璞园PARK业绩存疑，中建智地能否拉升前苇沟的区域价值？

将中建系誉为北京楼市的新贵，想必会得到广泛认同。

今天我们说说中建智地。

2020年5月，中建智地联合体拿下房山良乡大学城地块，打造了在北京的处女作——中建京西印玥。

此后，随着一个个产品的持续问世，市场上也一再出现中建智地“热销”的故事。

譬如，2022年，中建宸园开盘热销近33亿元。

譬如，2023年，北京国贤府开盘热销22.3亿元。

譬如，今年10月，同一天开盘的北京宸园卖了61.5亿，中建璞园PARK则卖了22亿。

看起来，北京确实是中建智地的“福地”。

在进入北京四年多的时间里，在对外的宣传中，中建智地打造的十多个项目多次出现首开即售罄的现象，即便在整体经济环境面临挑战的情况下。

任凭风浪起，稳坐钓鱼台。

到11月，中建智地在北京的销售额已经达到198亿，提前超越了去年的全年销售额——178亿，并跻身市场排名第六位。

然而，关于北京宸园和中建璞园PARK业绩的真实性也受到了一些人的质疑，在小红书上有卖得没有那么好的说法。

花开两支，我们只说中建璞园PARK。

前面我们提到，10月份的时候，中建璞园PARK开盘当天就卖了22亿。

但在北京住建系统查询，中建璞园PARK已经网签的房源为84套，网签面积总计1.337万平米，平均成交价格为7.3328万平米，从而计算出的销售额为9.8亿元，不到宣传口径的一半。

前些年地产形势大好的时候，开发商最喜欢营销的点是通过造城，成为生活方式的集大成者。

听起来就很高大上，很有社会责任感。

其实，用大白话说，无非是地块位置太偏了，如果再不为衣食住行出点力，大概率房子就没人买单。

在中建智地的项目中，中建璞园park就担负着其从营宅到营城的战略任务，中建智地想把这个项目打造成北京首个阿那亚风情社区——集花园住区、花园森岸、花园商圈、花园康养于一体。

尽管如今的阿那亚显现出了较为明显的商业化迹象，但在早些年间，它那份独有的纯粹与宁静氛围，确实曾深深吸引了众多公众人物的青睐。

且不说理想是否能够实现，也不深究其效仿阿那亚是否出于现实的考量，对标阿那亚这一行为本身，就已体现了某种情怀与央企所肩负的责任与担当。

更进一步说，中建璞园park的产品力，从户型、装修标准、得房率，以及园林等，皆有可圈可点之处。

当然，实际交付最好能维持这个水准。

之所以有这样的疑虑，是因为中建智地的好兄弟——中建壹品，这几天正在宣传其旗下的学府公馆，在遭遇维权后，花8000万进行整改。

作为央企，确保交付质量应当是责无旁贷的，为什么却要为自己的亡羊补牢而沾沾自喜，并大书特书？

格局小了。

另一方面，中建璞园park的产品力能带得动前苇沟吗？

机场高速的拥堵，没经历过的人不足以吐槽路况。短期内，这个区域没有地铁规划，M32号线的相关信息仅见于2020-2035年的北京市轨道交通线网规划文档中。

出行基本指望不上公共交通，自驾又得时不时被路况逼到想发疯。而且，离首都机场近，虽不在主航道上，但要说一点噪音污染都没有，似乎也不现实。

虽然阿那亚是理想的场景，但从蓝图到落地，周边城市界面的完善看来还需要漫长的时间。

如果从自由职业或养老的角度来看，这个区域似乎又无法同临近的后沙峪相提并论。

十多年前，祥云小镇已经拥有完善的商业配套设施。环环曾一连数天，在那里的咖啡馆里，听富婆们畅想自己理想中的别墅应该具备那些配置。

而前苇沟却曾经让中海首开拾光里跌了个跟头。

2020年12月，中海首开拾光里开盘15分钟就卖了188套房，卖了20亿，但在今年5月，这里的一套上叠以990万的价格出售，而入手价是1290万。

中海首开拾光里的产品力也不差，那么，价格破发的锅只能由区域价值来背。

据说，中建璞园park的渠道佣金预算不少，不揣测具体的金额。小红书上的很多中介是真给力，直接表明找自己有高额返点。

其中，一个诚实的中介给出的金额是几十万。