我去实地看了下上海的新地王，到底是割韭菜还是真价值？

　　最近上海的二手房很火，这个大家看2.7万套的成交量就知道了。

　　另外一边，上海的新房土拍市场其实也很有热度，市面上久违的“地王”又出现了：

　　浦东新杨思地块，历经超200轮竞价，土拍溢价率高达40%，楼面价7万多，预估新房要卖到12万左右的价格才能有赚。

　　是开发商疯了？还是这块地确实不一样？

　　带着这些疑问，我去实地看了下，新杨思的“地王”，有一些感受想跟大家聊聊。

　　从老杨思说起

　　既然要聊新杨思，那我们就先看下老杨思。

　　杨思地铁站一圈，是之前的杨思老街一带，确实挺老的，很难想象这是前滩一站地铁的地方。

　　老房子，老界面，主要以城中村和老公房为主。

　　地铁站对面的思浦小区，竟然是上世纪70年代，在老破小中都算年龄大的。

　　这一片有个利好是杨思老街正在紧锣密鼓动迁中，未来城市界面会有提升。

　　界面稍微新一点的，是往东过了上南路的世华锦城那一大片动迁房区域。

　　那么，我们以主干道上南路为分割线：

　　上南路以西是杨思的过去，这里的老破小非常适合一些前滩工作的刚需上车。

　　再往西过了长青路，有几个商品房，正宗的前滩辐射带。

　　上南路往东到东明路，是杨思的现在，主要以动迁房为主，房子说差不差，说好也不算很好。

　　东明路的东边，就是杨思的未来了，也就是新杨思。

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　　新杨思的现状

　　新杨思这里，原本是恒大建材市场，经过大规模的拆迁后，目前是一片百废待兴的状态。

　　新拍地块的隔壁，就是上半年很火的新房，新杨思上园。

　　新拍的地块

　　新杨思上园

　　作为浦东金色中环的重要节点，前滩下一站，新杨思未来几年都会是一个大工地的状态。

　　交房后要长时间忍受周边脏乱差的状态，短期看宜居性差了点。

　　实地看下来，目前这里该清的该拆的，都清的拆的差不多了。

　　南部的城中村区域，清洁工阿姨说，一个月之内这里的剩余人员都会搬走，未来会建成公园绿地。

　　新杨思规划效果图

　　新杨思CBD规划：面积61.45公顷，总建筑规模约105万平方米。

　　住宅+商办+教育+公园，建设成型，板块的城市界面将极大改善。

约3.5万平方米的中央绿地、约7万平方米的公园缝合城市“绿脉”； 区域内同步规划落位一所幼儿园、一所九年制学校； 约2.8万平方米艺文业态为片区同时注入文化活力； 立体步行网络，打破传统街区界限，串联起全新场景的漫步式商业。 城在园中，园在城中，以“人”为中心，自然、商业、居住共生共长。 片区内，创意、融合、绿色为基底，未来或将形成一个“商业+住宅+产业+绿化”的复合多元城市区。

