杭州房贷利率“二连涨”背后：楼市成交量放大

按照现在的成交趋势，预计年底仍有一波翘尾行情。

康为/发自北京

“2.9%利率维持了18天，3.0%利率维持了22天，3.1%利率你说维持几天？”一位房地产中介机构的程先生通过其微信朋友圈分享了以上内容。

短短一个月内，杭州房贷市场的利率下限已经历了连续两次调整：自11月8日起，杭州市首套房贷款的基准利率下限已由2.9%上调至3%；自11月30日起，浙江省个人住房贷款利率已上调至不低于3.1%，浙江省内某银行工作人员证实了这一消息。

对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉表示，这可能是商业银行在利润最大化策略驱动下，适时调整了住房贷款的利率水平。同时，房地产市场交易活跃度的快速回暖，也是推动利率上调的重要因素。

杭州我爱我家市场研究中心的统计数据显示，11月份杭州全市二手房成交套数达到10518套，环比10月份的9170套增长了14.7%，同比去年同期的8850套上涨了18.8%。这一成交数据不仅刷新了年内最高月度成交纪录，而且标志着二手房市场在时隔20个月后，再度进入“万套时代”。

市场回暖的同时，质价比高的房源成为市场焦点，业主挂牌均价上调，议价空间缩小，而性价比突出的房源则能实现快速成交。此外，高端住宅市场也走出了独立的行情，成交量显著增长，尤其是千万级以上的住宅更是占据了市场的半壁江山。

一位资深市场分析师表示，自今年3月起，杭州房地产市场表现强劲，连续五个月的月均成交量稳定在8000套以上。尽管在8月和9月期间，市场成交量出现了短暂下滑，但10月和11月的政策及时跟进，多重利好因素的累积为价格反弹创造了条件。

高性价比刚需房源热销

自10月9日杭州房地产市场新政落地实施，及至11月13日契税优惠政策的出台，一系列政策组合拳有效激发了市场活力。

杭州河东路店的中介顾问王先生透露，位于杭州市中心地带的朝晖小区11月份的成交量超越了10月份。在“止跌回稳”市场预期下，业主的心理预期发生变化，挂牌均价已经上调至了3.2万元/平方米，能成交议价空间缩小至大约5%。性价比突出的房源，在周末即可实现快速成交。并且随着杭州新政的落地，具有性价比优势的房源也吸引了一些投资者的关注。近两个月，来自上海、温州等地的跨区域客户咨询和看房活动显著增加。

谈及当前二手房市场的成交热点区域，王先生坦言，近郊区域的市场表现更为抢眼。例如，萧山、临安等区域的刚需型房源总价在200万元以内，吸引了大量购房者的目光。同时，近郊区域的高品质改善型房源的价格涨幅较为显著。

青秀城店的中介顾问刘先生也提到，“国庆”节后新政的实施，市场预期的稳定对购房者的决策产生了显著影响，市场普遍呈现出“买涨不买跌”的心态。萧山、临安部分小区的房价均有不同程度的上扬。例如，桂城东方城的均价已经出现了2000元~3000元/平方米的涨幅，以198平方米的户型计算，涨幅已达到百万元。

当然，房价上涨也导致成交有所降温，桂城东方城10月份成交近百套，而11月份成交降至了79套。但市场上的优质房源已逐渐减少，相较于后期价格更高的亚奥城，购房者更倾向于接受桂冠东方城的质价比。

根据我爱我家杭州的数据分析，11月，杭州萧山、余杭和钱塘三区在90~140平方米住宅市场的表现尤为突出，成交占比分别高达45.3%、39.6%和39.4%。今年以来，90~140平方米面积段在杭州二手住宅市场成交中所占比例已经达到了33.1%，较去年同期增加了2.2%。

同策研究院联席院长宋红卫认为，近期二手房成交量的上升，主要得益于“双政”效应的推动，显著提振了消费者的信心，但最主要原因还是前期降价较大，跌出了性价比，很多二手房已经回到2017年左右的水平，相比新房有很大的实惠，市场呈现结构化修复行情。

高端住宅市场表现强劲

高端住宅市场更是走出了独立的行情。

据我家我家杭州数据显示，保利澄品以15套的成交量荣登榜首，套均面积152平方米，均价6.67万元/平方米；江明月朗园以14套成交，均价6.9万元/平方米紧随其后；融信保利创世纪、日耀之城、杭州壹号院、翡翠海岸等小区稳居高端成交榜前列。

11月份，杭州800万元（含）以上的高端住宅（含别墅）成交总量达到了384套，其中尤以千万及以上的住宅占据半壁江山，共计成交207套。这一数据超过了2021年3月楼市巅峰时期的200套。

值得一提的是，11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确对个人购买家庭唯一住房，面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

“此次契税调整确实为购房者带来了实质性的成本节约，尤其是对于那些寻求改善居住条件的客群来说。因此，改善型住宅成交量的上升并不令人意外。”一位市场人士表示，近年来，杭州房地产市场的成交趋势本就偏向于改善型需求，加之一些业主在上半年出售了小户型房产，转而寻求更高品质的住宅，这一行为释放了大量改善型购房需求。在这波政策的推动下，具备购买能力的消费者大多选择了果断出手。

展望未来，我爱我家杭州认为，按照现在的成交趋势，预计年底仍有一波翘尾行情。但从更长远的角度来看，楼市的持续修复和发展，归根结底取决于宏观经济环境的稳定和居民实际购买力的提升。