业绩下滑严重，兴城人居“换帅”引关注

中房报记者 孟双奎 成都报道

近来陷入多事之秋的兴城人居迎来了“新帅”。

12月5日，成都兴城人居地产投资集团股份有限公司（以下简称“兴城人居”）发布公告，康瑛自2024年12月起担任公司董事长一职，同时免去王磊董事长及董事职务。从企查查上得知，12月11日兴城人居已发生工商信息变更，法定代表人已显示为康瑛。

在成都楼市的增长景象中，作为成都本土市场成长起来的国有开发企业，兴城人居却逆势下跌，其业绩和财务状况均引发广泛关注。

今年1至11月，兴城人居实现销售额60.2亿元，在成都房地产企业销售业绩TOP30榜单中排名第十四，与去年全年198.5亿元销售额、位居榜单第五的辉煌成绩形成鲜明对比。

业绩的大幅下滑只是冰山一角，兴城人居在财务指标上的表现更令人担忧。2024上半年，公司净亏损达到4.97亿元，资产负债率持续攀升，经营性现金流量净额连续为负，显示出公司在经营和财务上的双重困境。

困境或源于其激进扩张的策略。自母公司提出冲刺世界500强目标后，兴城人居加速发展，积极储备土地资源，但在房地产市场全面下行的背景下，这种策略却埋下了隐患。中国房地产报记者近日实地探访了兴城人居开发的都江堰人居·滨江城项目，发现项目现场杂草丛生，部分房源已建好却未销售，甚至有房源被曝出因价格问题而空置。此外，兴城人居的多个项目还频繁曝出质量问题、购房者被骗等舆情事件，直指公司内部运营及监管缺失。

新任管理层能否带领公司走出困境，实现转变？记者针对某些事项向兴城人居发送了采访函请求进行采访，但截至发稿，兴城人居未能对相关问题给出回应。

激进扩张

中指研究院12月4日发布数据显示，11月成都商品住宅成交面积228万平方米，同比上升66%，环比上升19%。其中TOP30房企销售额继10月劲增80%后，11月环比继续增长19%，单月同比增长33%。

在成都市场一派火热增长局面下，从本土成长起来的兴城人居却逆势下跌。

在今年1~11月，兴城人居实现销售额60.2亿元，在成都房地产企业销售业绩TOP30榜单中排名第十四。而在2023年，兴城人居还曾以全年198.5亿元的销售额排在华润、中铁建、龙湖及保利几家全国性房企后，位居榜单第五。兴城人居今年业绩下滑幅度之大，由此可见一斑。

不仅业绩下滑严重，兴城人居在几项主要财务指标的表现更令人忧心。在今年9月其发布的2024半年报合并利润表可以看到，2024上半年兴城人居净亏损4.97亿元，最近三年及一期资产负债率分别为80.03%、80.35%、82.35%和83.73%，经营性现金流量净额分别为-83.49亿元、-38.88亿元、-11.61亿元和-47.56亿元。

此前，兴城人居就曾因2023年度报告净亏6亿元、资产负债率持续走高、经营现金流三连负等表现引起业界高度关注。在分析业绩下滑原因时，公司坦陈由于经营规模持续扩大，拿地步伐加快，导致支付土地款增加，影响经营活动现金流表现。若未来经营性净现金流持续减少或者长期处于较低水平，将为公司融资带来一定压力。

据公开报道介绍，自2017年9月成都兴城投资集团有限公司（兴城人居母公司）提出2022年冲刺世界500强目标后，兴城人居即组织调整四年战略规划，以“自有开发+股权并购+资本赋能”为发展模式加速进入到“满负荷、翻番式、连级跳”的超常规发展轨道。

为抢占市场份额，兴城人居积极储备土地资源。在2017年四季度至2021年三季度期间，累计获取土地5150亩，重点布局了都江堰、青白江、新都等地。到2021年下半年，房地产市场已全面下行，许多企业都在收缩战线，但兴城人居依旧在大力拿地。继2021年以96.2亿元位列成都市房地产企业拿地排行榜第二名后，2022年和2023年又分别以107.8亿元和73.3亿元连续两年位列第一名。

项目问题频发

当时所拿的那些土地，现在的开发情况如何？

记者近日对兴城人居开发的都江堰人居·滨江城项目进行了实地探访。据了解，该项目体量约348亩，占据了都江堰高铁站、江安河及岷江等多个地理及生态优势，因兴城人居首次以“EOD模式”开发而引发关注。

