房产纠纷案例：母亲房屋借名买房案，部分子女起诉过户被法院否定

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、引言

在房产纠纷案件中，借名买房纠纷由于涉及家庭关系、房产政策以及证据认定等多方面复杂因素，往往成为司法实践中的难点。本案便是一起典型的因借名买房引发的房屋过户纠纷案件，需要综合考量各方证据、当事人陈述以及相关政策背景，以确定房屋的实际权利人以及是否存在借名买房的合意。

二、案件背景

李建国与林秀兰系夫妻关系，育有李华、李芳、李刚三个子女。李建国系北京市某单位职工，于1984 年去世，林秀兰于 1994 年去世。涉案房屋位于北京市西城区一号，原系李建国所在单位分配住房。1987 年 1 月 1 日，李华与北京市某单位办公室房产管理科签订《房屋租赁契约》承租该房屋。1999 年 3 月 11 日，房屋登记在林秀兰名下，所有权性质为优售即成本价出售住宅。

三、原告诉称

原告李华向法院提出诉讼请求，要求被告李芳、李刚协助其办理涉案房屋过户手续，将房屋登记至其名下，并承担本案全部诉讼费用。其主张的事实与理由如下：

李建国所在单位分配住房后，虽名义上承租人等为李建国，但实际承租人、交款人和居住人均为李华，李建国与林秀兰将该房屋作为婚房给予李华，李华自1985 年结婚至今一直居住在此，且该房屋为其唯一住房，30 多年来其他人均未主张权益。1987 年李华签订《房屋租赁契约》，1996 年 10 月 15 日对房屋进行购买并于 1998 年 7 月 7 日补交款项，购房手续均由李华办理并签署相关文件，购房款亦由其支付，房屋使用过程中的各项费用如水费、电费、取暖费等票据均由李华保存、承担，房屋所有权证、《房屋租赁契约》等也由李华保管，2002 年单位还开具证明李华实际居住。基于以上事实，李华认为其与李建国、林秀兰之间存在借名买房的合同关系，其应为房屋实际所有权人。

四、被告辩称

被告李芳、李刚辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。主要理由如下：

1. 关于借名买房合意，1983 年李建国单位分配合租房，1984 年李建国去世后，1985 年因住房紧张，二被告与林秀兰申请将合租房置换成涉案一居室房屋。直到 1992 年房改时，原告才有可能与林秀兰达成所谓“借名买房”合意，但李建国已去世，与李建国客观上不可能形成合意。且从购房款收据看，三笔购房款均系林秀兰生前出资，林秀兰不可能既“出名”又“出资”为原告买房，可见原告与林秀兰之间亦未形成借名买房合意。

2. 购房款出资方面，1992 年房改时，原告月工资仅几十元，需供养妻儿，无能力支付购房款，而林秀兰退休金加返聘收入每月五百多元且有积蓄，有能力承担。第一笔购房款 4218 元收据载明交付人为林秀兰，第二笔购房款 236.81 元虽有“李华代”字样，但实际亦为林秀兰出资，因林秀兰当时身患重病委托原告交款，第三笔购房款虽在林秀兰去世后出具收据，但按当时国企卖房习惯，可能先交钱后补发收据，且林秀兰生前告知李刚购房款共六千多与三张收据数额对应，故第三笔购房款也可能是林秀兰交纳，即便原告支付第三笔购房款，因其未与二被告沟通商议，不能认定与林秀兰存在借名买房合意。

3. 原告因与母亲产生矛盾搬入涉案房屋居住，相关票据及费用由其支付保管是因其居住使用房屋，但不代表其享有房屋所有权。母亲去世后，因二被告已婚搬离，购房款票据才由原告保管。原告虽有《房屋租赁契约》，但不能据此取得房屋所有权。

4. 涉案房屋折价款中折算了李建国工龄，系单位福利分房，二被告未放弃继承权，应通过法定继承分割房屋。房改时即使原告欲与母亲达成借名买房合意，也应经其他继承人同意，而本案中原告与母亲未告知二被告，二被告亦未放弃继承权，且 2015 年李芳还出资对房屋进行装修。

五、法院查明

1. 家庭关系：李建国与林秀兰生育李华、李芳、李刚三人，李建国 1984 年去世，林秀兰 1994 年去世。

2. 房屋租赁与登记：1987 年李华与单位签订《房屋租赁契约》承租涉案房屋。1999 年房屋登记在林秀兰名下，为成本价出售住宅。

3. 购房款支付：1992 年单位开具收据收到林秀兰交来售房款 4218 元；1993 年收到林秀兰（李华代）交来售房款 236.81 元；1998 年收到林秀兰交来补购房成本价款 2171 元。庭审中，原告称购房手续由其办理，购房款由其出资，借林秀兰名义购买；二被告认可手续由原告办理，但称购房款系林秀兰出资，原告无购买经济条件，1992 年第一笔购房款由母亲办理交纳，1993 年母亲确诊癌症后手续由原告办理但钱是母亲的，且各方均表示原告房改时不具有购房资格。

4. 单位证明：2002 年 11 月 14 日，北京市某公司开具证明，表明单位 1983 年分配住房给李建国，房改时因李建国去世按林秀兰名义购买，林秀兰去世后现住房由李华居住，房产继承过户手续正在办理。

5. 居住使用情况：涉案房屋一直由原告及其家人共同居住使用，原告及其家人户籍登记在涉案房屋所在地址。

六、裁判结果

法院驳回原告李华的全部诉讼请求。

七、律师案件分析

（一）借名买房合同关系的认定标准

在借名买房纠纷中，核心在于判断双方是否存在借名买房的合意以及是否有实际履行借名买房的行为。借名买房合意通常应以书面协议为最佳证明，但实践中存在大量口头约定的情况，此时需综合各种因素判断。实际履行行为包括购房款的支付、房屋的占有使用、相关票据及产权证书的保管等。

（二）本案分析

1. 借名买房合意

- 从证据角度看，李华与林秀兰未签订书面借名买房协议。李华虽主张李建国、林秀兰口头表示房屋将来留给他结婚，但李芳、李刚对此不予认可，李华提交的证据不足以证明存在借名买房的合意。

- 从房屋来源及房改政策背景分析，涉案房屋系李建国单位福利分房，李建国去世后，基于林秀兰的配偶身份单位才同意其优惠购买，符合当时房改政策下只有林秀兰具有购房资格的情况，难以认定李华与林秀兰存在借名买房合意。

2. 购房款出资争议

- 原告李华主张购房款由其支付，但被告李芳、李刚称均系林秀兰出资。虽然部分购房款收据存在“李华代”字样，但结合当时林秀兰的经济能力、患病情况以及国企卖房先交钱后补收据的习惯等因素，不能仅凭收据确定购房款的实际出资人，且即便李华支付了部分款项，在无借名买房合意的情况下，也不能据此认定其为房屋实际权利人。

3. 房屋占有使用及票据保管

- 李华虽长期占有使用房屋并保管相关票据及产权证书，但结合单位证明内容，只能说明其居住使用情况，不能必然得出其为房屋所有权人的结论。在房屋具有福利性质且登记在林秀兰名下的情况下，占有使用和票据保管行为的证明力相对较弱。

综上所述，法院在综合考量各方证据、当事人陈述以及房屋来源性质和房改政策背景后，驳回李华的诉讼请求是合理的。在处理类似借名买房纠纷案件时，当事人应重视书面协议的签订，保留好相关证据，以避免日后产生争议时处于不利地位。同时，法院在审理过程中也应谨慎审查各类证据，准确适用法律，平衡各方利益，维护家庭关系的稳定和法律的公正。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！