一文读懂【深业上城学府】优缺点分析!深业上城学府值得买吗?

深业上城学府

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1、项目区域及楼盘介绍
深业上城学府，位于龙华区民治街道留仙大道与民塘路交汇处西北侧约200米，项目地处深圳北站国际商务区，而深业上城学府更是位居红山片区+深圳北站中枢的核心地段，早在2021年，北站商务区就已经纳入了专业规划，是深圳20个重点开发区域之一，作为深圳七大总部基地之一，目前也形成了包括汇隆国际总部大厦、汇德国际创新中心在内的一批产业聚集带，也吸引了美团、开市客等大型企业落地，总部经济、数字经济形成一定规模。

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深业上城学府，由深业集团打造，总占地面积约1.01万㎡，总建筑面积约10.24万㎡，计容建筑面积约8万㎡，住宅容积率7.2，绿化率20.01%，共由2栋总高25-45层的住宅组成，另外规划1栋31层高的酒店，其中1栋1单元住宅45F，1栋2单元住宅25F。

总规划324户，全部都是商品房，1栋1单元3梯6户，1栋2单元3梯4户，都是3.1米层高，地下3层，规划停车位419个，车位占比1：1.29。

2、项目平面图

3、项目户型及价格介绍

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深业上城本次开盘给出了备案价*99*99*99*99*98折的优惠，综合下来94.1折，折后均价7.55万/㎡，折后单价6.78-8万/㎡，总价在585-1109万/套。

79㎡的3房2厅1卫（西南朝向），折后总价585-615万/套，折后单价7.37-7.78万/㎡。

97㎡的3房2厅2卫（西北朝向），折后总价656-702万/套，折后单价6.78-7.21万/㎡。

97㎡的3房2厅2卫（东南朝向），折后总价685-759万/套，折后单价7.05-7.77万/㎡。

97㎡的3房2厅2卫（西南朝向），折后总价688-740万套，折后单价7.12-7.63万/㎡。

118㎡的4房2厅2卫，折后总价882-927万/套，折后单价7.49-7.87万/㎡。

139㎡的4房2厅3卫，折后总价1046-1109万/套，折后单价7.55-8万/㎡。

79㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.05米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了2.65米/2.65米/2.6米的宽度，L型可开放式厨房，新版三分离卫生间设计，得房率约75%（不含赠送），西南朝向，看学校景观。

97㎡的3房2厅2卫（A户型），设计的是竖厅格局，客厅3.25米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.05米/2.7米/2.6米的宽度，客厅连接次卧出5.85米长的大阳台，主卧套房设计，L型可开放式厨房，得房率约75%（不含赠送），西南朝向，看学校景观。

97㎡的3房2厅2卫（B户型），仅1单元01户型，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.25米开间，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了3.05米/3.05米/2.6米的宽度，主卧套房设计，客厅连接次卧出5.85米长的大阳台，L型厨房，得房率约75%（不含赠送），西北朝向。

97㎡的3房2厅2卫（C户型），仅1单元06户型，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.25米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.05米/2.6米/2.325米的宽度，主卧套房设计，L型厨房，得房率约75%（不含赠送），东南朝向。

118㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.35米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，4个卧室分别做到了3.05米/2.65米/2.65米/2.4米的宽度，主卧套房设计，客厅连接次卧出6米长的大阳台，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约76%（不含赠送），西南或东南朝向。

139㎡的4房2厅3卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅4.25米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，双套房设计，4个卧室分别做到了3.15米/2.8米/2.75米/2.35米的宽度，L型厨房，得房率约76%（不含赠送），西南或东南朝向。

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4、项目周边配套

学校配套：深业上城学府旁边就是深圳高级中学（集团）北校区新园，该校是1所九年制公办学校，办学规模为45班，可以提供2100个优质学位，其中小学学位1350个，初中学位750个，在2023年9月已经开学，与深圳高级中学北校区紫园单片区共享学区。

