REITs纳入沪深港通落地在即，机构看好哪只港股REIT?

4月19日，中国证监会和香港证监会联合宣布，将房地产投资信托基金（REITs）纳入沪深港通机制，有关细则尚待公布。香港交易所行政总裁陈翊庭近日也公开表示，相关筹备工作正在紧锣密鼓地进行中，港交所正就将REITs纳入互联互通机制，与沪深交易所紧密合作，希望能够尽快落实有关安排，为境内外投资者提供更多、更便利的投资选择。

在外围环境充满不确定性的当下，投资者应如何平滑投资风险，在波动的经济周期中寻求相对可靠的投资回报？分析人士普遍认为，优质的房地产信托基金，因其能提供长期、稳定、可持续的派息，成为一个值得关注的投资选择。

被誉为“亚洲REITs之王”的领展房地产投资信托基金（以下简称领展房托），是亚洲最大的房托基金，也是恒生指数成份股之一，是港股唯一的蓝筹房托基金。市场对领展房托获纳入互联互通机制普遍抱以期待。近日，多家中外资金融机构亦接连发布研报表示看好领展房托。

高流通兼具稀缺性

领展锐意贯彻多元化

即将开通的房托基金互联互通，将为内地投资者提供配置离岸房地产资产的机会，成为境内市场投资布局的有效补充。而在这之中，领展房托的多元化布局，无论是放在较为成熟的港股房托基金（H-REITs）市场，还是在方兴未艾、业务聚焦单一类别资产的A股公募基础设施投资基金（C-REITs）市场，都显示出一定的稀缺属性。

领展资产管理有限公司（以下简称领展）是领展房托的资产与基金管理人，由管理香港公共屋邨相关联的社区商场及配套停车场起家，如今已转型成为跨地域、跨资产类别的亚太区房地产资产投资管理人。公司于2015年走出香港，进军中国内地市场，由此开启多元化战略。目前，领展房托的资产规模约74%位于香港，15%位于中国内地，11%位于海外，包括新加坡、澳大利亚和英国，资产类别以必需消费品类零售商业为主，辅以相关商场配套的停车场，以及少量写字楼和物流资产。

在最新的中期报告中，领展房托提出了“房托+”的概念。据领展执行董事兼集团行政总裁王国龙介绍，“房托+”概念的提出，代表公司意在超越传统房托基金，为投资者提供更多选择。

（领展资产管理有限公司执行董事兼集团行政总裁王国龙）

领展早前曾提出过“领展3.0”战略，王国龙介绍，该战略是实现向“房托+”这一目标进化的具体方法，公司一方面将继续以积极的投资组织者，并且背靠物业与资产管理的既有优势，提升物业收益的质量及抗逆力，另一方面还将透过扩大投资管理业务，包括与资本伙伴合作，贯彻业务的多元化，并透过收购和提供管理服务带来费用收入，提升非有机增长动力。中金公司认为，从中长期维度来看，“领展3.0”战略是公司实现其外生增长的重要一环，值得进一步关注。

领展房托于2005年在香港交易所上市，成为当时港股第一只REITs，也是当时全球REIT市场历史规模最大的IPO。领展房托目前市值约880亿港元，总资产规模约2370亿港元。公司100%由公众持股，没有单一大股东，流动性充裕。

领展房托每年将100%的可分派收入全部用于派息，高于监管要求的90%的强制派息的最低比例。自上市以来，公司虽跨越多个经济周期，可分派收入仍保持每年增长，其中在2011/2012至2022/2023财年的12年间，可分派总额累计增长112%，年化增长率（CAGR）达7.1%，远高于包括香港、新加坡和澳大利亚在内的同业表现。

王国龙表示，许多国际机构投资者，包括对冲基金、退休基金和保险基金，以及香港的许多散户，都是领展房托的长期持有人，相信待REITs正式纳入沪深港通机制后，内地投资者可以像交易一般港股那样，更加便利和高效地投资领展房托的基金单位。

