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北京【海淀西山观复】售楼处电话：400-090-7775【营销中心】

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如今的新房都选择了抛弃“指导价”，给出力度惊人的优惠，以价换量。

降幅也最猛烈的丰台区，大量新盘的价格被一撸到底。

丽泽商务区的高端改善盘君礼著

指导价为10.6万，现在最低降到7.5万左右，降幅29%。

丰台科技园的改善盘中建云境

指导价为9.2万，现在降到7.5万，降幅18.5%。

南四环外的花香壹号和招商臻园

指导价为7.2万，现在双双降到5.2万左右，降幅27.7%。

朝阳区崔各庄三兄弟：和光悦府、龙樾合玺、晓风印月

指导价8.6-8.8万，现在价格低至6.5万左右，降幅20%。

去年开盘即售罄的昌平热门板块朱辛庄，如今也卖不动了，今年入市的中海寰宇未来

指导价6.6万，现在最低5.8万。

就连号称永远不缺购买力的海淀，如今也不得不加入降价行列，翠湖板块的西山观复：

指导价8.5万，现在的价格是7万+。

不管东南西北，不管是城六区还是郊区，新房都出现了不同程度的降价。

其实除了明面上的优惠之外，现在有不少新房项目更是开始执行：一客一议。

根据客户付款比例，付款时间，以及结合具体房源的楼栋、楼层等情况，给出最终的优惠。

2024年 2月22日，北京市海淀区海淀北部中关村翠湖科技园B地块土地一级开发项目HD00-0305-0024地块成交，被港中旅以28.865亿+1万㎡现房摘得，用地规模25268.17平方米，地上建筑规模 45482.71平方米。楼面价约6.3万/平，后来引入中海操盘。案名：中海中旅西山观复样板间6月1日开放。6月30号开盘。

翠湖指导价8.5万元/平米，相邻700米，2019年海淀翠湖供应过三个“限竞房项目”，分别是万科翡翠云图、碧桂园山屿湖、葛洲坝紫郡兰园，三个项目共计房源3060套，限价只有5.3万元/平米，四年时间，板块价格涨了3万+。不过翠湖三杰的房屋品质真的堪忧，不愧是当年的陷阱保障商品房。

海淀翠湖三杰·山屿湖、紫郡兰园、翡翠云图

中海中旅西山观复位于海淀北部翠湖产业园旁，距离约1100米，步行前往都很方便。翠湖以华为北研所等高精尖行业龙头公司为主。单华为在翠湖的规模就超8000人。

而翠湖仅仅是北清路产业带的起点。北清路一条线串起翠湖产业园、永丰产业园、航天城、生命科学园、朱辛庄、未来科学城等板块。

这条产业带的科创能力，仅次于中关村、学院路，海淀北部精华几乎都在北清路两旁了。西山观复也在北清路旁。

项目信息

项目容积率1.8，产品上西山观复项目共规划6栋住宅楼，限高36米，2/3号楼为10层，1/4/5/6则是11层。楼栋分布是行列式布局，楼间距近56米。小道消息，南侧红线外大面积的绿地，中海将会一起做。体感会更低密、更舒适。

小区大门在东侧，车库出入口在北侧。

项目名称：中海中旅西山观复

项目地址：北京海淀中关村温泉科技园·华为北研所（环保园）东约2公里

物业类别：住宅

产品类型：洋房

建筑类别：板楼

产权年限：70年

开发商：星旅(北京)房地产开发有限公司,（中海地产+港中旅）

占地面积：25268.17㎡

总建面积：45482.71㎡

楼栋总数：6栋

室内层高：2.98米

楼层状况：共6栋住宅，其中1/4/5/6号楼为11层洋房；2/3号楼为10层洋房；其中1、4、6号楼主力为建面约140㎡四室两厅户型，2、3、5号楼主力为建面约165㎡四室两厅户型

单价：7.2万起

交房标准：装修交付

梯户比：1梯2户

总户数：322户

容积率：1.8

绿化率：约30%

得房率：79%~80%

物业公司：中海物业

物业费：7.28

车位配比：1:1.28

户型情况：140/145平四居（170套）

167平四居（146套）

项目不利因素

户型介绍

户型分布图

140㎡四室两厅两卫：南向三面宽，客厅开间4.3米，客厅落地窗，采光通透。两个南向主卧开间分别是3.5米，3米，都有赠送飘窗，主卧进深6.7米，很宽敞，2米大床，床头柜+衣柜都能放下。

北向次卧+书房挨着，设计灵活，打通可做超大卧室。入户门口有收纳空间，独立家政间，生活更便利。

145㎡四室两厅两卫：是边户产品，比较少。与140格局一致。具体区别在北侧次卧的两个空间面积更大了一些。

167㎡四室两厅两卫：南向四面宽，阔绰四居，客厅5米超大的面宽，餐客厅厨房等宽。4米面宽的主卧，外加独立通透的总统套房设计，空间非常大，独立卫浴私密性也会更好，非常期待样板间的呈现。

