鹰觅眼｜金地案中案

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•八年券商从业，持证证券投资咨询分析师

•十年财经媒体从业，资深记者

一切事物遇到运势改变的那一刻，可以叫它拐点，也可能叫奇点，或是其他某种神秘力量的原点。对万科来说，它是万宝之争。对金地而言，它就是险资的进驻。

自2013年开始，生命人寿和安邦保险一前一后渗透进金地，后者的风雨之路就裹挟上了险资的基因，直到当下又因安邦资产处置一案被卷入其中。

上周，北京市昌平区人民法院一审宣判了中国保险保障基金公司风险处置与法律事务部原总监、原安邦保险集团接管工作组副组长符飞涉受贿罪和滥用职权罪一案。《刑事判决书》显示，符飞的违法行为事涉多家企业，包括两家房企，一家是远洋地产，另一家就是金地。

鹰觅君现在将《刑事判决书》里涉及金地的内容贴上来：

“ 2019年至2021年，符飞在担任安邦集团接管工作组副组长、风险处置专责工作组副组长期间，利用其负责地产项目处置、大家保险集团有限责任公司(下称“大家保险集团”)引战工作的职务便利，在金地(集团)股份有限公司(下称“金地集团”)收购温州桃花岛项目、参与大家保险集团引进战略投资者及购买大家保险集团持有的金地集团股份方面，为该集团及其董事长凌克提供帮助。2021年初，符飞答应凌克暂不从保险保障基金公司辞职的要求，继续给凌克提供帮助。凌克为感谢符飞提供的上述帮助及希望其继续利用职务便利为自己提供帮助，承诺自2021年1月至符飞正式入职金地集团期间，会按照税前年薪人民币700万元的标准，以金地集团“安家费”的名义一次性补偿符飞共计人民币525万元。截至案发前，符飞尚未收到金地集团上述钱款。”

这段表述字数不多，但信息量非常大，基本还原了在原大股东安邦保险出事后金地的种种意图和行动。当下的金地步履维艰，关于公司如何从高处翻滚而下，符飞事件好巧不巧地给出了一个窥视的角度。

●摩拳擦掌

2013年之后，金地管理层不得不承受着来自两大险资股东的压力，除了后者在经营上的一些干预外，2015年那场险资大股东否决核心员工跟投计划的戏剧性一幕，让管理层颜面扫地，也让二者之间的对立情势公之于众。

据后来媒体报道，当年股东会的前半场，原董事长凌克做完报告后，来自安邦保险的董事姚大峰等两三位股东代表还进行了附和，但在随后的表决环节，安邦保险和生命人寿两大股东却投出了22.45亿股反对票，占当日出席会议股东所持表决权股份比例的86.4%，最后管理层酝酿了半年之久的跟投计划就此流产。

不过，第二年管理层再推跟投计划，这次他们聪明地绕过了股东大会交由董事会批准。会上，两大险资虽然投了反对票，但因为只有两个董事席位未能有效阻止，最终计划获得了批准实施。

这个差点胎死腹中的核心员工跟投计划，一开始被管理层称为“是激励不是福利”的计划最终落地后，从公开的工商信息查询到，其实只有数量有限的高管广泛参与到公司的海量项目中。两大险资当初的强硬立场，似乎到此时才有了注脚。

当初二者之间的博弈有多激烈，后来安邦支离破碎金地就有多活跃。从《刑事判决书》反映的资产处置种种事项来看，金地摩拳擦掌，参与感爆棚。

《刑事判决书》显示，在处置安邦保险资产过程中，金地涉及通过符飞回购大家保险手里的金地股票事项。

鹰觅君查阅了一下市场公开数据，发现在符飞职务期内，大家保险持有的金地集团股票数量的确出现了变动。在2018年接管工作开始时，当时的安邦保险共持有9.3亿股金地集团股票，占比21%，之后一直没变动。等到2021年9月30日三季报出来，显示股份发生了变化，当时改过名称后的大家保险持股8.1亿股，比之前减少了1.2亿股，占比18%。不知这些减少的股份是否和金地运作有关，但在2021年8月，恰好在股份减持变动期内，符飞突然被单位降职为普通员工。10个月后，符飞被查。