高股息率+低融资成本

市场看多领展房托

在最新的一份地产行业研报中，摩根士丹利建议投资者优先考虑那些具有稳定现金流和良好股息覆盖率的房地产相关公司，以确保投资的安全性和收益的可持续性。摩根士丹利表示，领展房托提供的股息收益率超过6%，在当前市场环境下相对安全，公司未来出现分红风险的概率相对较低，且经营现金流亦足够覆盖派息。港交所数据显示，截至2024年12月11日，领展的股息收益率接近8%。

中金公司亦在一份研报中表示，考虑到公司融资成本下降，将领展房托2024/2025财年及2025/2026财年的每基金单位分派额预测双双上调4%，即预测领展房托未来两个财政年度的每基金单位分派均为2.66港元。中金维持领展房托“跑赢行业”的评级，同时维持对其49港元的目标价预测，该价格隐含6.7%的2024/2025财年预期股息率。

根据领展房托于今年11月6日发布的2024/2025财年半年报数据，公司在期内的平均借贷成本为3.69%，较2023/2024财年的3.78%有所下降。交银国际亦在研报中称，由于管理层预期降息可抵消部分低息融资到期后成本上升的影响，该行预测领展房托未来的平均借贷成本会保持稳中有降，而其拥有的总现金余额达到约 50 亿港元，任何进一步的收购或者回购都将有助于每基金单位分派的提高。

在截至2024年9月30日的过去六个月中，领展房托的收益及物业收入净额，分别取得6.4%和5.8%的同比增长，至71.53亿及53.59亿港元。可分派收入总额同比增长4.3%至34.76亿港元，高于市场预期。每基金单位分派同比增长3.7%至1.3489港元，较市场预期的约1.29港元高约4.5%。

对于在充满挑战的宏观环境中仍能取得增长，领展房托将其归功于公司坚持落实的多元化战略。公司在业绩公告中表示，本财年上半年度的增长，归因于其在2024年2月收购的上海七宝领展广场剩余50%股权，以及大部分营运市场的表现均有所改善，包括2023年收购的两座表现强劲的新加坡近郊商场裕廊坊和Swing By @ Thomson Plaza。

（领展于2023年收购新加坡社区商场裕廊坊）

业绩公布后，交银国际就在其业绩点评研报中，重申其对领展房托的“买入”评级。报告指出，领展当期业绩稳定，派息优于市场预期，而面对香港市民北上内地的消费潮，领展以必需消费品为主的香港零售组合展现出韧性。

交银国际称，尽管考虑到领展房托仍将继续面临多重不利因素，包括利息成本在美国大选后有可能维持高水平更长时间、劳动力成本上升、零售市场复苏仍面临不确定性等，但预计其收益和可分派收入总额将在2024/2025财年大致保持稳定。该行维持领展房托目标价47.70港元不变，维持“买入”评级。

此外，亦有多间国际投行唱好领展。汇丰给予领展房托“买入”评级，目标价42港元；富瑞亦因股息率具有吸引力且基本面稳健，而将领展房托列为其偏好的地产股之一；中信里昂预测领展房托目标价为45港元，评级为“跑赢大市”。

美银美林亦在领展房托公布中期业绩后，将其评级从“中性”上调至“买入”。虽然由于美国国债收益率上升、市场因特朗普当选总统而对美联储降息步伐产生疑虑等外围因素影响下，领展房托的基金单位价格有所回调，但美银美林认为，其当前估值已充分反映了市场对高息环境仍将维持一段时间的预期，而领展房托必需品类零售的业务性质，使其在具有挑战的宏观环境中的表现，仍能优于市场。

12月5日，国际评级机构惠誉亦在其最新的报告中，肯定了领展财务的稳健性。惠誉确认领展房托的长期发行人违约评级为“A”，评级展望稳定，并确认其优先级无抵押评级为“A”。（CIS） ‍ ‍ ‍ ‍