地产狂飙时他弃房投养老，砸50亿熬10年才盈利

人生中最大的幸事，莫过于在富于创造力的壮年发现了自己的使命。

文｜《中国企业家》记者 李欣

编辑｜米娜

头图来源｜受访者

九如城创始人谈义良，未必是企业家群体中读书最多的那一个，但应该是读书最认真的人之一。

2025年11月，《中国企业家》走进上海虹桥九如城集团总部谈义良的办公室，看到靠墙那排高至天花板的书架，从彼得·德鲁克到《运动改造大脑》，各类书籍分类排列，种类广泛且密集。

再仔细看，谈义良读过的每本书上都留着上百条画线，每处标记旁贴着带序号的索引签，之后，他会集中时间将这些笔记逐条录入手机，附上心得，整理成册。

不仅爱读，他也爱写——从工作第一天起数十年不间断地写日记，后来他爱上了登山与旅行，一路边走边写，即便在南极，他把笔焐在怀里也要坚持写。他写工作总结，也写游记、写小说，陆续出版了十来本。

在谈义良这里，读、写从不是一种谈资，更像是他内化的方式——以思考、复盘，让想法沉淀，而后再进击。

在2009年到2012年的三年里，他就是这样实践的。谈义良一边读书，一边跑到世界各地考察了六七十个养老院，写了将近100万字的行业考察报告，而后一头扎进这个看起来并“不赚钱”的行当。

那时，谈义良已下海多年，靠地产起家并在行业立足，国内房地产也开启狂飙模式，“地王”频现、房价飞涨，一切都欣欣向荣。可养老却是一个仍在“沉睡”的行业，本身也具有天然的公益性和微利性，市场也未出现清晰、稳定且被广泛验证的盈利商业模式，就算想“摸着石头过河”也“无石可摸”。因此身边几乎没什么人看好谈义良的选择。

但他义无反顾。

此后三年又三年，谈义良把学来的模式，量化成自己的经验。九如城在国内首创了“养老综合体”，并建设了“四级体系，两全模式”，即通过养老综合体，城市综合养老院、社区、居家来打造全方位、全区域覆盖的模式，系统性解决区域的养老问题。

来源：受访者

目前，九如城已在全国10多个省份、60余个城市开设康复医院、连锁运营养老机构350余家、社区中心1200余家，养老服务业营收保持约30%的年增长率。

曾经看不懂他的人，如今反而会感叹他有远见，正是当初的转弯，他才能避开了新一轮房地产行业的深度调整期，把自己的路走得更宽、更远。

但他很少对外说的是，九如城一直到成立的第十个年头，才初见盈利。截至那时，谈义良已连续投入50多亿元，他亲自把一个又一个坑洼填成平路。

作家茨威格说：“人生中最大的幸事，莫过于在富于创造力的壮年发现了自己的使命。”今年65岁的谈义良找到了——过去16年，他专心做“服务80岁以上长者”一件事。未来，他将把全部精力都拿来研究“活力老人”的生活方式。

他也在身体力行。每天5点起床，均衡饮食，吃健康的食物，读书学习3小时；一周做三次负重训练，跑两次步，偶尔还跑跑半马；每年还会抽一周时间去滑雪。“希望100岁时，我还能冲刺个100米吧。”谈义良说。

以下是谈义良的自述，有删节。

地产商探路养老

在做养老之前，我已经在地产行业摸爬滚打了许多年。

我是1993年开始创业的，那时全民经商，我一封辞职报告交上去，第二天就下海了。离开体制内，我先到昆山干了一段时间工程，后来开始做房地产，跟着时代一点一点往前，边走边找方向。

我的想法也很简单，赚点钱，跟兄弟们分分，大家都把日子过好点，后来生意越做越大，特别是2000年之后，忽然之间觉得盈利空间大了起来。

那几年，每年过年回家，我和父亲都会聊工作，他总问：“你今年赚多少？”我报个大概，他心里有数。后来他说了一句话把我问愣了：“你现在的事业就为赚钱而已？没想过做点更有意义的事？”

其实这个问题我早就在琢磨，可没想出答案，便反问：“爸，你说干什么好？”他说：“你回宜兴老家盖个养老院吧。”这主意听着可行，毕竟将来他也想回我们的家乡宜兴养老，又说：“总归要衣锦还乡，给家乡做点贡献。”于是，在2009年我拍板做养老的前一两年，我和父亲年年围着这个话题聊，我也愈发觉得这个事情是个好事。

过去的一位老领导得知我的想法后，也特别支持，他说你回来给家乡干点事，好事啊。他告诉我，宜兴读书人多，文化氛围浓的地方讲“孝为根本”，宜兴乡音里“孝顺”两字比别处重。他也催我，“赶紧做调查开干吧。”

