一个焦虑的读者，想知道什么是最好的买房策略

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回答一个满级读者的购房问题。

他居住在TOP3的一线城市，随着企稳回暖，想要低负债的购入一套1500范围内的房产，自住。

钱是有的，目标楼盘也是有的，一个很简单的行为，到底在犹豫什么呢？

他担心下手，未来再降，买贵了，糟心；不下手，未来涨了，要出更多钱，糟心。

横竖糟心。

那我今天就来治你的糟心。

我们那天讲预期管理，其实房地产市场就是最适合你了解预期管理的平台。

你去看有本电视剧，叫做小巷人家，描述的是70，80，90年代的苏州棉纺织厂家属居住的小巷子。

一户平房里面住着两户人家，女的都是棉纺厂的职工，男的一个是工程师一个是高中教师。

这样的家庭，他们干一辈子，所谓的梦想也不过是住进筒子楼。

筒子楼很多人没见过，大体上有点像老式的大学寝室，就是宿舍里没有卫生间，一条很长的走道，尽头是公共厕所，每层都有，两边是房间。

2000年以后，新式的大学寝室里面也都自带卫生间了。

也就是说，筒子楼和大杂院没多大区别，都是几户人家共用厕所，共用厨房。

这个当年的，70年代的中产家庭，所想要的，也无外乎住进筒子楼。

后来这两家的孩子都上了大学，还结成了亲家，孩子在上海的外企工作，住进了单元房。

就是房间里面有厨房，有卫生间。

房价要多少钱呢？要十几万，那是90年代。

对做棉纺厂职工以及高中老师的两口子来说，他们一辈子也买不起。

那我们想想看，作为他们的子女，为什么愿意贷款买房？

因为他们小时候住的是大杂院，我那天说过，同一个事物，有人愿意出50，有人愿意出100，为什么？

因为少年未得之物。

你吃素吃久了就愿意为肉支付高溢价，你吃肉吃久了就愿意为吃素支付高溢价。

实际上以我们今天的目光去看，有吸引力么？

没有，因为那个所谓的单元房就是今天人们最厌弃的老公房。

客厅和餐厅是不区分的，卧室里是没有卫生间的。

所以老外来国内，他对于购房没兴趣，因为对比，他小时候住的比你好多了。

就跟你今天跑去咱们的香港地区，你看他们的所谓千尺豪宅也左右瞧不上，那是因为你住的比他好多了。

人这个动物很简单，他久久得不到的，他就愿意支付高溢价。

基于这个原理，你去看后来我们的楼盘户型发展史。

先是鼓励90方以下的户型，90方以下要占70%的供应量，140方以上的要课以更高的税率。

再到现在的鼓励改善型。

你发现人们对住房改善的需求是逐步提升的。

从羡慕老公房，到厌弃老破小，到开始要求小区绿化，物业，容积率，风雨连廊，外立面，人车分离，车位到家，酒店式管理，户型，朝向，景观。

甚至开始要露台，要花园，要有天有地，.......