深高北校区在2023年的小一录取积分为A1类62.4分，初一录取积分为A2类72.6分，在2024年的小一录取积分为A1类60.6分，对比23年是下滑了1.8分，初一录取积分为A2类99.2分，对比23年上调了26.6分。

根据当前龙华区教育局公布的学区划分规则，只要是深户+单片学区内的商品房，基础分就有60分，另外还有取房产证证时间加分，每个月加0.1分，深户迁入市场加分，每月加0.1分，按这个积分政策来看，只要买了深业上城学府的房子，深户入户有半年以上的时间就可以入读该校。

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商业配套：深业上城学府周边商业氛围极其浓厚，仅一路之隔拥有亚洲第一超12KM空间连廊的商业旗舰壹方里（待开业），在2公里内有龙华首个建面约13.4万㎡的华润万象城进驻（在建），华南首个Costco（开市客）已经在2024年1月12日正式开业，还有红山6979商业中心，天虹购物中心，星河coco city等大型商业综合体。

Costco开市客是美国最大的连锁仓储式会员超市，目前在全球14个地区拥有870余家门店、1.2亿会员，是仅次于沃尔玛的全球第二大零售商。

开业当天Costco开市客深圳店会员开卡数量超14万人，居全球第一，销售额刷新中国Costco开业当日销售额数据，居全国第一

交通配套：家门口的北环大道，半个小时内可以到达南山福田中心区域，步行7.8分钟就可以到达深圳北站枢纽，汇聚了4/5/6/27号地铁线，3站到西丽大学城，5站到留仙洞总部基地，6站到福田市民中心，10站到宝安中心，快速通达深圳各区。

文娱公园配套：在深业上城学府约300米内有深圳超核绿芯公园（规划待建），内有一座充满科幻及未来感的巨构建筑，数字探索馆抬高在半空中，形成城市之门的地标形象，同时也创造出来绝佳的城市观景平台，人们可以通过缆车到半空中，在这里体验最前沿的数字技术，也是全球具有最大跨度功能的建筑结构，同时也是全球最大跨度的多肢空间拱结构，除探索馆外，其余的建筑均以覆土形式在地面，含有1200座的大剧院与多功能厅，青少年科创体验区，时尚运动活力区与公共配套服务。

在周边约1.1公里范围内，还有北站中心公园，深圳美术馆（新馆），演艺中心（演艺馆），深圳市文化新馆（建设中），深圳图书馆北馆，龙华城市客厅（展览馆），北站中心公园，约3公里范围内还有简上体育综合体。

5、竞品对比（深高北学校同学区楼盘分析）
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目前根据龙华区教育局学区划分，深高北校区，在学区内的商品房楼盘有水榭春天5.6期、汇龙湾花园、红山华府、金亨利都荟首府、金亨利璟瑜苑、众福雅苑、中海学仕里，深业上城学府；安居房有瑞龙苑、尚龙苑、深北家园。

水榭春天5期，在今年5/6月份成交了78㎡的2房，朝东向，总价615万；95㎡的3房，西北朝向，成交总价773万，成交单价在7.88-8.14万/㎡区间，该楼盘也是目前深高北学区里面，单价以及总价最低的。

水榭春天6期，在今年6/7月份成交了129㎡的4房，总价1070万；151㎡的4房，南向，总价1210万，成交单价在8.01-8.29万/㎡。

金亨利璟瑜苑，在今年6/7月份成交了88㎡的4房，南向，总价1000万，93㎡的4房，总价1030万，还有一套1101万，成交单价在11.08-11.84万/㎡。

金亨利首府，在今年4/7月份，成交了一套143平的5房，总价1580万，一套131平的4房，总价1460万，成交单价11.05-11.15万/㎡。

以上所有所述的价格都是不包含二手房交易所需要出的税费以及中介佣金，仅是房屋实际售出价格，各位可以作为对标参考。

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6、综合测评

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