邻公园近地铁，西咸这38亩土地谁会心动？

38.27亩，住宅+商服用地优势与挑战同样明显西咸新区-文教园规划效果图

临近年末，土地市场再次迎来周期性“供地潮”。

于开发商而言，年底需增加土地储备，为明年的业绩奠定基础。

于区域而言，在利好政策叠加之下，央国企、部分民企拿地意愿回温之际，西安各大区域纷纷拿出非常优质的地块进行供应，吸引更多的房企，从而提升整个区域的市场热度和信心。

除了12月份将有超1970亩开发用地挂牌外，在2025年1月份还有新城区百百亩地块将结束挂牌，以及一宗新涉宅地块。

具体来看，就在12月10日，西咸新区推出的一宗涉宅用地的土地籍标号为XXFX-WJ01-20，该宗地位于能源金贸区文教园片区英秀二路以东、文瀚路以北、文澜路以南。

该宗地总占地25646.53㎡（折合38.47亩），土地性质为住宅、商服，其中，住宅用地为18131.36㎡（折合27.20亩），容积率不大于2.2，建筑密度不小于20%，绿地率为35%，商服用地为7515.17㎡（折合11.27亩），容积率不大于2.5，建筑密度不小于50%，绿地率为25%。

本次国有建设用地使用权网上挂牌出让按价高者得为原则确定竞得人，宗地起始价为2.52亿元，折合地价926.47万元/亩起，楼面地价4294.70元/㎡起。

值得一提的是，在今年3月西咸新区举行了的2024年首场土地推介会上，该宗地的土地容积率在2.5-3.0之间。

时隔9个月之后，该宗地容积率降低了。

在此背景下，该宗地能否被顺利出让?根据土地出让公告，该宗地挂牌期限为2024年12月31日9时至2025年1月9日16时整。

从宗地所处位置看，该宗地位于西咸能金区文教园片区。

众所周知，整个西咸新区的核心区域，毫无疑问就是能源金贸区板块。这个板块，也是大西安新中心新轴线核心承载区和秦创原创新驱动平台重要功能区。能源金贸区分了两大板块，一个是能源金贸片区，一个是文教园片区。

能源金贸片区也就是目前西咸新区管委会所在地，文教园片区整体位于沣河以西、镐京大道两侧，与欢乐谷隔河相望。

如果说前者打造的是CBD，那么后者生态环境更为突出，更宜居。

但相较于能源金贸片区，近年来文教园片区相对低调一些，仅有招商蛇口、沣东城建、金湾地产等房企进驻，布局了香榭汇沣、招商雍景湾（已交付）、沣水云岭、金湾上河琚（今年纯新盘）等项目，产品以小高、洋房、叠拼等低密改善户型为主。

聚集到宗地周边，该宗地位于香榭汇沣项目的西南角，国际文创小镇二期的西侧。

距离地铁5号线文教园站约400米，交通便利；西北侧一路之隔为城市健康花园，东南300米为沣西生态湿地公园，生态条件优越，东向跨过沣河有大型文旅资源欢乐谷、诗经里、昆明池等；

沣河湿地生态公园

地块北侧500米范围内为文教园第一幼儿园、文教园第一小学；地块西北侧500米处有西安国医医院，紧邻地块东侧为产业配套文创小镇，东南侧有西咸文旅众创空间等，目前地块周边住宅项目不断入驻，人口加速聚集中，生态、地铁、教育、文旅、医疗资源均近距离分布。

其中，西安国医医院（西安市第四医院西咸院区）是陕西省卫健委批准设立的一所现代化大型非营利性三级综合医院，总建筑面积约15万平方米，设有29个临床科室，11个医技科室，编制床位802张。目前，医院室内装修已进入收尾阶段，部分设备已进场安装，预计不久后运营。

但该宗地还有3大挑战：

一是，相较于区域内项目体量大多是在百亩之上，该宗地住宅仅为20来亩。

二是，和区域内1.5、2.0的容积率相比，该宗地容积率要略高一些，为2.2（和招商雍景湾一样）

三是，和区域内纯住宅用地相比，该宗地还有三成的商服用地，需要开发商有综合开发能力。

最终谁将下场拿地，我们拭目以待。