于是从2009年到2012年的三年里，我一边干着房地产，一边开始研究养老行业。

摄影：邓攀

我花钱请国际一流的咨询公司毕马威帮我做调研，自己去美国、日本、韩国，满世界“抄作业”。最后跑到中国台湾台塑集团创办人王永庆投资的养生文化村，直接在里面住了一个星期，亲自体验。

三年研究做下来，我发现真没几家像样的养老院，“我设想的六位一体（医、康、养、教、研、旅）”这种创新模式更没有了，但未来养老一定是社会痛点。而只有当一个商业模式能够咬住社会痛点、替社会解决重大问题的时候，才能立得住。

老领导也提醒我，不要小家子气，要做就干脆做大一点，做中国没有的。于是，我更坚定了做这件事。

没人看好我

但身边没几个人看好我。

2012年，九如城的第一个项目——位于江苏宜兴的养老综合体正式开工。这是全国首座“养老综合体”，第一次在中国提出了打造全产业链的“养老综合体”概念，能够满足退休老人从健康养生到临终关怀的各个层次需求。

这个项目的启动仪式上，一个圈子的地产大佬朋友纷纷发来祝贺视频，但说得最多的一句话却是：但愿你成功吧。这个视频我到现在还留着。就连当初给我提建议的父亲，可能也没想到我会干得这么大。

九如城就此进入了“三年建设期”。这三年，我还分别从日本、韩国各请了一个团队常驻上课，一上就是40个月，因为国内的设计院在这个领域探索不深，早期室内动线设计，咱们有理念，但画不出，那就找老师教我们的设计师画图，先让他们画个大概，再由中国设计院改成中国图纸。

第一个项目开工后，我们地产业务还在继续，但两个公司完全分开，一个赚钱一个亏钱，地产业务赚的钱全部被我拿去投资养老了。

而外界对九如城和我的质疑声——“以养老的名义拿地”也骤然四起。

九如城规划的第一个养老综合体近1万平方米，包含康复医院和养护院，还有颐养公寓、适老住宅产品、酒店、老年大学、商业配套等相关业态。我当时的观点是，前期还是要靠这些可以卖出去的住宅来达到回笼资金的目的，以保证养老设施的运行，这些住宅就好比是公司的自我造血能力。

面对这些质疑，我就一句：先建医院、先建养老院，再开发房地产。我说到做到，先把医院和养老院盖好，再动的住宅。人讲信用，上天会看得见。

现在，九如城养老综合体的土地性质几乎都是养老用地。公寓只做了三个，徐州一个，宜兴一个，上海一个，从第三个项目之后，我砍掉了所有可售卖的适老化住宅，也就是地产业务，在上海的青浦区、山东烟台、四川成都等地建设的养老综合体，全是纯养老用地。

所以，我可以很自信地讲，这16年我就专心干“服务80岁以上长者”一件事，不管啥状态的老人九如城都能接。

一边踩坑，一边摸索

回头看这16年，虽然花了好几百万美元跟外国人学习，但要把这些方法在国内真正落地，就得靠自己试、自己摸索，这期间也没少踩坑。

第一个坑的主要责任在我。平时，我运动完最喜欢的就是开大水量冲澡，身体很舒服，我想着也得让老人体会到大水量冲淋的感觉，于是普通养老院用6分管，我给每间房安装一寸管，从管子带供水全部加大，导致50个房间的用电用水量比五星酒店还高。

结果，真正开起来了才发现，养老院根本用不着每层50间房间都设一个淋浴间，反而应该在每层楼安装两个专业包含泡澡的洗澡间。护理员把老人抬到洗澡间门口，里面的两位护工便协助老人洗澡、吹干头发、换好衣服，之后再由护理员将老人送回房间。

很多人去养老院参观，都会觉得有“老人味”，这是因为老人年龄大不出汗，汗腺不发达，脏东西积在皮层里就产生了“加龄臭”。解决办法很简单，就是泡澡。

所以我们要建设的不是50套淋浴间，而是两个洗澡间。那时不懂这些专业细节，结果白白浪费了一大笔钱。

此外，早期总想建设大型综合体，把规模做大，但大地块就得选郊区，后来实践发现，养老院不能远离城区，老人的孩子们都在城里，选址太偏僻不利于探亲。最好在城中心，规划8000到1万平方米面积，建设300张床位最经济合算。