此外，金地还想通过符飞参与投资大家保险，也就是想当大家保险的大股东。不过，这个事情并没有后续，因为为大家保险引战投被规定了其民营身份不变，估计金地的混合所有制性质不符合要求。截至到目前，大家保险的引战事宜依然处于被搁置状态。

●桃花岛疑案

虽然大股东没当成，但金地通过符飞还是得到了一笔大实惠，这就是温州桃花岛项目，现在的案名叫瓯江峯汇。

2016年11月，温州滨江商务区桃花岛片区挂出了一个热门地块，其出让部分土地面积为63054.9㎡，约95亩，当时有包括碧桂园、中梁、安邦、新希望、万科、华润等九家公司或联合体参与竞拍。经过几十轮激烈竞价，该地块最终被安邦以344300万元出价收入囊中，成为了当年温州市的总价地王。

2018年初，安邦保险被接管，后开始了一系列资产处置工作，结果这块地被金地盯上了。鹰觅君梳理金地历年年报发现，该项目于2020年第一次进入金地土储中。财报数据显示，该地块的买入成本为335937万元。比起安邦当初的买入价，这个价格便宜了8400万。要知道，从2016年到2020年四年间，温州出让土地楼面均价还上涨了13%。

当初，安邦拿地时折合楼面价为16885元/平方米，到了金地手上，公开信息显示，2020年8月第一次开盘便卖到了均价33000元/平米。如今该项目已转入现房销售，均价更是达到了51000元/平米。2023年，该项目进入交房结算期，当年年报显示结算金额为674617万元。从这些公开数据粗略计算，房子还没卖完，截至2023年底，这个项目的毛收益（不扣除税费）就已经高达34亿了。

经过符飞之手，这个项目确实赚了大钱。《刑事判决书》说，当时的董事长凌克为感谢符飞，承诺自2021年1月至符飞正式入职金地集团期间，会按照税前年薪人民币700万元的标准，以金地集团“安家费”的名义一次性补偿符飞共计人民币525万元。乍一看，这笔钱不算少，但和该项目带来的收益相比，实在是九牛一毛。不过，符飞最终并没有拿到这笔费用。

如果这么一大笔收益全部进入上市公司，尽管手段不那么光明磊落，但为了公司的业绩也不是不能接受，但实际上这件事并没有那么简单。

根据金地2023年年报显示，公司在这个项目上的股权占比仅有28%（见附图）。而该项目在2020年刚纳入合并报表时，公司还持有37%的股份（见附图）。鹰觅君查了一下，变化是在2021年，股权占比一下减少了9%。

上图来源于2020年金地集团年报

上图来源于2023年金地集团年报

经查询，金地商置是这个项目的开发主体。多年来，金地商置一直是个饱受非议的角色。

2013年，险资进驻金地集团成为大股东，巧合的是，几乎在生命人寿进驻同期，金地集团迅速收购了星狮地产56.05%股份，成为其控股股东。在完成收购、高管入驻等动作后，星狮地产改名为金地商置。后来多年，金地集团对金地商置的持股一直稳定在40.27%，另一个大股东是新加坡公司，持股24.97%。

多年来，金地商置的董事会里全是清一色的金地集团高管，并有一定个人持股，同时集团对金地商置实施了大尺度的资源帮扶。据媒体跟踪报道，金地商置除了被集团注入“白菜芯”级别的优质项目，其优惠贷款也来自金地集团。有媒体统计，2019年金地商置的关联方贷款占到全部贷款总额的65%，利息低于5%，赢过了绝大部分民企。在这些帮扶之下，金地商置迅速崛起，销售额在并购之后六年间翻了15倍。

