房产买卖风波：父亲借子女名买房未签协议，起诉要房成功的案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产相关法律纠纷领域，借名买房与赠与关系的界定常常成为争议的核心要点，特别是在亲属之间涉及此类问题时，由于通常缺乏清晰明确的书面约定，使得情况愈发错综复杂。本案即为一起发生在赵先生与赵女士父女之间，围绕北京市朝阳区一号房屋所有权归属问题而引发的纠纷，对于判定借名买房合同关系是否有效成立以及房屋过户的诉求能否获得法院支持，具有至关重要的参考价值和借鉴意义。

二、案件事实

购房相关流程

1999 年 10 月 13 日，赵先生与北京 C 公司签订《经济适用房住房认购书》，并在此后陆续支付购房款项。先是于 1999 年 10 月 15 日交付定金 1 万元，随后又多次进行付款操作，直至 2000 年 7 月 21 日将包括定金在内的房款以及印花税转至女儿赵女士名下。2000 年 7 月 22 日，赵女士（买方）与北京 C 公司签署《北京市经济适用房住房预售合同》以购买该房屋，房屋价款总计 406850 元。此后，赵先生继续支付部分款项，并办理了诸如入住结算、缴纳公共维修基金、契税等一系列手续，其中涉及赵女士签字的部分大多由赵先生代签完成。2003 年，该房屋登记在赵女士名下。

房屋使用及权属资料保管情况

2002 年，赵先生对房屋进行装修后入住，并且从 2001 年度至 2020 年度期间的物业费均由赵先生缴纳。在 2012 年至 2019 年房屋出租期间，租金也是由赵先生收取，不过自 2019 年下半年起，租金转由赵女士收取。此外，双方均认可购房手续是由赵先生负责办理，购房合同、发票、原始房产证等相关资料起初由赵先生保管，而 2019 年办理的新产权证则由赵女士持有。

双方主张及争议

赵先生主张

赵先生声称与赵女士之间属于借名买房关系，原因是当时自己正处于一些特殊状况之中，例如正在办理离婚手续，同时与他人合伙经营的公司也出现了问题，基于这些不便因素，他与女儿协商借其名义购买房屋。为此，赵先生提交了调解书以证明当时的离婚情况，该调解书显示其与案外人于2000 年 11 月 28 日自愿离婚且需自行解决住房问题。赵先生认为自己实际履行了众多与购房相关的义务，是房屋的实际权利人，因此要求法院确认借名买房合同关系成立且合法有效，并判令赵女士协助办理房屋过户手续。

赵女士主张

赵女士则坚持认为该房屋是赵先生对自己的赠与，坚决否认存在借名买房的关系。其理由是赵先生本身具备购买经济适用房的资格，没有必要通过借名的方式购房，而且在过去的多年时间里，赵先生从未提出过过户的要求，故而认为赠与行为早已完成且不可撤销。此外，在之前的法院生效判决中，赵先生也曾自认房屋是属于女儿的，赵女士还表示自己让赵先生代收租金等行为仅仅是出于孝顺以及家庭成员之间的信任，并不意味着认可赵先生为房屋的实际权利人。

三、法院裁判结果

1. 判定赵先生与赵女士就北京市朝阳区一号房屋存在借名买房合同关系，且该借名买房合同具有法律效力；

2. 判令赵女士于本判决生效之日起七日内协助赵先生办理位于北京市朝阳区一号房屋的过户手续，将房屋过户至赵先生名下。

四、律师案件分析

关键争议点及证据规则运用

本案的争议焦点集中在赵先生与赵女士之间是否构成借名买房的合同关系。在民事诉讼过程中，“谁主张，谁举证”是一项基本的原则，然而鉴于双方的父女关系这一特殊情况，在现实生活中，亲属之间由于信任和人情因素，许多涉及经济利益的法律关系往往没有以书面形式进行明确确认。因此，即便赵先生未能提供与赵女士就借名买房达成一致意思表示的直接书面证据，也不能简单地否定其主张；同样，赵女士主张赠与关系也缺乏书面协议来加以证实，这就需要综合考量多方面的事实情况，以此来确定双方就涉案房屋究竟达成了何种合意。

