重磅 | 2024中国房地产超级产品力年度报告发布

2024年，房地产市场的供求关系发生了重大变化。住建部部长倪虹多次表示，住房发展已经从总量短缺转向结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。在这样的背景下，房地产行业经历了“观念之变、模式之变、格局之变、路径之变”。

2024年，亿翰智库携手深圳瑞捷发布了“5U好房”多项重磅研究成果，并与艾迪格设计共同组织企业设计团队进行了“好房子”系列研学活动。在这一过程中，我们欣喜地看到许多企业在“好房子”的建设上已经走在了前面，对产品和服务进行了精心打磨。虽然“好房子”的最终形态可能还不完全清晰，但我们已经在用无数个细节去无限接近未来的“好房子”了。

基于此，亿翰智库与艾迪格设计联合主办了2024超级产品力年度大会，以“启新·同行”为主题。本次大会不仅关注传统的产品设计层面，还延伸至第四代住宅、绿色低碳、智能科技等多项“好房子”相关测评指标。通过走进企业实地考察、项目评估、专家评审等多个环节，从超过200家企业的样本中精选出百大超级产品力的标杆企业和项目。亿翰智库希望发挥自身力量，助力地产行业的健康发展。同时，为政府在“好房子”标准制定上贡献一份力量，为企业在产品和服务升级上带来更多启发，为消费者在购房选房时提供更多有价值的参考。

详细

解读

01

政策引领行业进入“好房子时代”

住建部发布好房子“标准”：自2021年起，城市发展进入了城市更新时期，由大规模增量建设转向存量提质改造。住建部提出，住房发展从“有没有”转向“好不好”。到2024年，倪虹部长强调，要让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子，并加快构建房地产发展的新模式。住建部提出的推动“好房子”建设的主要措施包括：抓样板、立标准、建体系、强科技。在政策推动下，“好房子”成为各大房企积极布局的重要方向。例如：绿城中国提出了构建“好房子”的6要素：“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”。 华润置地发布了「高品质九观」产品新标准。华发股份推出了“新一代好房子华发科技+产品体系”。

图：2024年房地产企业积极响应“好房子”表态/事件

地方建筑调规为“好房子”铺路：今年以来，多地发布了新的计容规定，鼓励高品质住宅的开发建设。具体措施包括：公共空间、半开敞、容积率、建筑密度、层高、飘窗设备平台、限高令等七大类别调整放松。在土地供应端，多个地区提高了低密度土地的供应比例。例如：常州经开区、苏州、绍兴等地超过90%的宅地最高容积率低于2.0。此外，通过放宽不计容比例等措施，促进第四代新型住宅的发展。例如：广州、珠海、苏州、南京、贵阳、佛山、深圳在公共空间、半开敞设计、飘窗设备平台等方面做出了建筑规划调整和放宽，以支持高品质住宅的建设。

图：2024年各地方政策放松情况

02

以一二线城市为主的核心城市，市场需求趋向改善化

在核心城市，尤其是以一二线城市为主的市场中，购房需求逐渐向改善型住房倾斜。120-160㎡面积段成交占比超50%：市场成交面积趋大，120-160㎡的户型快速扩张。120-200㎡的面积段均有上涨，但120-140㎡的面积段上涨速度最快。其中，二线城市在这个面积段的提升尤为显著，合计提升了1.1个百分点。总体来看，120-160㎡的面积段占比已经超过50%。

500-1000万总价段占比最高：在总价段方面，500-1000万元的住宅占比高达20.8%，成为市场中的主流选择。其次，300-400万元的总价段占比为15%。

长三角地区高端市场增长最快：在长三角地区，1000万元以上的高端住宅成交占比较去年同期增加了0.3个百分点，达到7.43%。

03

企业端无限卷产品，进入“好房子元年”

在房地产市场中，企业通过多种方式“内卷”来提升产品的竞争力，从而推动了产品的发展，促进好房子的进一步前进。

“卷”使用价值：为了提高得房率，许多项目开始打造“第四代”高得房率产品。当前市场上已经出现了超过百个第四代住宅项目，得房率可以高达120%。这些项目通常赠送大面积、大挑高的空中花园和露台，不仅提供了更好的视野，还增加了居住空间的开阔性和舒适度。

表：2024年部分第四代项目产品得房率统计

“卷”情绪价值：企业注重将本土文化元素融入建筑设计，构建全龄生活场景空间。例如，中式、海派、宋氏等多种风格层出不穷，不仅考虑风土文化的嵌入，还融合本土习俗、符号以及现代国际化审美。另外，围绕全龄人群的生活需求，提供多样化的空间场景，包括儿童游乐区、老人活动区、健身区等，满足不同年龄段居民的需求。

表：部分项目产品建筑风格打造案例

“卷”资产价值：为了解决过去期房货不对板的问题，企业开始重视实景示范区、实景景观和实景公区的建设，确保购房者能够提前看到并体验到高品质的好房子，增强购房者的信心和满意度。

表：部分项目产品高价值实景公区建设案例

“卷”低碳价值：好房子不仅要高品质，还需要以高标准、新工法、绿色施工来打造低碳优质建筑产品。多个项目提高了建筑标准，实施三星绿色建筑、超低能耗等建筑标准。引入高性能外窗、外墙保温、建筑隔音等绿色建材和技术，确保建筑的环保性能和健康属性。

表：部分绿色低碳项目产品案例

“卷”科技价值：绿色低碳离不开智能科技的支持。不论是科技系统还是全屋智能，都是为了提供更健康、舒适、智能、安全的生活配套。企业通过引入智能家居系统、智能安防、新风系统等，提升居住体验。利用先进的科技手段，如物联网、大数据、人工智能等，打造新一代智能科技好房子，实现智能化管理和控制，提升居住的安全性和便利性。

表：部分科技智能项目产品案例

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