楼市回暖：强二线城市的三叉戟，能否引领全国复苏？

2024年末，寒冬已至，但楼市却悄然回暖。一线城市的复苏或许并不意外，但强二线城市的崛起，才是真正预示着全国楼市止跌回稳的信号。

国家统计局的数据显示，11月70城房价数据中，17个城市上涨，其中10个为二线城市。杭州、成都、武汉等强二线城市的表现尤为亮眼，但它们回暖的路径却各不相同，展现了差异化的突围策略。

杭州：政策放开，激活改善型需求

杭州楼市的回暖，首先体现在二手房市场的复苏。11月，杭州二手房成交量突破万套，创下20个月以来的新高。而成交均价的提升，则主要源于高单价改善型住宅的持续大量成交。绿城·桂冠东方等高端改善型楼盘的热销，直接拉高了整体均价。

杭州楼市复苏的背后，是强有力的政策放开。从短期刺激到长期主义，杭州的政策组合拳既有降低房贷利率的短期效应，也有取消限价、重启土地出让的长期影响。八年限价时代的结束，标志着杭州楼市进入新的周期。

政策的放开不仅刺激了短期需求，更重要的是为长期健康发展奠定了基础。二手房市场的活跃，正是楼市健康循环的体现。

此外，杭州推出的计容新规，从规范层面鼓励高品质小区建设，进一步提升了城市的产品力，为未来楼市的可持续发展注入了活力。

成都：豪宅爆发，彰显城市购买力

成都楼市一直保持相对稳定，即便在全国楼市低迷时期，其新房和二手房成交量也处于相对平稳状态。而2024年，成都楼市的亮点在于豪宅市场的爆发。截至12月8日，成都千万豪宅成交已超过去年全年，实现了逆势上涨。

成都豪宅市场的爆发，首先得益于近两年豪宅项目的集中入市。金融城·锦宸府、交子·天元等多个千万级豪宅的推出，为市场提供了丰富的选择。

其次，成都豪宅产品力的崛起也是关键因素。充沛的购买力和激烈的市场竞争，倒逼开发商提升产品力，打造出不输一线城市的豪宅产品。此外，成都强大的外来购买力和独特的城市魅力，也为豪宅市场提供了有力支撑。

武汉：去库存化，政府调控显成效

曾经经历深度调整的武汉楼市，在新一轮政策利好下抓住了风口，积极去库存化，新房成交量出现跳涨。10月和11月的新房成交量环比大幅增长，市场回暖迹象明显。

武汉楼市此次回暖，与政府端的有力调控密不可分。首先，武汉从十年前就开始控制土地供应，降低容积率，从源头上收缩存量。

其次，武汉对楼市政策的响应迅速且力度较大，例如快速下调首付比例和房贷利率，鼓励按套内面积计价等。这些政策的落地，有效刺激了市场需求，加速了去库存化的进程。

此外，武汉也开始推行第四代住宅，鼓励高品质产品的开发，为市场注入了新的活力。

强二线城市的复苏，能否引领全国？

杭州、成都、武汉的楼市回暖，展现了强二线城市的韧性和活力。它们根据自身特点，采取差异化的策略，实现了楼市的复苏。政策放开、产品力提升、购买力释放，是这三个城市共同的成功因素。

然而，强二线城市的复苏能否引领全国楼市走出低谷，仍需时间观察。全国楼市仍面临诸多挑战，例如居民收入预期下降、部分城市库存压力较大等。

未来，各地需要根据自身情况，制定精准的调控政策，并注重提升产品力，才能真正实现楼市的长期健康发展。

投资建议：

• **关注政策变化：**密切关注各地楼市政策的变化，特别是限购、限贷、利率等方面的调整，以及对特定区域或产品的支持政策。

• **重视产品力：**选择产品力较强的楼盘，关注开发商的品牌 reputation、项目的设计理念、建筑质量、物业服务等方面。

• **理性评估风险：**房地产市场存在一定的风险，购房者需要理性评估自身的财务状况和风险承受能力，避免盲目跟从市场炒作。

• **长期持有策略：**房地产投资是一个长期过程，建议投资者采取长期持有策略，避免短期投机行为。

• **供求关系：**楼市的价格波动，最终是由供求关系决定的。政府调控土地供应，可以影响市场供给，从而影响价格。

• **货币政策：**降低房贷利率，可以降低购房成本，刺激市场需求。

• **预期管理：**政府的政策信号，可以影响市场预期，从而影响市场行为。