深度研究丨重点城市拿地开工率46%，项目“赚钱”才会开盘

2023年以来，土地成交面积大幅下滑，加之市场调整期房企开工和推盘意愿大幅降低，多数城市项目供应急剧萎缩。

CRIC统计的全国2023年至2024年上半年成交的含宅地块开工、开盘情况来看，重点23个城市整体开工率46%，除一线城市外，二线部分城市拿地后不开工的现象普遍存在。

进一步来看，重点23城2023年至2024年上半年成交宅地的开盘率下降至38.6%，比开工率下降7个百分点。

在当前市场持续筑底、投资谨慎的背景下，开发企业推盘意愿十分低迷，能够快速开工到开盘的项目盈利空间基本相对充裕，而盈利空间大的项目多位于成熟板块，一线城市确定性更高。

在止跌企稳的大趋势中，未来城市供应层面或因为土地成交的大幅下滑、开工开盘意愿较低面临紧缺的态势，从而影响新房成交增长。

2023年以来土地市场成交规模持续萎缩、且市场整体走弱。

CRIC对全国2023年至2024年上半年成交的含宅地块（以下简称“23-24H1成交宅地”，如无特别说明，均以此区间为统计范围）开工、开盘情况进行统计，数据显示，重点23个城市整体开工率46%，除一线城市以外，二线部分城市拿地后不开工现象凸显，不同城市的开工率存在巨大差异。

1、23-24H1成交宅地整体开工率46%，开工两极分化严重

CRIC统计的23个典型一二线城市开工率差异显著，一线城市的开工率达到84.6%，二线城市则大幅降低至36.9%。

也就是说，目前除了一线城市，土地成交一年半以后的开工情况都是非常低迷的，尤其是部分非市场化拿地较多的二线城市，长久不开工成为常态。

从区域角度看，长三角、珠三角的地块开工率分别为54.2%和51.4%，几乎齐平且明显领先于其他区域，环渤海成交地块开工率为44.%，中西部成交地块开工率最低，较其他三个区域断崖式下跌，仅有27.4%。

具体城市来看，开工率大于80%的城市占比接近两成，北京、上海、深圳和杭州开工率均大于80%；其次有7个城市开工率在50%-80%，包括广州、合肥、福州、天津、厦门、苏州、长沙；另外有超过35%的城市开工率都低于30%，两极分化情况严重。

2、重点城市开盘率39%，北京开盘率85%大幅领先

重点23城23-24H1成交宅地的开盘率进一步下降至38.6%，与开工率相比下降7个百分点。其中，一线城市开盘率67.9%，比二线城市高出近33个百分点；从区域来看，长三角开盘率较高为47.8%，珠三角和环渤海均为38%，明显高于中西部区域。

以开工开盘率的分布情况来看，开发商目前在重点城市、长三角珠三角区域的投资更加积极。

重点城市开盘和开工率也呈现出较大差异。

北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥和厦门7个城市的开工率和开盘率都超过50%，其中上海、杭州和合肥截止至11月末商品住宅的去化周期在15个月以内，与其他城市相比较短，也是这些城市开工开盘相对活跃的原因之一。但同为重点二线城市，郑州、长春等开工、开盘率均较低，不足20%。

总体来看，项目的开工、开盘率受到城市市场活跃程度低、库存高企、城投不断“托底”以及开发商资金情况等诸多方面的影响，尤其是开发商的资金将直接影响到项目能否正常推进。

过去在追求规模和高周转发展周期，部分高地价地块即便“亏本”也要开盘，一方面是追求流量和规模，另一方面是市场仍能采取走量策略。

当前市场持续筑底、投资谨慎之下，企业拿地多位于核心城市核心地块，且推盘意愿十分低迷，且能够快速开工到开盘的项目盈利空间基本相对充裕。

1、地价房价比平均0.47，各能级房价地价均有万元价差

CRIC统计了23-24H1成交宅地已售项目的地价房价比和房价地价差，样本项目的地价房价比平均值为0.47，房价地价差为14834元/平方米，整体有一定盈利空间，但不同项目盈利所需要的价格空间大有不同。

整体来看，样本项目的地价房价比四分位值分别为0.37、0.48和0.56，地价房价比超过0.56的项目意味着未来盈利空间略有缩减；房价地价差四分位值分别为9322元/平方米、12783元/平方米和17583元/平方米，价差在9322元/平方米以内的项目大多数盈利空间较窄。

