澳洲住房危机：租赁模式能否成为解决之道？

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如果您长期关注澳洲房产，这几年经常会听到“Build-to-Rent”（BTR，即租赁型住宅）这一话题。

BTR（Build-to-Rent）模式正迅速成为澳大利亚房地产市场的重要趋势。支持者认为，这一模式不仅能够有效增加住房供应，还能提升租赁体验，从而在一定程度上缓解当前的住房危机。

机构投资者也在这一领域大举押注，仅在2024年，澳大利亚已有超过12,000套专用BTR公寓在建，另有20,000多套获批开发。

各州政府正通过政策调整大力支持BTR项目。例如，维多利亚州为BTR物业提供50%的土地税折扣，联邦政府则提高了开发商的年度折旧抵税额度到每年4%， 并对海外信托实施了预扣税减半的优惠政策。

然而，BTR并非全新概念，在海外市场早已形成了成熟的运营模式。

那么，这一模式能否如预期般在澳大利亚产生深远影响？

答案是：“未必。”

什么是租赁型住宅（Build-to-Rent，简称BTR）？

BTR项目自2017年进入澳大利亚市场以来，已逐渐发展出与传统住宅公寓截然不同的特性。

与开发商建造后逐套出售的传统住宅模式相比，BTR项目以满足租户需求为核心，专为业主的长期投资而设计，按照新规则，需整栋持有至少15年以上。

大多数BTR项目定位于中高端市场，通常配备健身房、共享办公空间、餐厅等多种设施，同时注重打造社区化的生活体验，以吸引更多租户。

此外，BTR项目提供更灵活且长期的租赁条款，单一租约一般为3年以上。结合近年来政府不断加强对租户权益的保护，BTR模式尤为适合中高收入家庭及国际留学生。

为什么澳洲政府要推崇BTR？

首先，BTR模式为开发市场注入了新资本，部分缓解了住房需求的缺口。

其次，作为一种长期且稳定的投资形式，BTR具备显著的抗经济下行能力，因此受到政府的高度重视。

对于拥有3.5万亿澳元养老金储备的澳大利亚而言，BTR被视为一种优质的长期投资资产。

凭借低风险和稳定回报的特性，该模式还吸引了大型国际养老金基金、保险公司和主权财富基金的关注，进一步增强了其在资本市场的吸引力。

此外，BTR的推广也有助于增加就业机会并提升政府税收。

以美国为例，该行业在过去30年间从45亿美元迅速增长至2400亿美元的规模。这一惊人的增长表明，澳大利亚的BTR市场同样蕴藏着巨大的发展潜力和市场价值。

BTR对于澳洲近几年住房可负担性问题有没有帮助？

根据未来几年的BRT在建和批建数据来看，BTR与住房可负担性、低收入租赁压力以及无家可归等澳洲核心问题的关联性不大。

新规规定每栋BRT项目，仅需10%房源低于市场价格的25%，也就意味着在之后的12个月内全国仅仅有1200套住宅是用来面对解决可负担性问题的，并且这1200套因为地段问题，租金也并不会便宜，最多只能针对中等收入家庭。

以BRT主要战场墨尔本为例，80%的房源位于市中心5公里范围内的核心区域，其中不乏Kew，St. Kilda，Hawthorn等高端公寓区。这些区域的公寓租金并不是一个普通澳洲家庭可以负担的起的。

但随着近年来重要州税改革的实施，BTR有望为租赁市场增添一个全新的组成部分。

对于中高收入租户而言，这一模式不仅提供了更多选择，还显著提升了租赁住房的整体品质。

总体而言，BTR项目的主要目标并非解决住房可负担性问题，而是通过吸引新资本流入市场，为疲软的经济注入活力，同时提升政府的财政收入。

尽管BTR项目确实能够增加房源供应，但这些房源主要面向中高收入人群和海外移民，与解决低收入家庭住房需求的关系相对有限。

因此，BTR更像是一项面向高端市场的经济刺激措施，而非以改善住房可负担性为核心目标的政策工具。

住房危机缓解不了，供需关系的失衡，必然导致房价的进一步上涨，越是在这样的状况下，选择优质的标的，尤为重要。

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