借名买房关系成立的多维度分析

借名买房合理性层面

从购房的初始阶段来看，先是赵先生以个人名义签订《经济适用房住房认购书》并支付了多笔购房款项，之后才将款项转至赵女士名下，再结合赵先生提交的调解书所反映出的其购买房屋时正处于离婚纠纷的状态，在此种情况下，他所主张的因自身存在不便而借女儿名义购房的说法，具有一定程度的合理性。

房屋交易流程角度

在整个房屋交易流程中，从认购书的签订、购房合同的签署、房款的支付、各类税费的缴纳，再到产权登记、入住手续的办理以及物业服务协议的签订等一系列事务，几乎都是由赵先生在实际操办，涉及赵女士签字的部分也大多由赵先生代签完成，赵女士在整个过程中的实际参与程度非常低，这与借名买房中实际出资人主导购房流程的常见情形相契合。

权属资料保管情况

涉案房屋的认购书、购房合同、缴费凭证以及原始房产证等关键权属资料在很长一段时间内都是由赵先生保管，这一事实从侧面反映出赵先生与房屋权益之间存在着实质性的关联，这也符合借名买房关系下实际权利人掌控重要资料的典型特征。

房屋居住、使用及收益情况

房屋交付之后，先是由赵先生进行装修并长期居住，在后续的出租期间，大部分时间也是由赵先生收取租金并缴纳物业费，虽然赵女士称其在周末会在该房屋居住，但并没有提供相应的证据予以支持，即便情况属实，这种临时性的居住也难以认定其对房屋拥有实质性的长期使用和掌控权。总体而言，房屋的实际占有、使用和收益权更多地掌握在赵先生手中，这与借名买房中实际权利人对房屋权益的行使特点相一致。

要求过户时间合理性

回顾整个事件的发展过程，房屋在很长一段时间内都处于赵先生的实际控制之下，此前由于父女关系较为融洽，所以并未出现问题。然而，后来因为赵先生再婚等问题导致父女感情出现裂痕，赵女士于2019 年办理新产权证并自行保管，同时开始收取租金，致使赵先生失去了相关权益。在这种情况下，赵先生要求过户，从情理的角度来看，这是其作为实际权利人在自身权益受到损害后的合理维权诉求，进一步印证了他作为房屋实际权利人的身份。

赠与关系的不合理性

反观赵女士所主张的赠与关系，从现有的证据来看，很难体现出赵先生有明确的赠与意思表示。毕竟赵先生全程深度参与了房屋交易的各个环节，并且长期对房屋进行使用、收益以及保管原始权属资料，这些表现与赠与关系下赠与人在转移权益后通常不再深度介入的情况明显不符。而且，之前判决书里赵先生虽有关于房屋归女儿的表述，但结合整个案件的事实情况来综合判断，更合理的解释是基于当时房屋登记在女儿名下这一外观表象而言，不能就此简单地认定是他认可了赠与行为。

综合判定及法律依据

综合全案的具体情况，依据高度盖然性原则，赵先生所主张的因涉案房屋购买而形成的借名买房合同关系这一事实更加符合实际情况，法院对此予以确认是合理合法的。并且，涉案房屋虽然属于经济适用房，但购房合同签订于2008 年 4 月 11 日之前，目前又具备上市交易的条件，同时赵先生也具备北京市购房资格，所以双方之间的借名买房合同关系当属有效。基于此，赵先生要求赵女士配合办理过户登记手续的诉求，依法应当得到法院的支持。

本案也为大家敲响了警钟，亲属之间在涉及房产等重大财产权益的处置时，即便彼此关系亲密无间，也最好签订书面协议，明确双方的权利义务关系，以避免日后产生类似的争议纠纷。同时，要注重保留各类与房屋相关的证据材料，以便在纠纷发生时能够更好地维护自身的合法权益。

每个案件都有其独特性，需要律师对案情进行深入细致的分析，才能做出专业准确的判断。我们团队在处理各类房屋纠纷方面经验丰富，如果您遇到相似案件，我们真诚地希望您能够来电详细说明情况，我们会竭尽全力为您解答！