五折抄底，近34亿注资，金科重整“新同盟”格局猜想

◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

时隔20多天后，顶着“地产重整第一股”的金科股份终于进入重整中的最关键一步，即投资人要拿钱了，且以合约形式敲定下来。

这些中标投资人，又是谁？有兴趣的读者，可以参考阅读《冯仑“截胡”？金科重整投资人出炉，豪华财团们未入局》一文。

11月下旬，金科股份已对外披露中标重组投资方是“品器联合体”，即上海品器管理咨询有限公司及北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体。

这背后，包括“商界大佬”冯仑、鑫苑置业老板张勇、“地产脉客”大师单大伟等一帮地产人，因为他们最熟知房地产业运作，一举击败了AMC东方资产、“券商大鳄”中金系等央企金融背景的资方。

如今，金科又敲定重组投资人拿钱注资的时间表，令人振奋。从昨日签约情况来看，如外界当时所猜测预期的，背后有玄机。

如金科公告表述，“上海品器联合体作为金科重整的主要产业投资人，将组织确定产业投资人及财务投资人，共同参与投资”。言外之意，就是运作品器的冯仑、张勇、单大伟等一帮地产人，会同步引入资方进来。

1、产业投资人及财务投资人将合计支付投资款26.28亿元，受让标的股份30亿股。
2、其中，产业投资人合计支付投资款7.56亿元，受让标的股份12亿股；财务投资人合计支付投资款18.72亿元，受让标的股份18亿股；
3、投资款到账后，分别承诺3年内、1年内不减持股份或转让标的股份表决权。
4、品器联合体承诺额外提供至少7.5亿元借款，补充金科流动资金和新项目投入。

从以上第1、2条看，此次重组投资方要拿到“30亿股”，该股份来自金科《重整计划》“资本公积转增股本”。

截至20204年9月底，金科股份账上的资本公积余额近69.4亿元。实际上，资本供给转增股本增加公司资本实力，虽不会改变公司净资产总额，但会重构资本的构成。

如前所述，重组投资方以26.28亿元将拿到金科30亿股的“转增股”，意味着每股成本价只有0.876元/股，较金科最新收盘价1.56元/股几乎快要打“对折”了。其中，产业投资人实际每股成本低至0.63元/股，财务投资人每股成本1.04元/股。

这周内，中央经济工作会议已明确“稳楼市、稳股市”，财政政策要积极，货币政策要适度宽松等主基调，特别是当前楼市政策，支持力度空前。

这意味着，冯仑等这帮地产人的品器平台，抄底金科的意味非常强烈。

截至目前，金科股份现有股本约53.4亿股，此次重整转增30亿股新股后，金科股本将扩大至约83.4亿股，股东构成将出现重大变化。

当前，金科股份实控人黄红云通过自身直接持股、重庆金科控股及重庆聚财投资合计持股约7.57亿股，占金科股份经扩大后总股本的约9.08%。

按产业投资人（品器联合体）拿到12亿股，将占金科股份经扩大后总股本约14.39%，而财务投资人拿到18亿股，将占金科股份经扩大后总股本约21.58%。

如此以来，财务投资人将成为重整后金科股份的单一最大股东，品器联合体坐拥单一第二大股东，黄红云将降到第三大股东。

这是否意味着，黄红云将丢掉金科股份的实控权？实际上，并非如此简单。

即将成为金科单一最大股东的这个财务投资人，既然是“财务投资人”，就不会干预金科日常经营，要当甩手掌柜，可能是私募基金、资管公司等，要的是股票退出溢价或分红等预期投资回报。

关键的关键是，作为产业投资人的品器联合体，从金科重整后未来走出困境的过程看，他除了重整给钱外，还要给金科赋能，与金科创始人黄红云及其高管班底是“同坐一条船”的，很可能会达成一致行动人。

比如今年10月份，东方银原（北京）材料有限公司与金科股份已达成一致行动人，说要通过二级市场增持5000万股，目前已增持几十万股，而该东方银原主要股东就是冯果，即东方资本掌舵人冯彪之子。

有意思的是，金科11月中旬公布重整投资人没几天，东方资本掌舵人冯彪接受媒体采访说“看好金科及其重生的机会”，预计将投30亿元。外界猜测，金科重整投资人与高管团队要形成“同盟军”。

值得一提的是，还有两点是品器联合体与金科黄红云团队必然会走到一起的。

第一，如前所述，“重组投资款到账后，产业投资人、财务投资人分别承诺3年内、1年内不减持股份或转让标的股份表决权”。

被要求不转让表决权，意味着金科大权不会旁落他人（野蛮人），尤其是品器联合体被3年不减持，等于绑定金科了，在资本层面有利于稳股价。

第二，如金科公告说的，上海品器联合体将积极参与、支持其经营管理，发挥其产业优势、资源优势和管理优势。

从金科未来定位看，将转型聚焦“强盈利能力和高投资回报”的不动产服务商，主要业务将布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块。

通过投资经营特殊资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”转型路径。

这里的“特殊资产”，按行话来说，就是不良资产，是个大机会，AMC、信托、银行等手上都有很多待盘活的问题资产，但代建、盘活与运营等是房企的老本行。最近，融创就在谋划“而今资本”或“而今资管”平台，就是嗅到了商机。

这几年，金科在中高端住宅市场上也是有不错口碑的，应还会继续“精进”，但占比会控制在一定范围内。

注意！金科商业体量也非常庞大，在成渝等已有不少代表项目，会与金科服务协调推进，而金科产业园区业务板块发力较早，与成都置信等也有过产业深度合作，经验也较为丰富，仍有很多机会。