法官说法 | 房屋退租时，房东以屋内物品损坏为由拒绝退还押金，该怎么办？

房东与租客的纠纷时有发生、情节相似，要么是无赖房客不交房租、电费，要么是恶房东不退押金。那么，合同到期租客要求退押金，房东以物品受损要求赔偿，双方权益应如何维护？

基本案情

2022年，王某与张某签订《仓库租赁合同》，约定：张某租赁王某的库房，期限自2022年6月1日至2023年5月31日，年租金60000元，押金10000元。合同签订后，张某依约支付了一年房租和押金，王某将库房交付张某使用。合同到期后，张某搬离，但王某以仓库摄像头被拆为由拒退押金。张某主张其对摄像头一事并不知情，故诉至法院，请求判令王某返还押金10000元。王某辩称，房屋到期后张某未与其联系即搬走，屋内门窗、地面多处损坏，多个摄像头丢失，卫生没打扫，故不应退还押金，并提出反诉，要求张某支付门窗及地面维修费、摄像头费用。而张某仅同意承担部分门窗维修费。

法院审理

本案的争议焦点是：王某应否退还押金？张某应否对王某主张的损失承担赔偿责任？

法院经审理认为，张某与王某签订的案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现租赁期限已届满且张某已实际搬离案涉仓库，故双方之间的租赁关系已经实际解除，对此予以确认。

关于张某主张王某返还押金10000元的诉讼请求，因双方之间的租赁合同关系已实际解除，王某应当依约将押金予以返还，但关于王某在反诉请求中主张的各项费用，也即本案双方争议的主要焦点，分述如下：

关于门窗维修费，双方对于门窗损坏的事实均无异议，但对维修费用的数额存在争议，结合王某提交的付款凭证及收条内容来看，其确因维修损坏的门窗实际支出费用1200元，故对其该项诉讼请求，法院予以支持。

关于监控摄像头费用，因案涉租赁合同中并未对此作出过明确约定，双方亦未对此进行过具体交接，从王某提交的照片拍摄时间及内容来看，也无法直接证实上述监控摄像头系因张某的原因而导致遗失，即王某提交的证据尚不足以证明其主张的事实和相应的数额，法院对其该项诉讼请求不予支持。

关于地面维修费，从王某提交的现场照片来看，案涉仓库的地面及墙面的确存在一定的损坏情况，张某依约应当承担相应的损失赔偿责任，但是以上损坏中属于正常使用损耗的部分不应由张某承担。综合合同履行情况、过错情形及实际损失程度等因素，基于公平原则，酌定由张某向王某支付地面维修费2000元，对超出部分不予支持。

据此，法院认定将张某应向王某支付的上述费用，在王某应向张某返还的押金中予以抵扣，即王某仍应向张某返还剩余押金6800元。法院判决王某向张某返还剩余押金6800元，驳回双方其他请求。双方均服判息诉，现该判决已生效。

法官说法

实践中，租赁双方达成房屋租赁交易，出租人往往会收取一定金额的押金。对于押金的作用和处理，如租赁合同有约定，则应按照合同约定执行；如合同没有明确，押金一般是为房屋及屋内财产设定的担保，待合同到期房屋设施无毁损，押金应予退还，如承租人未妥善管理房屋及屋内财产而造成财产损失，可从押金中扣除。

根据民法典相关规定，在租赁期限内，出租人负有租赁物的维修义务，对于承租人占有租赁物的，亦负有妥善保管租赁物的义务。因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。而房子在使用期间，难免有所损耗，比如地面磨损、家具或电器老化等。合理使用租赁物是承租人应有的权利,租赁物因被使用而产生损耗是必然现象，故民法典第710条规定了正常使用租赁物致使租赁物损耗责任豁免，即承租人对正常损耗不承担赔偿责任。

法官提醒：房屋租赁合同作为一种持续性履行合同，维持其长期交易的稳定性不仅需要双方恪守契约精神，更需要互相之间的理解和协作，尤其是在合同履行过程中发生争议时，更应采取理性沟通的方式，妥善化解纠纷，以期充分保障租赁双方的合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条第一款规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百六十六条第一款规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

第五百六十七条规定合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第五百七十七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百零八条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百一十四条规定承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。