通过搜索高德地图，记者来到位于都江堰市天府大道636号的“兴城人居滨江城城市美学展厅”，却看到多台车辆堵住了“滨江城”大门。进入院内，到处杂草丛生，看起来已经许久无人使用。经路人指引，记者来到已经交付使用的滨江城柏云府瑞云阁。门口物业保安介绍，小区7号楼整栋一直处于空置状态，听说是公司那边因为价格太低所以不想卖。保安指着不远处的江安河说，河对岸那边一大片房屋也是滨江城，已经基本建好但好像也没卖。记者跨过江安河，果然在都欣路上看到署名为臻云府云水阁和臻云府牧水阁两个小区分立两旁。两个小区的建筑外墙、围墙及大门包括门牌标识等都已建好。经查询公开信息得知，两个小区合计占地约172亩，已分别于2021年9月17日和2023年8月10日取得商品房预售许可证。

滨江城臻云府云水阁大门。 孟双奎/摄

记者拨通了一项目负责人电话，他并未解释不予销售的原因，只说这两个项目暂时不卖，至于什么时候卖要等公司决策。附近某中介机构置业顾问介绍说，滨江城的房子现在不卖估计是因为当时拿地价格较高，如果按现在市场价格销售可能出现亏损，但这个责任又没人敢担，所以干脆就不卖了。据说兴城人居正在与都江堰相关部门协商，欲将部分房源转换为保障房进行销售。

10月16日，中国房地产报曾以《业主收房后投诉不断，都江堰兴城人居·滨江城现质量问题》为题，对兴城人居开发的都江堰滨江城所存在的商品房建筑工程质量问题进行了报道。此后兴城人居多个项目又陆续有舆情曝出，直指公司内部运营及监管缺失等问题。

10月22日，代表其高端品牌林语系的沁川林语项目被曝出购房者被骗120万元购房款。令人诧异的是，骗子身着置业顾问的统一制服及胸牌，拿着盖了兴城人居鲜章的制式合同，提供的是“成都兴城人居地产”抬头的POS签购单，这些“真实”物料再加上身处售楼中心现场内，120万元购房款堂而皇之被骗走。由于被抓获的骗子已经没有偿付能力，所以这笔款项是否该由兴城人居偿还还需等待司法裁决，但由此让兴城人居在营销管理及监控等方面的疏漏暴露无遗。

沁川林语售楼中心入口。 孟双奎/摄

此外，同为其高端改善产品的云缦林语近期陆续曝出交房时减配严重，引发业主集体维权并要求整改。业主王先生向记者介绍说，他们收房时才发现开发商擅自将合同列明的12Ar玻璃更换为12A玻璃，将智能门锁的主选品牌（小米）更换为备选品牌，燃气采暖炉被更换为低功率产品。同时，房屋外墙面管道暴露形成安全隐患，楼梯、车位及大门等公区建设未达标，他们已向开发商提出了详细的整改要求。

发稿前记者再次联系王先生，他说在众多业主据理力争下，开发商已经开始整改，但整改力度明显不足，许多答应的项目均未落实，他们将继续予以关注。

新管理层能否带来转变

据公开报道，在履职兴城人居之前，康瑛在成都天府绿道建设投资集团有限公司（以下简称“绿道建设”）担任董事长期间就成绩斐然。

正是在其主政下，规划总长近1.7万公里全球最长的成都绿道体系已初具雏形。由成都绕城高速（四环路）两侧各500米范围及周边七大楔形地块跨经12个区合计133平方公里构成的成都环城生态区已建成500公里绿道、4级配套服务体系、2万亩水体及10万亩粮油产业带，如同给成都中心城区戴上一串翡翠项链，而绿道建设凭借该案例成为中西部地区唯一荣获“2023年度中国ESG卓越实践企业”称号的单位。

成都环城生态区规划图。图片来源：天府绿道官网

不只是建设，在天府绿道的商业开发及运营等方面康瑛更显功力。在她的努力下，天府绿道已经被打造为生态绿地和国际时尚的结合体，各项世界顶级展览、亲子马术、皮划艇、低空滑翔等新消费场景不时上演，各类生活服务配套、特色商业、赛事演出等多业态贯穿园区，天府绿道因此被称为“网红制造机”，成为广大市民和外地游客打卡的好去处。

相比于天府绿道，兴城人居不仅业务体量更大，而且还涉及成都的新区开发及保障房建设等多方面城市运营工作。同时，今年正值兴城人居成立20周年，诸多问题逐步集聚和爆发让兴城人居正处于一个关键节点，康瑛此时履新可谓任重道远。

记者针对某些事项向兴城人居发送了采访函请求进行采访，但截至发稿，兴城人居未能对相关问题给出回应。