从自持到代建参与 绿地京津冀首个代建项目“津澜”开盘

观点网 随着行业的深入发展，房企大踏步进行业务转型与延伸。其中，代建业务既能发挥房地产企业积累的专业水平和丰富经验，又能凭借品牌和管理输出，获得经营收益。

更重要的是，尽管代建业务利润微薄，但在房地产市场周期波动下，却是推动企业轻资产运营模式转型，抵御风险的有效办法。也因此，代建领域更充满血雨腥风。

12月15日，绿地·津澜项目开盘，123套房源首开销售1.5亿元，去化率超过80%。从项目名称来看，毫无疑问是由绿地“打造”。而事实上，这是绿地集团在京津冀地区的首个全周期代建项目。

“抱团”地方国资

项目由国有独资大型综合性企业富凯建设集团、沽盛建设集团共同开发，绿地为代建方，采用绿地品牌，并由提供全周期管理、产品设计、项目开发、技术服务、操盘营销等全流程专业化支持。

三家国企合作，在充满不确定的市场中，带来满满“安全感”。

物业由成都嘉城新悦提供，这是一家四川本土企业，曾服务过成都大运会。整体来看，各方强强联合，共同成就绿地·津澜。

据悉，绿地·津澜位于天津市津南区辛庄镇核心区域吉泰道与鑫海路交口，临近天津大道，坐享四横两纵交通网，城市交通网络完备。周边生态、商业、教育、医疗等配套资源齐全，自然景观优越。

项目总建筑面积15万平方米，分两期开发。首期开发的07号地块总建筑面积约8万平方米，规划建设89平方米至160平方米四种户型洋房社区。

项目于今年6月正式开工，提前30天完成示范区主体封顶，并于国庆前夕正式亮相。本次开盘的首批次三栋楼，首栋已于11月完成主体封顶，其余楼栋将于本月底全部封顶。

据公开信息，绿地集团于2007年进入天津市场，先后投资开发新里天澜、新里北苑、海域香颂、栖湖公馆、全球贸易港、盘龙谷等多个项目，产品覆盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态，累计投资额超过210亿元。

就整个京津冀地区来看，先后开发建设城市功能及产城融合项目近40个，总投资额超600亿元。

近年来，绿地集团强调积极推进提升“老赛道”、开辟“新赛道”等转型举措。在房地产业方面，则包括积极推进代建业务及商管转型。

在绿地的过往来看，与地方城投等带有国资属性的地方平台公司合作模式也早已开启。

例如，在2022年无锡第四批次土拍中，绿地控股旗下绿地香港联合当地城投拿下3宗地。在那一次的土拍之前，财政部发布了《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，该通知规定：“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

事实上，受房企出险影响，居民购房积极性减弱，进而房企土地投资意愿也愈加低迷。2022年的土拍市场，国央企以及地方城投公司成为拿地主力军。

有研报指出，考虑到2022年城投托底拿地的情况愈发普遍，该新规对于城投拿地亦将起到一定的抑制作用。

据了解，绿地控股那一次土拍中的拿地资金实际上来自于当地城投，绿地控股承担了“代持”和“代建”的角色。最终，无锡的这场土拍13宗地块全部底价成交，地方国企拿地占比仅达三成。

代建平台衍变

绿地在代建方面的动作也明显加快。

绿地香港是绿地集团唯一的境外上市房地产平台，城市布局上偏华东、华南区域。包括长三角、大湾区，以及广西、云南等地，共计在41个城市打造了110余个项目，涵盖住宅、学校、别墅、文旅、康养、商业、酒店、写字楼等多种业态。多元化业务上亦向长租公寓、代建管理、美居家装等多元领域发展。

也是在代建市场广阔前景驱动下，绿地香港推出轻资产代建品牌“绿地智造”。联合联合无锡城投拿下3宗地块的也正是绿地香港，发挥房地产开发管理的经验和供应链资源等综合优势，负责全过程代建管理服务。

在10月，“绿地智造”成功中标泰州姜堰阳光·梧桐雅居项目。项目位于泰州市姜堰核心地段，周边环绕美术馆，文化、生活及商业等配套齐全，是当地颇受市场关注的重点房地产开发项目。

项目总建筑面积约25万平方米，预计总投资超20亿元，项目总货值约25亿元，预计将于2025年一季度入市销售。

但需要注意的是，今年3月，绿地集团在前期探索实践的基础上，成立绿地智慧代建平台，全面整合房地产、基建、金融、商贸、酒店、文旅等多元产业资源，发力打造城市建设运营集成服务平台，赋能代建业务升级。

4月23日，绿地集团旗下城市建设运营集成服务平台绿地智慧（上海）建设服务有限公司正式亮相。据查，这一新平台由绿地大基建集团有限公司持股99%，上海绿材企业管理有限公司持股1%。后者又是由绿地大基建全资持股。绿地大基建是绿地集团的全资子公司。

今年3月19日，在正式亮相前，绿地集团与重庆市铜梁区人民政府签署战略合作协议，签约打造重庆铜梁文旅标杆项目，将重点围绕铜梁文旅产业、现代山地特色高效农业、高新产业园建设等系列项目开展合作。负责这一项目的是绿地城市建设运营集成服务平台绿地智慧。

比较而言，绿地智造通过为委托方提供房地产项目全过程开发管理，进行产业链纵向延伸赋能，推动代建业务平台升级为城市建设运营集成服务提供商。

而绿地智慧重点聚焦文旅、度假等综合性项目，充分发挥自身策划、建设、运营能力，向合作方输出“P+EPC+O”的集成服务解决方案。

可以说，眼下绿地集团已有双代建平台，未来进一步整合或是进行更清晰的业务划分，也许还需结合市场反馈进一步决定。

但无异议的是，代建都将是绿地未来的发展重点之一。

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