《2024中国REITs市场发展白皮书》发布：构建多层次REITs市场生态，推动REITs市场可持续发展

2024年12月19日，《2024中国REITs市场发展白皮书》发布会在上海中心成功举办。

发布会由上海交通大学上海高级金融学院（高金）主办，东方证券股份有限公司、上海城创投资管理股份有限公司协办，高金MBA学联地产金融协会、陆家嘴国际会计中心作为支持单位，现场100余位学者、行业专家和高管等共同见证了《2024中国REITs市场发展白皮书》的发布，探讨了如何进一步助力中国REITs市场高质量发展。

在以往研究的基础上，白皮书首次将中国私募REITs市场作为一个独立章节展开讨论，聚焦多层次REITs市场建设；加深了对REITs治理模式的探讨研究，提出通过逐步推动中国REITs内部管理模式形成的持续优化建议；首次设立独立章节探讨REITs的ESG实践，追求REITs长期、稳定、可持续发展。

高金执行院长、会计学讲席教授程仕军首先致辞，他表示：“REITs的推出在我国金融市场的演进历程中具有深远意义。作为‘学术研究影响力大、服务上海向心力足’的国际化金融学院，高金自REITs推出伊始即予以高度关注，聚集了一批海内外专业人员积极开展相关研究工作，为推动我国REITs市场的高质量、可持续发展提供智力支持”。

他表示，《2024中国REITs市场发展白皮书》旨在为我国REITs常态化发行及高质量发展提供建设性的意见和建议，“希望在市场各方的支持下，进一步发挥多层次REITs工具的金融服务实体功能”，期待各位专家以创新智慧为推动我国REITs市场高质量发展贡献真知灼见，共同探讨我国REITs市场发展的新生态、新模式、新机遇。

上海城创投资管理股份有限公司董事兼总经理、创始合伙人滕国纬在致辞中表示，白皮书将“多层次REITs市场”作为重要研究方向具有重要意义。

“中国有待盘活上市的存量资产体量巨大，中国多层次REITs市场的发展潜力也不容忽视。公募REITs要持续地扩募发展，离不开私募REITs在前端储备及培育合格资产；私募REITs要持续稳定地孵化资产，也离不开公募REITs后续的有序衔接。这种多层次REITs市场的生态构建，将有助于中国REITs市场的高质量、可持续发展。”

“相信在监管部门与市场各参与方共同努力下，我国REITs市场定能保持良好发展态势，并在服务国家战略和推动实体经济发展方面发挥更加重要的作用。”

东方证券股份有限公司首席研究总监、证券研究所所长陈刚在致辞中表示，白皮书的更新发布对所有参与方都具有重要意义。

东方证券一直关注并积极参与中国REITs市场的发展，重视可持续发展以及社会责任。参照海外REITs市场的ESG实践经验，东方证券在白皮书中对中国REITs市场ESG实践进行了现状分析，也对中国REITs市场的未来发展方向提出了建设性意见。

他表示，东方证券一直秉持“注重资产信用，坚持权益思维”的理念，不仅有助于提升REITs项目的治理水平和信息披露透明度，还能推动REITs市场的长期稳定发展。

随后，程仕军，高金学术副院长、金融学讲席教授严弘，高金兼聘教授路林，上海城创投资管理股份有限公司董事长程放，东方证券股份有限公司投行管理委员会总裁苏鹏共同发布《2024中国REITs市场发展白皮书》。

白皮书课题项目组由严弘担任组长，苏鹏、滕国纬担任副组长，路林担任课题组顾问，组员包括：（按姓氏笔画顺序）王晓蒙、王崇斌、许佳罡、朱迪华、朱睿、辛宇、张伟、吴雨溪、何倩玉、吴媖、周佳倩、唐仁、倪敏、徐颖，他们结合在REITs领域的学术背景和深刻的行业洞察，为白皮书提供坚实的方法论和经验建议。

白皮书指出，截至2024年11月30日，我国公募REITs产品已上市51支，4支产品实现扩募，发行总规模约1500亿元，其中扩募总规模约50亿元。

2024年中国REITs市场呈现出新的发展趋势，公募REITs底层资产形态持续扩展，首批扩募项目相继落地，多层次REITs市场不断升温，REITs治理能力愈发受到关注，REITs的ESG实践逐渐兴起。

严弘教授表示，白皮书在既往中国公募REITs市场研究的基础上，增加了对中国私募REITs市场的关注。中国多层次REITs市场正处于快速发展的起步阶段，借鉴国际成熟市场的发展经验，将有助于中国多层次REITs市场行稳致远。白皮书就中美两国多层次REITs市场展开对比分析，并对中国多层次REITs市场的发展历程及相关产品进行梳理，展现中国多层次REITs市场发展的广阔前景。同时，白皮书也呈现出中国REITs市场发展过程中的现实挑战，并提出了相应的建议。

白皮书首次设立独立章节探讨REITs的ESG实践。REITs与ESG理念高度契合，追求长期、稳定、可持续发展。海外成熟的REITs市场均高度重视ESG实践。美国前100大公募REITs大多已披露ESG报告；日本和新加坡市场的参与度也在逐年提升。中国REITs市场的ESG实践虽然起步较晚，但随着监管要求及市场推动的合力形成，中国REITs市场的ESG实践有望取得长足进步。

在以“中国REITs市场的可持续发展”为主题的圆桌讨论环节，路林就2024年中国公募REITs市场的发展进行了点评，并对中国REITs市场的可持续发展进行了展望；东久新宜(中国)首席投资官陈名就东久新宜在REITs的ESG实践及打造主动管理能力方面的经验进行了分享；东方证券投行管理委员会委员、产业投行总部总经理魏浣忠介绍了东方证券“强调资产信用、坚持权益思维”的展业逻辑，并分享了他对REITs ESG实践的思考；易米基金管理有限公司董事长梁旭基于过往的实践，站在投资人视角梳理了他对ESG助力REITs可持续发展的理解。讨论由上海城创投资管理股份有限公司投资总监朱迪华主持。

第二场圆桌讨论围绕“多层次REITs市场的生态构建”展开，华安未来资产董事长杜煊君对发改委1014号文对全面推进公募REITs常态化发行的意义和挑战以及中国公募REITs扩募所面临的现实掣肘进行了生动的分享；鼎晖投资夹层与信用副总裁连宇分析了私募不动产基金管理人参与多层次REITs市场的定位和角色；德勤中国房地产行业审计与鉴证业务主管合伙人倪敏就“OCI指引”、“税务中性原则”对REITs市场的推动意义展开了深入的阐述；国浩律师事务所合伙人张伟对多层次REITs不同形态产品的法律特性、公司制REITs在中国的落地可行性发表了观点。东方证券股份有限公司投行总部资深总监许佳罡主持。

信息来源：上海交大上海高级金融学院

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