2025鲁能公馆（鲁能公馆）官方网站_鲁能公馆官方百度百科_房天下

苏州主城再没有一家楼盘的性价比能超过它的了，ta就是-鲁能公馆，原先板块的第一豪宅盘。

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项目规划有1312户，由高层洋房和叠墅组成。目前已经交付，实景图堪比效果图，颜值满分。

洋房和叠墅所剩房源不多。其中叠墅建面约149-161㎡，主要为上叠和中叠，据粉丝反馈，161㎡叠墅的价格在400~450万之间。

【鲁能公馆】

项目基础信息

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【占地面积】：约10.05万方

【建筑面积】：约26.3万方

【容 积 率】：2.0

【绿 地 率】：37%

【停车位】：1730

【楼栋总数】：28栋

【规划户数】：1286户

【产品类型】：高层、洋房、叠墅

【开发公司】：中国绿发

【物业公司】：上海鲁能物业服务有限公司

【物业费】：高层/洋房2.4元/m²/月；别墅2.73元/m²/月

【装修状况】：毛坯 （现房）

【产权年限】：70年

限价老盘价格远低于同板块楼盘！

而且还是现房品质、没有等待周期即买即住，还自带有3.8万㎡商业综合体，出门是公园和地铁4号线。

①鲁能公馆卖点

1.现房，现房，现房

2.地铁口（地铁4号线蠡墅站）

3.高品质低密度，改善社区

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4.地段成熟，交通便利，门口吴中大道快速路，友新快速路四通八达

5.千亿央企，大品牌，鲁能物业国际金钥匙

6.3.8万方商业综合体 ，1万平大公园

7.大配套成熟 ，周边三大商圈（万达，天街，永旺）

8.临近石湖景区和上方山森林公园景区，天然的自然环境。

项目地址：苏州吴中大道与长蠡路交汇处（地铁4号线蠡墅站）

约95㎡

3房2厅2卫

约114㎡
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3房2厅2卫

约126㎡

3房2厅2卫

约128㎡
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3房2厅2卫

叠墅建面约149-161㎡，上叠还带露台，下叠带花园..最低总价只要460万！

上叠约149㎡

中叠约161㎡

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项目周边配套：

• 交通：地铁四号线上盖，2分钟可上南湖快速路，900米上友新高架、中环南段，立体交通网络通达全城；
• 商业：永旺梦乐城、SM城市广场、吴中万达等；
• 教育：长桥小学、长桥中学、南师大附属苏州石湖实验小学、南师大附属石湖中学、江苏省外国语学校等；
• 生活：石湖风景区、吴中人民医院、长桥人民医院等。

鲁能公馆位于吴中区吴中大道与长蠡路交汇处, 与4号线蠡墅站一路之隔，项目占地面积约87000㎡，建筑面积174000㎡，容积率2.0，绿化率约37%，共规划1312户，包含高层、洋房和叠墅。另外，项目自带约3.8万㎡商业。

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项目目前主要在售为高层房源，17#、6#、13#、1#均有房源，其中6#楼房源量最多，户型建面均约141㎡。据悉鲁能公馆现在高层单价21000元/㎡起，建面约141㎡高层最低只要290万。

为什么会卖这么长时间？

③周边设施

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1. 交通：吴中大道、蠡墅立交、友新高架、南湖快速路多条主干道立体交通，出门即地铁4号线，一站换乘2号线，4站直达古城区，仅3站即可换乘3号线宝带路站，快速通达园区。

2. 幼儿园：长桥中心小学附属幼儿园

3. 中小学：长桥中心小学、长桥中学、南师大附属石湖实验小学；距项目约2公里的四星级高中苏苑高级中学进入建设阶段，苏州吴中外国语学校合作落地

综合商场：项目自带约3.8万方高端邻里中心美成坊，约10万方天虹购物中心落子吴中高新区，汇集永旺梦乐城、万达广场、豪仕登CBD（在建）等高端商业

4. 医院：苏州中医医院（三甲）、吴中人民医院新院（三甲）

5. 银行：中国建设银行、中国农业银行、苏州银行

6. 邮政：中国邮政

7. 小区配套：滨水景观带、3大景观组团、儿童乐园

这就要从开发商鲁能说起，2016年，鲁能挥师南下进驻苏州，一年内先后拿下相城和吴中区3宗地王，捅破板块地价天花板，一举成名。

当时吴中鲁能公馆地块的溢价率甚至达到了146.4%，楼面价18273元/㎡，要知道这个价格，若干年后吴中核心区也仅能勉强达到，而鲁能公馆的位置，几乎是城南板块的边角料。

2016年项目首次开盘，均价在27000元/㎡~29000元/㎡，但是去化只有个位数，很快就直接降价6000元/㎡，开创了打骨折流派。

开局不利直接影响了项目的口碑，而开发商也好像非常佛系，全程几乎没有任何宣传和炒作，全凭分销带看，就连售楼处的销售都是躺平状态，没有激情的那种。

从产品上来看，鲁能公馆也让人看不懂。

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项目有叠墅，有洋房，有高层，还有商业，没有清晰的人群定位。就像一个餐馆，高中低档的菜都有，门口还有烧烤大排档，想要迎合所有人，但大家都没有认同感，最终只能靠价格推动。

④户型

销售状态：在售 高层、洋房、叠墅

建筑面积：

高层：95㎡、114㎡、123㎡、

洋房：126平、128㎡、

叠加：149㎡、161㎡

户型均价：

高层：28000元/㎡-29000元/㎡；

洋房：30000元/㎡；

叠加：31000元/㎡-32000元/㎡

在8年过后，鲁能公馆的产品也落后于时代，小面宽，长竖厅的格局已经被市场抛弃。以中叠161㎡为例，无论是采光还是设计，和现在的优秀产品不能相提并论。

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主要的活动区域在吴中城南，板块内的新房供应以高层、小高层为主，鲁能公馆可能是唯一在售的叠墅，有一定的稀缺性。

价格方面，鲁能公馆161㎡的叠墅和御湖境143㎡的小高层差不多，在粉丝看来，御湖境的价格不是很划算。当然这是单从价格上的比较，综合来讲，御湖境的地段配套更好，产品也不是一个时代的产物，未来在二手市场上表现也会大相径庭。

一房一价

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