至于地段就更不用提，这个要求一直都存在。学区，交通，医院，综合体，就业，等等等等。

哪怕在老公房的那个年代里，地段也是人们追求的首位。

我问大家一个问题。

为什么不在一开始就给到位呢？

比如90年代，假如我是运营城市的，我在市中心直接卖地，你们盖别墅好了，花园泳池，有天有地，一步到位。

我为什么要经过那么多中间产品，老公房，老破小，高层，花园洋房，叠墅，大平层，联排，独栋。

答案很简单，一步到位，是卖不上价格的，你做两天运营你就知道了，这里不方面展开。

我那天第三部分讲过。

换言之，改善这件事是没个头的。

小巷人家里面那对70年代的中产夫妇，他们的梦想可能是筒子楼，后来可能是老公房，是老破小，是高层，是花园洋房，是什么什么。

一代人有一代人的终极居住追求，所以你才有可能掏出所有的钱，去买。

因为你买的不是房子，是梦，是少年未得之物。

这种情况下，你愿意支付的溢价才是最高的。

实际上，换你来运营一座城市，你也得这么做。

运营城市是需要很多很多费用的，地铁，学校，医院，水力，电力，通信，机场，剧院，一切都要补贴的。

拿什么补贴？拿卖地的钱补贴。

所以如何把一块地，尽量卖到它的极致价格，是一门学问，运营城市必修的学问。

好，谈完了这件事的宏观角度，我们来看微观。

我们从什么角度切入来看城市居民呢？从钱花不光的角度。

这个怎么定义的？

假如你可以买核心城市的核心地段的最高品种的楼盘用于自住，全款买好几套，家人一人一套。剩余的现金，仍然超过你100年的年收入。

100年的年收入什么意思呢？

就是你的现金随便做无风险投资，比如存款，波动一个点，就等于你一年白干。

那么请问，你的心思还在工作上么？当然不在，你的心思一定在财产的保值增值上。

这种人，他可能有多种投资策略组合，低中高风险结合。

但是有一种情况，他会拿出部分资金做一件什么事？

在终点等你。

你把一个国家看作一个圆，圆的面积是很大的，圆心就那么一个点。

少数几个核心城市就是那个圆心。

你在把一座核心城市看作一个圆，你比如东京是一个圆。

广义的东京是东京都市圈，再往里面是东京都，再往里面才是狭义的东京，就是23区。

那么23区里面真正核心的，只有四个区。

这最后的四个区里面还有它的核心地段，就是城市界面所在地，那周围的楼盘，就是核心地段。

就是东京这个圆的圆心所在。

那么这个圆心里面所有房子都一定是高品质的么？

有些可能盖得早，已经落伍了。

那么那些高品质的，你去看，住的非富即贵，他们就是日本东京塔尖上外围的那些人。

我之所以说外围，是因为再往上，已经无所谓住哪儿了，人家也许住在自己领地里。

就像巴菲特，他哪怕住在孤岛上，也是你去拜访他，他又不需要来拜访你。

那么我问你，圆心里的圆心里的高品质，是不是总有需求？

肯定。

那么第一类人，就会提前把它买下，这就叫在终点等你。

你到不到得了不重要， 重要的是总有人会到。

社会的总财富是不会下降的，即便大多数人觉得挣钱比往年更难了，总财富也在上升。

那就说明，你没挣到的钱，少数人替你挣了，你的财富在下降，他们在上升。

而这个在最后的终点等人的策略，等的是谁？就是这少数人。

既然他们的财富在上升，那么你卖稀缺品给他，大概率是能够保值的。

这个策略越往外围，风险越大。

原因很简单，圆心往外走一点，那个面积就会扩大很多。供应多了，竞品多了，稀缺性就下降了。

作为个人，他可能今天是富翁明年不是了，但是你站在群体的角度，财富金字塔顶层的这个圈子的财富总量是始终攀升的。

可是你往下一点，那就不一定了。也许财富的总量会下降也未可知。

所以从圆心往外走，供应加大，买家群体的财富未必增加，双重叠BUFF，风险持续放大。

可是我们想一想，什么人才能玩这手我在终点等你呢？

很简单，他一定是在某个时代，钱非常冗余的人，就是我前面讲的。

前几天，国内某金融市场里有人调出散户数据，按账户大小分成四组，最后发现越往下的小散们，整体亏损越大，只有那些账户在1000万以上的中大户群体，整体才是盈利的。

房地产市场也是一回事，无非交易周期拉的更长而已。

你去看房地产市场，这么多年来，都是这样，他比你先有钱，他才会买下你未来要买的，然后卖给你。

他是先富的，你是待富的，他才可能赚你的未来。

那我们来看看这个读者，你是住在非核心城市，觉得反正人口也是流出的，干脆租房一辈子好了，是这种人群么？

不是吧。

你是只有500的现金，要通过背贷款去强够1500的产品？

不是吧。

那你是有很多很多资金，可以采纳那种在终点等别人策略的投资人么？

也不是吧。

那你就应该想想看，像你这样，不上不下，中不溜的群体，这辈子买房到底是为了啥？

答案很简单的，就是为了过日子，为了生活体验。

在核心城市购房自住的策略非常简单，就是极力回避那些地段差的低端房产。因为第三张表有可能收购那些房产作为给一二线城市的农民工的福利保障。这就意味着如果你买那类，有可能被釜底抽薪，你将来想出售时面临极大的对手盘。

回避了这一点之后，决策就没啥复杂的，在核心城市的核心地段，全家商量着来。

你就一套自住的，可不可能非要高抛低吸？不可能的。

老百姓过日子，装修完一住十年，中间有行情你也没法操作的。

所以对自住的群体而言，自家人幸福是最重要的，其他都扯淡。

你要明白，人的生命不是无限的，你不可能说我在筒子楼里住到60岁，然后憋个大招，那你最后会后悔，我这辈子到底图啥。

你也要明白，城市为了获取运营经费，始终都在预期管理你，所以你也没必要被它预期管理了，妄图去支付超高溢价，做自己根本够不着的事情。

这就是我那天说的那句话，当你足够清醒的时候，无论你做什么策略都是最好的策略。

重点是什么？是如何才能拎得清。你知道人家是怎么管理你的预期，你才可能拎得清。
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