物业公司擅自上调物业费业主拒交 法院：无证据证明调价符合法定要求和法定程序

物业服务成本逐步攀升，物业公司在未与业主达成一致的情况下，将物业费从原来0.9元/月·平方米提升至1.05元/月 · 平方米。部分业主对此有异议未交纳物业费，物业公司以催交物业费为由提起诉讼，日前，湖南长沙中院发布了这样一起案例。

某物业公司与业主签订的《物业服务管理协议》约定物业费为0.9元/月·平方米。因物业服务成本逐步攀升，为维持物业服务质量，某物业公司拟提高物业收费，并与小区部分业主代表进行协商。之后，某物业公司在未与业主达成一致的情况下要求按1.05元/月·平方米交纳物业费。

肖某等业主对某物业公司擅自提高物业费标准有异议，从而未交纳物业费，某物业公司为催交物业费提起诉讼。

法院审理后认为，调整物业费收费标准属于应当由全体业主共同决定的重大事项之一，根据《中华人民共和国民法典》第 二百七十八条的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第五条第一款规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

根据《湖南省物业管理条例》第四十条第三款规定，物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，应当由相关物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

本案中，根据肖某提供的证据，某物业公司虽就物业费调整事宜与小区业委会进行过协商，但双方并未达成一致，且无证据证明其调价符合法定要求和法定程序。

因此，对某物业公司要求按1.05元/月·平方米计算物业费的诉讼请求不予支持。

法官说法

随着经济的发展，物业服务企业的服务成本逐步攀升，但这不能成为物业服务企业逾越相关法律程序提高物业费的理由。

物业服务企业在作出调整物业费的决定前，应当向业主解释说明调价方案、调价理由、成本变动情况以及小区未来相关设施建设规划，以佐证现阶段执行的物业服务收费标准已经不足以支持其正常开展物业服务，并同全体业主或业委会协商后确定。

经正当、 规范程序通过调价方案，不仅可以维护调价行为的有效性，也可以减少摩擦，推动双方在小区管理上达成一致，共同创建和维护和谐、文明、安定的小区。相反，如果不按照规定调整物业费，对业主将不产生拘束力。

文/北京青年报记者 李铁柱

编辑/倪家宁