建大型商业——广百海港城，周边还有沥滘旧改加持，未来城市界面有望蜕变，潜力不小。

沥滘旧改，不多说了，沥滘旧改应该是海珠除了琶洲之外，推进进度最快的旧改项目了。

基本信息

占地面积: 约1.75万㎡

建筑面积:约 5.88万㎡

建筑密度: 3.0

绿化率：35%

规划楼栋: 4栋

层数:1# 16F，2、4#26F，3#25F

物业: 中铁建物业

户型面积: 建面约120-140㎡四房

开发商：中国铁道建筑集团有限公司

前身是中国人民解放军铁道兵，成立于1948年，发展至今，中国铁建已成为全球最具实力、规模的特大型综合建设集团之一。

全球250家最大承包商排名第3名

2022年中国企业500强排名第11位

2022年世界500强企业排名第44位

2019 - 2022，中国铁建西派系连续四年荣获“中国房地产产品品牌价值TOP10”称号。

交通配套

距离3号线沥滘地铁站大约1.7公里，2号线南洲地铁站大约2公里，走路还是有点距离，建议坐便民车，2站就可以到，或者直接电动车接驳

对自驾的业主，这里沿着沥滘路可接驳广州大道、新光快速。无论去琶洲、万博还是珠江新城、金融城，都是20分钟左右车程。

教育配套

只配建一所幼儿园，无中小学教育配套，周边1公里左右小学参考如下，具体入读还要以当年教育局公布为准。
不过项目周边直线距离约1.3km是南武小学(市一级)，直线距离约 1.5km是广州市劬劳中学(市一级) ，直线距离约1.4km是广州市第九十七中学高中部(省一级) ，直线距离约 1.4km 是洛溪新城中学 (省一级)

另外，现行规划显示，项目周边还规划有多处教育用地，覆盖幼儿园、小学、九年一贯制学校等，加上规划的医疗用地，未来片区的配套、产业都相当有看头。

生活配套

除了还在规划中的商业配套外，比邻海珠新都荟广场，盈熙广场、渔人码头，项目西侧还有广百海港城，北侧有东晓南商圈，消费购物都很方便。

步程约700米的广州之窗商务港，也是海珠重点打造的产业重地，去年底已经投入使用，预计园区内企业年营业额将超1000亿元。

项目3公里范围内有海珠区妇幼医院，中山大学孙逸仙纪念属医院，暨南大学口腔医院，广州粤海医院...等！全天为您的健康保驾护航。

西派粤府容积率只有3.0，非常舒适，下楼就有无数人梦想的江景自由。

距离珠江直线距离不到300米，前面的江边地块规划为绿化及消防设施，所以未来基本都不会影响望江。

纵观珠江两岸的豪宅，每一个项目都拿“江景”做文章，从初代富人区滨江东，到二沙岛，再到珠江新城，再到新贵琶洲、创新湾，无一不是有江景加持的。

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在售楼栋+户型

西派粤府采用围合式布局，前后有高度错位，能保障大部分户型能够看到旁边的江景

加推3栋位于项目的北侧，在之前卖的1#、4#的中间，是整个项目最C位的位置。

该栋为25层高，两梯三户设计，只有两个面积段，120㎡和140㎡，户型做得不错，在景观展现上用了功，极大程度去放大观江面，比方说超宽阳台、L型主卧转角飘窗、客厅预留观景飘窗等等，主打改善户型，2025年9月整体交房

下面是3栋在售的户型，如下，使用率在96-100%

其余楼栋在售的户型图如下：

外立面玻璃幕墙搭配铝板，外观很漂亮，项目的设计效果，很吸引人

同时交楼的标准也很高大上

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优点总结

1、园林配套，每栋楼楼下三公层设立不同组织的活动空间，可以满足不同年龄段在小区里面活动空间，包括萌芽会所，儿童游乐，亲子娱乐共享，客厅，泳池会所，健身中心，连廊设计四栋楼之间，相互连接，下雨天都可以走一走，散散步。

2、珠江的确很长，但最值钱的无非就是前航道+后航道，特别是其中的南向望江地。如今前航道的土地资源几乎开发殆尽，而后航道的宅地也是日益见少。南向望江之难得，可遇不可求。稀缺的南向江景资源，户户朝南就更是珍品中的珍品，加上小区不大，总户数不足300户，绝对是错过了就没有了。

根据沥滘旧改的规划，项目前面的地块不会建高层建筑，而是以公园绿地为主，所以未来不用担心江景被遮挡。

3、小区的整体容积率都很低，相比于以往中心区高密度、动辄三四十层的住宅项目，西派粤府容积率才3.0，还有江景+周边的超级生态圈环绕，但是又是海珠城区，居住体验方面非常的高。

4、旧改政策不断在海珠落地，可以预见，海珠区的发展一定是稳定健康的，在迅速蜕变，项目位置在南北12公里中轴线，又在珠江后航道，又是南向望江的，拥有双子塔地标设计对于后续的一个发展来看，绝对不容小觑！

5，性价比很高！目前主城区同类型的项目，要么是东向、北向望江，要么起步价要1000万以上。在西派粤府，完全不用这个价位，就能在海珠买一套南向望江的改善四房，单单是这个价格，简直是熊猫点外卖，笋到家了。

6，高使用率，使用率在96-100%，都快把主城区的楼盘也卷一遍了。

7，交通整体也可以，地块近2号线、广佛线交汇的南洲站，算地铁盘，四周都是洛溪大桥、环城高速、沥滘路等干道，方便开车出行。30分钟开车可以到大半个广州区域。

8，西侧就是在建的体量约48万㎡的佳兆业中心，要建成海珠最大的购物广场；再往西，还有规划要建的广百海港城，这意味着未来片区的商业氛围会很浓厚。

缺点总结

1、属于沥滘旧改板块，周边面貌还是会欠缺，随着以后旧改政策实施，难免有噪音、粉尘出现。

2、项目目前还是孤盘，周边还需要一定的时间形成更大的生活圈。

3、公共交通一般，距离地铁有一定的距离，比较适合纯自通勤。

4、有些单位难免会受到洛溪大桥强大车流噪音的影响。

5，楼盘体量小，没啥自己的公建配套

3、目前的学校一般，虽然未来规划引进很好的学校，毕竟是规划；

适合人群

如果想要有居住舒适度、要有投资价值、要在核心区......

西派粤府是少有能达标的楼盘，江景和出色的户型设计赋予了房子舒适度，旧改和南向望江的稀缺性给项目投资价值赋能。

可对比楼盘

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