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基础信息

占地面积：23125㎡

建筑面积：55500㎡

容积率：2.4

户型：125㎡三居，127㎡、146㎡、165㎡四居

价格：销售指导价10.6万/㎡，总价范围1300-1800万

楼栋：12栋，10栋期房，2栋现房

楼层：7-17层

总户数：412户，期房354套，现房68套

停车位：1∶1.2

物业公司：中海物业

物业费：8.86元/月/㎡

装修标准：精装（详情见下文样板间实拍）

开盘时间：2023年4月22日

交房时间：预计2026年6月

02土拍回顾

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地块挂牌价33.3亿，地价上限38.295亿，竞拍方式为达到土地价格上限后进入竞报现房销售面积环节（现房面积上限1.7万平），再次触顶后转为摇号确定竞得人。

这块地在土拍时还算火爆，一路触及价格上限，进入了现房销售面积环节，最终首开以38.295亿+7000㎡现房摘得该地块，楼面价约6.9万/㎡，销售指导价10.6万/㎡。

小区分为东西两个地块，全部为商品房，没有配建。西地块比东地块略大，现房销售分布在西地块的5#和东地块的9#，其余均为期房。通常来说，现房的价格要比期房贵。

03 户型价格

君礼著为纯改善社区，只有三居和四居产品，每个户型都有阳台赠送，得房率很给力，82-89%。

125㎡三居：111套

127㎡四居：46套

146㎡四居：141套

165㎡四居：56套

125㎡三居，总价约1300万。

127㎡四居，总价约1350万。

146㎡四居，总价约1500万。

165㎡四居，总价约1800万。

沙盘实拍：

楼盘效果图：

04样板间实拍

君礼著做了3个样板间，分别是146㎡和165㎡展示样板间、125㎡交付样板间。由于146㎡样板间不能拍照，所以先给大家看一下另外两个样板间的实拍。

先来看125㎡的交付样板间实拍。

客厅：

厨房：

次卫：

南向主卧：

南向次卧：

接下来看一下165㎡带软装的样板间。

样板间把客厅和临近次卧打通了，形成了一个宽厅：

餐厅：

主卧：

主卫：

南向次卧：

北向儿童房:

05 地块实拍

君礼著的位置在西南三环外，地段优势很明显，从板块角度说，这个板块的市场热度还可以，但是各种生活配套，都比较村。楼盘周边有些老破小回迁房，不过丰台基本上都这样，重点还是关注地段。旁边的豪宅钓云台也不算便宜，单价已经12万多了。以下是地块周边实拍。

06通勤测评

最后，我们以丽泽和金融街两个商圈为例，来测评一下君礼的通勤情况。

先来看下公共交通出行方式：

从君礼著出发，到丽泽商务区站的方式是10号线+14号线，用时24分钟；到复兴门站为10号线+1号线，用时34分钟。

再来看下自驾出行情况：

从君礼著出发，开车去丽泽商务区站只要12分钟；去复兴门站在稍微堵车的情况下用时大约28分钟。

房产小知识：一、房地产相关概念(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:1、 单纯的土地;2、 单纯的建筑物;3、 土地与建筑物结合的房产;(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:1、 一级市场(土地市场);2、 二级市场(房地产增量房市场);3、 三级市场(房地产存量房市场);三) 土地及土地所有权:1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.(四) 土地使用权获取方式:1、 土地使用权出让:指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.2、 土地使用权划拨:指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;(五) 建筑概念1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;(六) 物业概念1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;房屋建筑常识1、 容积率:总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;容积率=建筑总面积÷用地面积;一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;2、 建筑密度:项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;3、 绿化率:指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;4、 绿地率:描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;5、 层高:住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.6、 净高:指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;7、 进深:指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;8、 开间:指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;9、 建筑面积:指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;10、公摊面积:指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;11、使用面积:它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;12、占地面积:建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售

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