温州桃花岛项目利润丰厚，机会可遇而不可得，而且获取时冒了相当大的法律风险，而金地集团却没有对它倾注最优势的资源，宁可放弃绝大部分股权也要让金地商置来开发，这种做法让人匪夷所思。

另外，集团最终28%的持股比例也是一个疑点。顺着桃花岛项目公司股权一路追溯上去，金地商置100%控股子公司深圳威新软件科技有限公司持股76%，其余24%股份被保利私募基金控制。按照金地集团持有金地商置40.27%的股权占比计算，集团应持有项目公司31%股份（40.27%×76%），而实际并表后只有28%，少了3%。对于一个盈利动辄几十亿的项目，一个百分点就是几千万，对一家上市公司而言不可谓不重要。

上图来源于天眼查

如果不是符飞被查，《刑事判决书》没有揭开这些交易，我们可能永远无法得知一个原本利润丰厚的开发项目，它是怎么来的，最后又是怎么被分割的。一个案件牵出一个桃花岛项目，还有其他未知的“桃花岛”吗？

●狂跌5978.05%

多年来，金地真实的盈利水平一直存疑。鹰觅君过去分析过，金地一度充分利用了一项财技，即股权重估收益，一种靠股权交易产生的不带任何现金流的溢价。在过去多年一个基本平稳的房地产市场中，靠交易项目股权来赚大钱的可能性很小，但这却成了金地一项重要的收入来源。从2018年以来，这笔收入不断攀升，从5亿起步，到2021年发展到了顶峰，竟然达到了25亿，占到了当年归母净利润的27%。

此外，财报数据显示，金地连续多年利用公司的投资物业重估收益来提升净利润总额，数额也不小，例如2021年就达到了近18亿，占到了当年归母净利润的19%。

值得注意的是，这些财技的功能都是提升账面上的净利润水平，不带来一分钱的现金流，而金地每年实实在在的现金分红，依据的却是账面上的归母净利润。金地真实的资金面情况和盈利水平究竟是怎样的，桃花岛项目或许给出了答案的一个切面。

当下金地的情况不容乐观。公开数据显示，今年1-9月，公司累计实现签约金额528.1亿元，同比下降56.69%。同期，国家统计局数据显示，全国新建商品房销售额为68880亿元，同比仅下降了22.7%。金地的跌幅是全国水平的两倍还多。

进入10月，随着楼市超级大利好的释放，金地的销售情况依然没有明显改善。公司公告显示，10月实现签约金额56亿，同比下降49%；11月实现签约金额48.1亿元，同比下降52.82%。

销售不理想影响到了债务的削减。自行业在2021年见顶回落后，金地一直维持着到期债券的正常兑付。根据今年中报数据，截至6月30日，公司未偿付债券为92亿，比年初大幅缩减了60%。不过，金融机构借款就不那么乐观了。今年中报数据显示，公司长期借款还在增加，由年初的689亿增加到了723亿，又多了34亿。

从下图的长期借款明细看，抵押、质押贷款明显增加，信用贷大幅缩减了42%。信用贷倚赖的是企业还款的可靠程度，不需要任何抵押质押。信用贷大幅萎缩，说明金融机构对金地的态度已经明显发生了转变。

上图来源于金地集团2024年中报

和其他上市房企不一样，金地的财报在长期借款科目上的信息披露有所保留，表现在不公开最关键的借款期限，因此一般人很难得知金地对金融机构的偿债情况。不过，今年三季报数据透露了一个信息，截至今年9月30日，公司的现金短债比只有0.6倍，这还没扣除受限资金，预示着一年之内的偿债压力非常大，这里面绝大部分都是金融机构的贷款。

目前金地已经有一年多没在公开市场拿地了，今年三季报显示，今年1—9月公司营业收入为410亿元，同比减少21.59%；归母净亏损34亿元，同比狂跌5978.05%。

过去一年来，天眼查信息显示，以金地集团母公司为主体的立案信息已经达到了12条。上个月，金地集团出现了近10年来首次强制执行5017.64万元。

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