一线城市的平均房价地价差超过25000元/平方米，个别项目甚至超过50000元/平方米，加强成本控制的情况下，盈利的空间要高于二线和三四线城市，但是鉴于一线城市的平均地价房价比超过了0.5，土地成本在项目中的占比过高，且一线城市土地价格昂贵占用的资金成本也较高，可能对项目的回报率有一定影响。

2、已开盘项目半数仍在销售起步阶段，但近四成已覆盖土地成本

盈利预期需要结合销售情况，才能将预期转换为现实。

根据CRIC统计的23个重点城市23-24H1成交宅地中已开盘项目的销售情况，按项目的已售建面占总建面的比例来看，有49%的项目销售进度在三成以内，还处于首开或仅销售了一期、二期的阶段。

从目前销售额对土地成本的覆盖程度来看，38%的项目销售额未覆盖土地成本的50%，24%项目销售额覆盖土地成本的进度为50%-100%，另外已有37%项目销售额超过了土地成本，且5%的项目不但已经覆盖土地成本，销售额还超过了土地成本200%以上。

除了土地成本以外，项目的盈利还需要考虑建安、管理、营销、财务等各类成本，可以说目前只有销售额超过土地成本200%的项目属于已经“赚钱”的项目，其余项目都还需要持续销售，进一步实现更大的销售额。

结合项目的销售进度和土地成本覆盖进度两个维度，能将盈利空间与实现盈利的程度相结合，更好地体现项目是否真的“赚钱”。

确切能够实现“赚钱”的项目占比约为6.16%，有一定的“赚钱”可能性，但还需要持续销售以落实盈利的项目占比为31.16%，另外还剩62.68%的项目，需要积极销售促进盈利的落实。

近一年已开盘且潜在盈利空间较大的地块或项目整体呈现出三大特征：

第一，市区的项目潜在盈利空间更大，占比达到六成，尤其是一线城市，市区项目地价房价比、地价房价差均充足；第二，以低总价、小面积项目为主；第三，一线城市刚需赚钱更易，二三线豪宅盈利潜力更大。

从地块位置来看，CRIC统计的超过800个已开售的项目中，整体以市区项目较多，占比接近六成，远郊项目占比不足10%。由此可见，在市场止跌回稳的过程中，配套成熟、交通便利的区域资产抗风险能力更强，需求也相对集中，企业开盘意愿更高。

相较之下，在一线城市，受到土地供应的影响，已开盘项目以郊区为主，占比达到59%，二线、三四线城市在核心区域开盘项目更多，占比分别为63%和59%。

从静态盈利能力来看，已开盘且盈利空间相对盈余的项目中，市区的项目占比达到55%，而在盈利相对紧张的项目中，市区占比同样高达67%。

这一方面说明市区项目相比郊区优势更为显著，购房预期和信心看高一线；但另一方面，也说明市区拿地也并不是“金牌”，一旦拿地价格偏高，未来市场价格不及预期之下，同样存在销售风险。

从初始地块出让的总价段和面积段来看，目前已开盘且盈利空间相对充裕的项目主要为小面积、低总价地块。其中面积段中，小于20万平方米的项目占比达到89%；盈利空间较大的地块总价也相对较低，其中5亿元以下的地块占比接近半数。

此外，当按照地块容积率将项目分为高端、改善和刚需三类来看，在一线城市容积率2.5以上的项目盈利潜力普遍更大，二线和三四线城市中，豪宅项目中盈利潜力大的项目占比超过60%。主要是因为低容积率地块往往位于远郊区域，楼板价较低、项目的地价房价比保持在低位，盈利潜力得以提升。

从2023年到2024年上半年，土地市场成交规模持续萎缩，且地块成交后的总体开工率极低，呈现未来新增供应不足的趋势。

在行业筑底修复的阶段，房企推盘逻辑和过去已经发生了较大变化，企业更加谨慎，更注重流量和收益，因此也只有算得过来账且赚钱的项目才会推盘入市，短期内房企拿地、开盘谨慎趋势较难逆转。

对于于开工率较低的城市而言，更重要的是把控后续土地的入市节奏，以及进一步督促已拿地项目的开发，避免出现“浪费”的现象，而这些城市也亟需摆脱对土地财政的依赖。

文章来源:乐居买房