园林

园林上，根据西山风景打造了双园四季，翠湖八景的八大主题空间，双园内庭院花园，为业主打造各种会客、观水、休憩、赏花等场景。

更惊喜的是，中海项目的景观已经开放，上面说的代建公园也已经开放，预计11月实景示范区就会亮相！值得大家期待~

社区内和外部公园联结，约700米的内外环游步道联通了社区园林各个景观，一步一景，有山有水，整体舒适度，颜值都非常高。

周边配套

西山观复的位置在翠湖科技园的中心，按照翠湖科技园街区规划，地块处于翠湖组团的产居共享服务中心。也就是说，项目所在区域既有“产”又有“居”，那就真的是要实现“产城融合、职住平衡”了。

中关村科学城北区街区规划

西山观复不临铁，距离16号线稻香湖路站、屯佃站直线距离都超过2公里，步行到地铁站不现实。但好的是，地块所在的区域算是被产业区“包围”，开车很方便。

西山观复东南侧紧挨着中关村温泉科技园，西边不到两公里，就是华为北京研究所，东北侧不到4公里能到永丰产业基地，东南距西北旺产业区直线距离也不到5公里。

交通配套：距离地铁16号线稻香湖、屯佃站约2.8公里左右。

1公里内，有三个公交站点。

立体路网：16号线约2.2km、北清快速路约2.5km、西六环约8.5km、规划中-万泉河快速路、上庄路快速路（北京市“十四五”时期交通发展建设规划的前期研究项目）

商业配套：南有万象汇，北有大悦城，都是品质很高的商业。北侧约18.8万平的海淀大悦城，预计将于本月底竣工，这也是海淀北最大的商业。现有生活配套主要集中在直线距离约1.3公里的中关村环保科技示范园，涵盖企业办公、生活住宅、超市、餐饮、健身房等基本生活所需；北侧有规划3宗商业用地，3公里内有年底开业的西北旺万象汇、天兰商广场等

教育配套：第二实验幼儿园、中关村一小、北京101中学温泉校区、中关村外国语学校、清华附中等。而且，已将本部搬迁至海淀北的建华学校，前期借址办学，新本部预计2026年完工。而且初中今年继续面对整个海淀北部招生。

医疗配套：项目东侧就是由北医三院+海淀妇幼组成的海淀北部医疗中心，今年8月也将竣工。儿童医院想将这里打造成“海淀最健全的儿科医疗中心”。

生态环境是翠湖板块的加分项目，适合养老、改善居住环境。

社区外L型公园环绕，社区内一环八景设计，内苑外园。

附近有国家植物园、翠湖湿地公园、百望山森林公园，3个国家级公园；太舟坞公园、温泉公园、画眉山滨水公园、东埠头沟公园、永丰公园、齐物潭、光合公园、白家瞳公园，8个城市级公园环绕。

未来升值

虽然翠湖的位置很偏，但是产业和未来预期一点都不弱。

海淀发展方向是一路向北，到永丰又拐向了西，也就是翠湖。

2020年海淀区政府发布《中关村科学城北区发展行动计划》，宣布“中关村科学城建设重心北移”，提出以北清路为发展轴，打造翠湖科技园、永丰基地的“双组团”发展格局。

项目就在翠湖科技园的板块，东南侧就是就是中关村软件园，腾讯、百度、新浪、网易等各路大咖汇集于此，也号称“中国硅谷”，“新宇宙中心”。

顺着北清路，“隔壁”就是是永丰产业园，这几年也陆续发展起来了。北部新区其实主打生态+科创的理念，周边公园众多，地铁16号线的开通，外加海淀持续的往北发展，这里的潜力其实还是很好的。

翠湖科技园板块目前已经入驻的银行、科技、能源、环保等产业，目前园区已经入驻超过5000家企业，未来还有很多地方可以开发，所以，16号线还有非常多的潜在客流，海淀北部新区还是大有可为的。

翠湖科技园的产业细分领域为能源环保、网络通信、科技金融，目前已形成三个细分产业的初步聚集，以国核为代表的能源环保产业、以华为为代表的网络通信产业，以人民银行北京数据中心为代表的科技金融产业。

在定位中，翠湖板块还承担着实现产城融合目标的示范作用，也就是说翠湖在未来会成为海淀实现产城融合、职住平衡的典范。

2022年，北京海淀成为继上海浦东后，中国第二个GDP破万亿的区。2023年，海淀更进一步，GDP突破1.1万亿，占全北京4.38万亿GDP的25.1%，成为了名副其实的“北京经济的1/4”。

作为中国最具影响力的经济强区之一，海淀的价值不仅是一串数字的简单叠加，更重要的是它属于北京乃至全国科技创新的旗舰，而且是全中国产研学融合的最好的区域之一。

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