　　官方对新杨思的定位，是国际消费中心，上海生活消费新高地。

　　开发量达到约120万方，由3个40万方组成（商业、住宅、产业公服），还有10万方的绿地资源。

　　往大了说，这里要打造浦东版本的新天地，服务周边和浦东腹地的居民：

　　高端消费休闲娱乐，高品质住宅，大体量绿地。

　　我实地走下来也感觉，这里最缺的配套，不是学校，不是医院，更不是住宅小区，而是商业，缺一个花钱消费休闲的地方。

　　中午想找个吃饭的地方都不太容易。

　　别说高端，一个万达或是巴黎春天都没有。

　　有的只是下面这种乡镇级的商业设施，基本沦为教培或者外卖基地。

　　这也就导致，周边单价10万+的别墅豪宅业主，只能去几公里外的前滩逛街购物。

　　再次感慨，浦东确实是商业荒漠。

　　话说回来，新杨思这块饼足够大，有想象空间，

　　浦东的落地能力，我们也可以期待一下。

　　不过，这里有个隐忧是，存量博弈的当下，画大饼还好用吗？

　　而如果市区中环的cbd都吃不饱，那郊区的大量cdb，更是要打个问号了。

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　　割韭菜还是真价值？

　　那么，这块地到底值不值这么高的价格？这里的新房，卖12万到底贵不贵？

　　1）新杨思这里，有很强的区位优势：

　　唯一一个整体都在中环内，周边三条快速路三条隧道两轨交；

　　我实地走下来，这里目前主要是一条6号线，北部的13号线步行距离也相当远。

　　这也就导致，很多小区距离地铁的直线距离超过1公里，已经很难说是地铁房。

　　近地铁，是这个地块对比周边其他小区，无论是新房新杨思上园，还是二手房万科金色里程，很明显的一个优势。

　　这一片自驾也相当方便，张江，前滩都在二十分钟车程以内。

　　而在未来，这里还规划了26号线的一个站点，轨交能级进一步提高，不过落地时间尚未可知。

　　2）从供给关系看：

　　浦东，中环，近地铁的新房，只要价格不是太离谱，品质不是特别差，基本都是不愁卖的。

　　浦东中环大体量的宅地，断供许久了。

　　我们曾经统计过，浦东有全市35%的新增落户人口，却只有8%的新房供应。

　　对应到浦西，65%的新增落户人口，足足92%的新房供应。

　　按这组数据折算，浦东买房的难度是浦西的6.2倍，真正的水深火热。

　　3）产品角度看：

　　这块地容积率2.0，限高60米，对比隔壁的新杨思上园容积率1.7，限高40米。

　　大概率是高低配，小高层+叠墅洋房，装标5000元，品质也有保障。

　　3）规划九年制学校。

　　而九年一贯制学校，基本没有差的。

　　坊间传言，很大可能是华二。

　　区域内规划了1所24班幼儿园和1所九年一贯，目前已经公示批复：

　　九年一贯学校，将于2025年底开工，2028年竣工。

　　学校竟然配备室内泳池，这种硬件设施在全上海公办都凤毛麟角。

　　搬来一所好学校，来帮新地王撑一撑场子，一点都不过分。

　　逻辑很清晰了，别墅洋房拉品质，高层小户型卖教育，又是在卷王浦东，确实不愁卖。

　　最后，这里面有一个疑惑点是，这里是浦发的大本营，为何最终竞得的是华润越秀中能建的联合体？

　　或者说，这次土拍背后的神秘力量，强行托底？

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　　新杨思的二手市场

　　既然这里的新房不愁卖，那到了二手市场又会表现如何？

　　我看了下，新杨思核心区域东西两侧，都有不少二手次新。

　　品质高一点，但价格比较贵的有尚东国际名园一、二期，尚东鼎，以及万科五街坊。

　　2007年的高品质洋房尚东国际名园，现在来看依然不过时。

　　尚东国际名园

　　产品包含小高层，洋房，和叠墅。

　　这几个小区可以说是区域内的品质天花板，6号线高青路站步行可达。

　　当然价格也相当“给力”。

　　价格低一点的是东侧的万块金色里程，万科新里程。

　　2010年的次新商品房，小区绿化物业管理都算不错。

　　而且对口一个浦东最顶的明珠小学c，因此也是当下区域内成交最火热的次新商品房。

　　在建的初中

　　还有很重要的一点是，价格对比高峰期已经下来不少，跌幅超过30%，跌出了性价比。

　　当下的万科金色里程，挂牌在卖的房子不少，买家也不少。

　　中介小哥跟我说，两个小区一个月能成交个8、9套，只要价格到位，很快就卖掉。

　　其他就是周边很新的动迁房小区，品质真可以。

　　上海新房，越来越贵了

　　1）这次地王，最大赢家，恐怕就是旁边9.9万的新杨思上园，还有一期即将要开。

　　这次土拍是真抬桥子了，新杨思上园赢麻了。

　　2）单看地段逻辑，杨思新房12万，那接下来浦东中环，浦西中环，是不是都要12万了？

　　3）如今上海不少当年的热盘新房，到二手市场价格却已经“破发”，上海市区新房买到即赚到的时代早就过去了。

　　不过面粉和面包的价格向来是强相关的，当市场上的面粉越来越贵的时候，新面包肯定要涨价了。

　　至于老面包，只追求吃饱的话，什么价格的都有。

　　要想吃点好的，大概率还是要出高价。

　　4）从2022年6月至今，上海新房价格已经环比涨了29个月。

　　今年上海全年的土地计划是 440 - 500 公顷，而现在只成交了 116 公顷的指标。

　　根据克而瑞的数据显示，今年上半年上海土拍市场成交金额为 416 亿，同比缩水了 20%，供地宗数也减少了将近六成，成交面积是 2023 年同期的 25%。

　　土地拍卖市场从 2021 年连续下滑，金额也从 2022 年的 2800 亿滑落到 2023 年的 2200 亿，而 2024 年到目前只有 1100 多亿，是去年的 50%。

　　上海明年新房供应大概率是要缩量了。

　　结合当下的土拍价格，明年上海新房，量缩价涨可能性很大，对二手房市场也是一个利好。

　　最后，你觉得这块地是割韭菜，还是真价值？评论区聊聊。