摄影：邓攀

还有一个坑是“医养结合”。当时，虽然医疗建设的投入比养老还“烧钱”，但我们循着这个思路就觉得养老院必须配医院，于是拿了资质后就陆续建了10家医院，最大的有560张床位。可开始经营了才发现，真正住养老院的老人，平日里面对的多是老年病、常规小毛病，真要面对癌症等需要手术的大病时，首选还是去大型三甲医院。

所以，后期我也着手缩减了医院的病床数量，部分医院改回养老，只留50~100张医疗床够日常需求，这对我来说又是一笔“学费”。

就这样，经过三年研究、三年建设、三年运营，一路摸索一路踩坑，一直到2019年，再创业的第十个年头，九如城才盈利，而当时我已砸进去50多亿元人民币。

之后，我把重心放在了组织变革上。先从管理费用角度入手，把2020年的成本预算降低了10%；后来，我陆续读完了管理学老师陈春花推荐的5本书后，开始“动结构”。原来六个区域公司，每家核定办公费就很高，多一层信息传递的速度还慢。于是，我先用一年半拿一个区域试点，原区域公司的财务、HR、运营、总经理全部并到集团，砍掉多余的管理层级，把管理层级压扁。

试点区域的效果不错，其他区域也跟上，最后共花费将近三年时间完成变革。现在集团只剩36人，这36人管1万多人、65个城市，4个总裁各管一条线，再交叉管片区。

我的新使命

现在，房地产行业正处于调整期，很多人都开始夸我有远见，说我很幸运躲过一劫。但说心里话，一开始我没有把养老院这件事当成一个大生意来做。

当初请毕马威做报告，他们开价50万美元，请了日韩两个团队驻场，前后也花了不少美元。我发现中国养老产业没现成人才，护理员、管理人员都得自己培养，于是尽管养老院还没盖起来，我就敢先砸一个亿建了一个15000平方米的培训中心。

越往里做发现要做的事情实在太多了，所以要是纯生意逻辑，我肯定舍不得花这些钱。

而正是因为我没把这事当生意做，才能不管别的，只从“把事做成”这个道理出发，把每件事都做扎实了。而且，我做养老项目的钱，都是我自己之前实打实赚来的，不是借的，底子不一样，心里更踏实。

来源：受访者

回望我人生诸多选择的背后，其实都藏着一个巨大的“引力”——我的家庭，这股力能让我在复杂的情况中，总有底气选择那条更艰难却更踏实的路，并坚定地走下去。

比如，最早建议我开养老院的人是我父亲，他只是朴素地认为，赚了钱就要回馈家乡父老，但最终却影响了我事业的走向。

他在解放前出生，见证了新中国的成立，参与了早期的国家建设与改革开放。在我下海做生意后，经常交代我“皇粮要交足”，不许偷漏税。今年，他90多岁了，但我们父子之间的交流却更深了，很多书也是他推荐给我的。

另一个对我影响很大的人是我奶奶。早年间，家里粮食不宽裕，但每次遇到讨饭的人，她总会主动帮忙，把他们带到我家灶边取暖，还会多盛一碗饭让对方留到明早吃，然后将家里洗净的衣服给对方御寒。

我们从小就是看着她的言行，在她做人做事的风格影响下长大的。她经常对我们说，能帮对方，说明你比人家过得好，所以要尽自己的能力去帮助别人。奶奶懂些医术，一直帮村里人接生，但每次只收一个喜蛋作谢礼。村里人都叫她“好人”，她86岁走的时候，方圆好几个村子的人都来送她，队伍排得很长。

也许正是这种潜移默化的影响，支撑我在这行走过了16年。现在，我很坚定地相信，我正在做的事情是“种福田”，或者用九如城一位院长的话来说，“我们是搀扶着这群老人走向另一个世界的人”，这难道不是一份满载善意的使命吗？

现在，我把我更多的精力都放在研究“活力老人”的生活方式上面。每周，我基本只有2天在办公室，其余时间就往各地的养老院跑。在现场，我除了和经营班子成员、年轻的95后员工交流，了解他们的困惑，最重要的是面对面和老人们聊，关心他们在九如城能不能吃好睡好，开不开心，了解他们理想的生活状态。

2025年，九如城在许多城市的养老综合体的营收已形成正向循环，进入持续上升的轨道只是时间问题。

从房地产到养老，我曾庆幸自己碰巧站在风口上，但我更多是感恩——是时代给了我们这代人机会。曾经，我的使命是让身边人的生活变得越来越好，而现在，当银发经济成为未来十年最有希望的新支柱产业后，我又有了更明确的使命：1955年到1975年出生的这4亿多人，正在或即将步入老年，我想让这群人生活得更美好。

时代推着我们往前走，而我能做的，就是沿着这个方向，踏踏实实走下去。