北京买房：理清思路，购房建议1401

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我女儿目前在海淀区工作已满两年，集体户口，我们想给她买套婚前房子居住并落户。预算由我们资助首付300万，月供1万由她承担。希望是在海淀区，两居室或小三居为好，多出一间是考虑到将来我们有可能到北京帮着她带孩子。

但我们对北京的情况不了解，尤其是不懂学区，请帮我们分析一下，这种情况买在哪里合适？女儿看了附图中的几套房，我们看不太懂，但感觉30年和25年了，这房子外观和设施都得需要更换了吧？我们想法是户型可以用装修修改，但楼龄最好在10年之内的。

A：

1、楼龄10年之内，也就是2015年之后开发的，这可不太好办。五环内这十年来就没什么新房，想要房龄新的基本都是五环外了。另外这500万要两居或小三居，至少90平吧，单价5万多一平，这在海淀的选择更少了，基本都是海淀北部的上庄一带了，能买到户型不错的三居。这里房龄相对新，但基本都是保障房和安置房，地段儿也相对偏远，看看是否合适吧。

2、上庄的学区在海淀算普通，更大的价值是海淀学籍。当然学区溢价也就不高了，一般也就是10%左右，甚至更低些。具体的让中介算算吧，应该近期还降了呢。

3、您女儿看的这几套房怎么说呢，从地段儿来讲都不错，清河西二旗的虽然也在五环外，但价格走势完全不弱于大盘，而且学区溢价也不算高。劣势就是房龄老+房价高了，500万虽然也能买到三居，但也就是这6/70平。维护的事儿得看政府安排，早晚都能轮上。

或者这么说吧，这几套房的优势是保值相对好，过几年换房时不吃亏，就是卖房的周期可能长点儿。上庄的优势是相对经济实惠，保值角度不占优。

4、其他我好像没什么说的。我觉得还是主要听女儿的意见吧，毕竟她是房子的主要使用人。

仅供参考。

二

Q:

请问，本人女，29岁单身，北京集体户，目前单位催迁户口，我之前曾经有个和弟弟共有产权的房子，但为了弟弟换婚房已经卖掉了，所以现在无处迁走户口。但单位记录是我曾经有过房产，所以仍然在催。所以我想要不就再买一套小的。

目前是存款+卖房款能有150万左右首付，想买不超300万总价的房子。看了您的文章说这预算不好买到学区房和投资房，那我想问一下像常营的保利嘉园您觉得怎么样？如果和东坝的朝阳新城相比呢？

A：

1、单位催就催呗，户口自己不迁的话谁也没辙，哪家单位都是年年清理，但年年清不干净。

2、保利嘉园挺好的。这里的地段儿从理论上不怎么样，典型的两区交界，而且环境味道也不算太好，所以当年北京像素（非中心）才能低价圈到土地，没人抢。

但既然是给规划成了大规模的保障房社区，地铁交通也很方便，那就给板块加分了。因为虽然是保障房，但只要规模大就弥补了不足。开发商在明知劣势的情况下都把设计和质量做的都不错，还建成了保障房中级别最高的学校（陈经纶保利），所以反倒成优势了。

再加上有北京像素这神盘帮忙，小型配套相当的全，因此也就吸引到了大量的刚需家庭，价格走势完全不落后大盘。所以觉得合适就买吧，挺好的，各项能兼顾。

3、和朝阳新城比，各有优劣。理论上北部的地段儿更好，但现实中到目前为止两边的价格走势差不多，都行。这就看哪边儿能买到更好的户型吧，房子是用来住的，居住体验越好的越保值，至少流动性强。

仅供参考。

三

Q:

请问，我家孩子28年上学，一方在车公庄，一方在通州北关，都在六号线沿线。我们有两套房，一套通州自住，一套是常营柏林爱乐一期一居室，一直闲置让亲戚住着。现在计划卖掉柏林爱乐的房子给孩子在城里买学区房，也方便双方上班，以车公庄方便为主。柏林爱乐目前出售能卖300万，我们凑200万，首付500万，总预算700万左右，月供1.5万以内没问题。

请您给个建议，什么时间卖房，买哪里对各方都便利，希望得到您中肯的建议，两个方向次新保值或者老破小。

A：

1、什么时间卖房，如果资金准备好了，以柏林爱乐来说就在年中吧。因为如果有小阳春，那五六月份怎么也传导到五环外了，此时卖不吃亏。同时信息采集也已经结束，入学高峰期之后学区房的溢价部分没有上涨的道理（除非有鼓励政策），此时换房算两边合适。

2、买哪里对各方都便利，这得看自己的通勤感受了，外人无法建议。

3、两个方向次新保值或老破小，这对于普通房子还算适用，学区房则未必。所以还是看房时计算溢价率吧，溢价越低的相对保值风险越小，溢价高的就无所谓房龄了。700万总价在西城未必能买到多低的，但低了总比高的稳妥呗，居住的性价比也更划算。看房时让中介给算算，然后几套房比较一下。

4、另外车公庄算是西城和海淀的交界，准备让孩子在哪个区上学啊？海淀相对容易买到溢价低的，但这些学区不太热门。西城则不太容易，但学区又相对均衡。所以还是先确定在哪个区吧，教育模式到目前为止也挺不一样的，看哪边更适合自家情况吧。别着急，一步一步来。

仅供参考。

四

Q:

请问，我确实是用不上学区，那就不考虑了。但地段和居住品质这不能降低，您还是费心给找找吧。当然面积可以降低，80平到75平都可以接受，这样单价控制在4万应该可以了吧？

另外我有个朋友在**公司（央企），说他们公司前两年拿的土地，成本预计在3万，您觉得如果上市的话价格有可能控制在4万吗？朋友说公司肯定是特殊渠道销售。

A：

1、央企前两年刚拿的土地，那甭管成本多少，政府肯定是有限价的，也就是售价在拿地时就已经决定了。在这种情况下，开发商其实就是个包工头儿，只是盖房交货而已，没资格决定价格。

特殊渠道销售倒是有可能，但一般都是好地段儿的房子才犯得上。而这成本预计才3万，那这地段儿估计都快到河北了，有必要特殊吗？当然也有可能吧，不特殊销售的话就更没人买了。

2、所以我觉得您这朋友靠谱儿吗？我感觉不太像，有忽悠的可能，还是别抱太大希望吧。当然如果是正规手续的房子倒也不至于被骗，但有帮朋友完成销售任务的可能。而且单价4万在朝阳也买不到好地段儿+品质高的房子，我帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

请问，我家孩子在北京首钢园工作四年了，有京户但没房，住公寓，是她在**大学上学时我们买的，在通州，到现在有所亏损但不多，市价120万。请问是否应该给换成房山的**新房？孩子未必住，只是想换成住宅并出租，兼顾保值。

A：

1、首钢工作，住在通州，够远的，那从通勤角度就换呗。但如果不自住的话就不太建议了，考虑好了再换。

2、因为郊区的租金一般都低于市区，这种不通地铁的偏远地段儿就更低了。我估计能比市区的租金收益低30%左右，甚至更高都有可能，因为不太好租出去。您想想，什么人会到这种既没地铁也没什么产业的地段儿租房？愿意出多高的租金？

保值怎么说呢？反正这地段儿一般，怎么说都算不上强。或者看价格吧，如果折扣打的低也行，但如果不太低，没比北边的同等二手房便宜，那就未必合适了。这也是自己想想吧，假定这是一个二手房小区，您愿意出多少钱接盘？

3、总之如果是为了自住那就换，房子本来就是用来住的。但为了租金或保值什么的意义不大，至少是不会有高收益。

仅供参考。

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