房产合同律师解析：女婿诉岳父，老人名下房屋借名购买争议焦点

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在本起房产确权纠纷案件中，林宇江与苏雅君曾系夫妻关系，苏正刚为苏雅君的父亲。林宇江与苏雅君于2018年7月13日协议离婚。在婚姻存续期间，购置了位于北京市丰台区一号房屋，该房屋登记在苏正刚名下。离婚时未对该房屋进行处分，现林宇江与苏正刚、苏雅君就房屋归属产生争议，林宇江诉至法院，请求判令二被告将房屋转移登记至其名下并协助办理产权过户变更登记手续。

二、原告诉求及依据

1. 诉讼请求

- 请求法院依法判令二被告将位于北京市丰台区一号房屋转移登记在原告名下，并协助办理产权过户变更登记手续。

- 要求被告承担本案诉讼费用。

2. 事实依据

- 林宇江称该房屋虽登记在苏正刚名下，但系其与苏雅君在婚姻存续期间借用苏正刚名义购买，应为夫妻共同财产，现因离婚时未作处理，故主张房屋所有权归自己。

三、被告辩称

1. 苏正刚、苏雅君辩称

- 不同意原告的诉讼请求，主张案涉房屋系苏正刚合法购置，为其个人合法财产，虽林宇江、苏雅君对苏正刚购房有部分出资，但不能据此认定林宇江享有房屋所有权。

- 强调房屋一直由苏正刚实际控制，不存在借名买房的事实与法律依据，且北京允许购买二套房，购买二套房也可贷款，若为借名买房，林宇江在长达十年时间未主张房屋所有权不符合常理。

- 指出2018年二人离婚时，离婚协议已明确共同财产分割完毕，无其他共同财产和房产，林宇江此时要求再次分割夫妻共同财产已超诉讼时效。

- 称2019年原、被告已达成协议，林宇江以200万代价放弃主张前期对该房屋的出资及任何权利，苏雅君已给付林宇江100万，林宇江收了钱却又恶意提起诉讼，违背诚实信用原则。

四、法院查明事实

1. 家庭关系：林宇江与苏雅君原系夫妻，苏正刚为苏雅君之父。林宇江与苏雅君于2018年登记离婚，离婚协议约定了子女抚养、财产及债务处理，明确昌平区A号房屋归男方，B号房屋归女方，各自名下车辆、存款归各自所有，C号房屋归女方，无共同债权，A号房屋贷款由男方偿还，无其他共同债务。

2. 房屋产权登记：2011年2月16日，苏正刚与北京M公司签订《北京市商品房现房买卖合同》购买一号房屋，2011年11月24日登记在苏正刚名下。

3. 购房资金来源及相关证据：

- 林宇江称购房款共3897768元，首付款1177768元由北京X公司（其为法定代表人）于2011年2月21日支付，系夫妻共同财产，并提交转账支票、营业执照和开户许可证等证据。同时提交与苏雅君通话录音及短信，欲证明购房款由其支付只是登记在苏正刚名下。被告则称因苏正刚夫妇照顾孩子辛苦，夫妻共同出资给老人购房，不认可借名买房。

- 林宇江提交苏正刚银行交易明细、购房借款合同、保证合同，称案涉房屋贷款2720000元，自己和苏雅君作为担保人，后续通过转账至苏正刚还款账户偿还房屋贷款。被告认为转账未备注还贷，金额不一，无法证明均用于还贷，且有苏正刚本人柜台或ATM机存入还贷记录。

4. 房屋使用及相关协议：

- 苏雅君提交物业费收据、车位费收据及购房相关发票等证明案涉房屋一直由苏正刚交费并居住使用，还当庭出示房屋所有权证原件及快递单，称苏正刚为诉讼专门从老家快递房本原件给苏雅君，房本一直由苏正刚保管。林宇江称自己2019年10月才搬离，期间物业费、车位费由自己交纳，只是收据发票写苏正刚名字，房本之前自己保管，后被苏正刚拿走。

- 苏雅君提交《居住权协议》，内容为林宇江同意将一号房屋居住权以200万现金让与苏雅君，放弃居住权后苏雅君有权处理房屋一切事宜，林宇江不予干涉。苏雅君称2019年8月19日已给付林宇江100万算作其之前购房出资补偿，林宇江收了钱后搬出房屋。林宇江认可协议真实性及收到100万，但认为被告未签字，放弃居住权不代表放弃所有权。

五、裁判结果

驳回林宇江的诉讼请求。

六、律师案件分析

从律师角度来看，本案关键在于借名买房关系是否成立以及房屋所有权的认定。

首先，关于借名买房关系。林宇江主张借名买房，但存在诸多疑点。其一，其对借名买房原因前后表述不一，先称因限购政策无法购买二套房，后又变更说法为购买二套房无法贷款，且未提供充分证据证明当时确实存在借名买房的必要情形。其二，双方没有书面借名买房协议，仅凭证人证言难以认定存在借名买房的合意。其三，在长达八年多时间里，从购房至其搬离房屋，林宇江未对房屋所有权主张权利，尤其是在2018年离婚时，离婚协议明确无其他共同财产和房产，这与常理不符。

其次，对于房屋所有权相关证据。苏正刚持有房屋的购房发票、物业收据及房屋所有权证等原件，表明其对房屋的实际掌控和管理。苏雅君提交的《居住权协议》及已支付100万的事实，与林宇江搬离房屋时间相吻合，且苏雅君对支付款项的解释具有合理性。而林宇江虽有出资，但出资并不必然等同于享有房屋所有权，且其在《居住权协议》中的表述与主张房屋所有权存在矛盾。

综合以上分析，根据现有证据无法认定林宇江与苏正刚之间存在借名买房的法律关系，法院驳回林宇江的诉讼请求符合证据规则和法律规定，体现了在房产确权纠纷中，法院依据充分的证据和严谨的法律推理来判定房屋所有权归属的原则，以维护当事人合法权益和房地产交易秩序的稳定。