二手房市场，远没有看着那么好

最近二手房成交很好，我们今天一早拿到的最新数据，昨天单日成交1209套，按照这个势头往下走，12月份有可能摸到3万套单月大关：

不懂行的已经开始猛吹房价要涨了，懂行的知道这其实是「以价换量」的结果，房东也知道现在热度高，自降身价换来成交：

借着政策红利，表面数字看着很高，但实际有那么点「虚假繁荣」的味道。

进入2024年12月，交易量的确是不少的，但很明显的特征是：

最近两周的带看和成交速度，都在变慢。

当下已经进入买家和卖家的博弈阶段：

笋盘卖光了，剩下的房子价格都不太符合当下市场价格，房东觉得交易量涨了心态飘了，买家觉得上套成交价格就该是现在的价格，事情就卡在这里了。

一个很经典的案例，就是这套全上海中介朋友们都在猛推的徐汇滨江二手房——

百汇园二期的这套中高区房源可以看江，168平的房子挂2300万，挂牌单价13.69万，徐汇滨江能看江13万+是不是听着很划算？

但因为不满二税费高，加上税费（上家税费+佣金）的话单价约14.5万落地，看着也不贵。

这套房子一上架，应该是现在全上海看房最多的，昨天有超30组客户看房，今天将近100组，而正常一套房子可能周末10组也算多了，可谓是超级火爆；

作为对比，中海领邸玖序价格约14.5万，2年等待成本+不滨江，百汇园二期楼龄4年，比起10多年的一期要好很多，而且因为更靠滨江，我们默认两者之间估值近似。

换句话说，今天徐汇滨江次新房和新房的价格在同一水平线，新房也没便宜到哪去，二手房性价比反而是挺高；

也只有价格到位才能吸引客户来看房，现场也有客户表示想在年底把房子买好，因为：

“明年新房价格涨得更夸张，还不如现在捡捡漏看看二手房。”

昨天其实我们也讲到了，2025年开始浦西中环新房价格都要摸到15甚至16万单价了——静安中环，前两天刚刚公示方案的中建二局大宁项目也在中环内，根据目前的一些消息渠道，这块地最终的价格预期就是15-16万/平：

项目优势在于第一排的公园景观，绿地资源拉满：

徐汇中环，龙华地块容积率1.59，各家给到的价格测算虽然各不相同但都在16万以上：

浦东中环，碧云，即将上市的汤臣君品2批次平墅产品（前期洋房13.8万），个人预测售价百分百要突破16万单价：

汤臣这次产品最大的特色就在于，无论你住在1楼还是4楼，每家每户都拥有独立的地下室空间，实现真正别墅居住体验；

与此同时，地下室空间最大挑高约6.65米，相当于附赠了2层空间，这是非常奢侈的尺度感。

项目样板房已经开放，感兴趣的同学可以私信我预约参观：

在2025年之前，中环能够站上16万单价的地方应该只有徐汇滨江的云锦东方，内环内的老静安也不过就是14.5万，新静安13.3万已经是天花板；

而在明年开始，「中环价格压制内环」的故事即将上演，今天很多觉得贵的房子可能都不贵了，也算是某种程度上的去库存了：

等等党可能等来了降价的二手房，但新房还在涨价路上飞奔，至少在中环是这样。

我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以私信我免费领取：

01 “2025，中介大年”

年底和很多房企老板们交流，大家普遍给出的观点都是：

今天上海超50%的新房都要靠中介渠道来卖，明年只会更多；

2025年，是中介赚钱的大年。

根据火箭哥人肉整理，我们统计了今天上海所有新房的渠道情况，得到这样的结论：

在总计约394个在售项目（定义：2024年网签成交15套以上的项目）中，有差不多210个项目有着各式各样的渠道折扣优惠，占比约63%；

换句话说：

上海每卖出去2套房子，就有超过1套房子是通过中介的手卖的。

（注：数据截止2024年11月26日）

所谓没有对比就没有伤害，大家知道在上海炒房情绪最高涨的2021年，这个数据是多少吗？

5%都不到。

一个新房项目用不用中介渠道卖房子，有多少项目用渠道卖房子，某种程度上说就是市场好坏的风向标，市场越好越不会有，市场越差遍地都是。

如果我们用上述数据作为基准来判断，我们说一句：

2025上海新房市场的卖房难度，是2021年的10倍以上；

一套新房不从渠道手上成交，才是奇怪的事。

火箭哥又整理了一版数据，我们一起来看看——

500万级总价及以下的新房现在几乎100%都会开中介渠道，越高总价的项目相对就好很多；

本质原因，还是市区相对不愁卖，而郊区竞品太多。

那么为什么开发商朋友们都说明年房子要更难卖呢？

因为郊区的房子速度就是很慢，而市区的豪宅今年割完一大波韭菜，明年日子更难过；

开发商可能不希望你看到这篇文章，但事实就是：

明年买房客可能能看到更多优惠，而开发商要学会从甲方变乙方了。

一直以来，不少人会有着「开中介渠道的房子品质不咋样」的说法，但在2024年并不成立——

从2023年开始，上海新房到处都在卷品质，产品力可以说吊打3年前的限价热盘们。

2024年开中介的项目放在2021年，都是哄抢一空的热销盘；

2021年的热销盘放在2024年，都得跪着求中介卖。

今天的新房要开中介渠道，更多是因为是市场大环境的原因；

我们要辩证看待所谓中介渠道盘的优劣性，更多还是要看项目本身的品质和区位。

为此，火箭哥为大家整理了上海最新各个板块的租售比、房价成交行情和卖房技巧定期在群内分享；群内免费福利太多，我们都写在这张海报里了，感兴趣的朋友欢迎私信我入群！